10·15대책에 목동·분당 재건축 날벼락 "다물권자는 집 한채 날려"

규제지역 확대 지정으로 정비사업 위축 우려
이미 규제 적용한 강남권 이외 지역 혼란 예상
“다물권자 조합원이 사업 지연 초래할 수도”

[땅집고] 정부의 10·15대책으로 서울 전역과 1기 신도시 일부가 규제지역으로 신규 지정되면서 정비사업 추진에도 타격이 있을 것이라는 전망이 나온다. 이미 강한 규제를 받고 있던 강남권에는 새로운 타격이 없지만, 대규모 정비사업을 추진하는 목동, 분당 등의 사업이 지연될 것이라는 우려가 나온다.

15일 국토교통부는 부동산관계장관회의를 개최하고 이재명 대통령 취임 후 세 번째 부동산 대책을 발표했다. 서울 25개구와 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달, 성남 분당·수정·중원, 안양 동안구, 용인 수지구, 하남시, 의왕시)을 규제지역·토지거래허가구역으로 지정했다.

투기과열지역·조정대상지역으로 이들 지역이 지정되면 재건축·재개발 등 정비사업에서 규제도 강해진다. 조합원당 주택 공급수는 1주택으로 제한된다. 조합원 지위 양도도 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 소유권 이전 등기까지 제한된다. 서울시에 따르면, 이번 대책에 따라 규제를 적용받는 시 내 사업지는 재건축 139곳(10만8387가구), 재개발 75곳(5만577가구) 등이다. 그 외에도 조합원, 일반 분양자는 5년간 재당첨이 불가능하다.

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도심 지역에 정비사업을 통해 신규 공급을 늘리겠다고 한 지난 9·7 대책과 배치된다는 비판을 피할 수 없다. 이미 강한 규제가 걸려있던 강남권 정비사업지에서는 정부의 새 정책으로부터 타격이 덜할 것으로 예상되지만, 대규모 재건축을 추진 중인 양천구 목동 일대, 경기도 1기 신도시 등은 사업 추진에 걸림돌이 될 것이라는 분석이다.

◇ ‘이미 규제지역’ 강남권 영향은 미미-‘대규모 재건축’ 목동은 혼란 우려

강남권은 지난 9월 7일 이미 대출 규제가 시작된 터라 변화가 크지 않다. 당시 금융위원회는 규제지역 주택담보인정비율(LTV)를 50%에서 40%로 강화하는 가계대출 관리방안을 발표했다. 이미 강남 3구(강남·서초·송파), 용산구는 규제지역이었기 때문에 이번 10·15 대책의 영향은 없다.

서초구 반포동의 한 재건축조합 관계자는 “강남권 재건축 사업지의 경우 이미 투기과열지구로 지정된 상태이기 때문에 새로운 대책의 영향은 없다”며 “강남권보다는 새롭게 규제지역으로 지정된 정비사업지에는 큰 타격이 있을 것”이라고 밝혔다.

대규모 재건축을 추진하는 양천구 사업이 지연될 것이라는 우려도 나온다. 양천구는 이번 대책 발표로 새롭게 규제지역으로 지정된 곳으로, LTV가 40%까지 축소되고 재건축 조합설립 후 조합원 지위 양도 등의 제한을 받는다.

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현재 양천구 목동과 신정동 일대 ‘목동신시가지’ 14개 단지 모두 재건축을 추진 중이다. 6단지가 조합설립을 마쳤고, 그 외 13개 단지 모두 정비계획안을 마련했다. 올해 안에 1~3단지 정비구역 지정 고시까지 마칠 예정이다. 기존 2만6629가구에서 재건축 후 4만7500여가구로 늘어난다.

하지만 일부에서 조합원당 1주택 제한 규제로 인해 사업이 지연될 것이라는 주장이 제기된다. 정비업계 관계자는 “투기과열지구, 조정대상지역 신규 지정 지역의 정비사업지에서 2주택 이상의 다물권자 조합원이 사업을 일부러 지연시키는 경우가 있다”며 “목동의 경우 갑작스럽게 규제지역으로 지정돼 혼란이 예상된다”고 밝혔다.

아직 목동 재건축 단지들은 큰 동요는 없다. 조합설립추진위원회 구성을 준비 중인 목동 3단지 재건축추진준비위원회 관계자는 “다물권자 소유주들과는 충분히 소통하고 있으며, 추후 조합이 설립된다고 해도 분양권을 이전할 분들이 많진 않을 것”이라며 “우려대로 반대하는 목소리가 나온다고 해도 사업 추진을 가로막을 만큼 심각하진 않을 것으로 본다”고 말했다.

그럼에도 목동 소유주들은 중개업소, 재준위, 조합 등을 통해 규제지역 지정으로 인해 어떤 영향이 있을지 문의하고 있다. 이에 대해 목동 14개 단지 재건축 추진주체가 모인 ‘목동재건축연합회’는 10·15 대책 관련 Q&A 자료를 제작해 배포할 예정이다.

노후계획도시 특별법에 따라 재건축을 추진하는 1기 신도시 경기 성남시 분당은 아직까진 큰 변화를 느끼지 못하고 있다. 특별정비구역 지정을 준비하는 단계에 있기 때문에 아직 조합원 지위 양도가 제한되는 단계가 아니다.

2026년 초 2차 정비지구 선정을 위한 입안제안 접수 예정이기 때문에 이미 매물 잠김 현상이 벌어지고 있다. 분당 시범1구역 통합재건축추진준비위원회 관계자는 “분당의 매물이 줄어드는 데에 규제지역, 토지거래허가구역 지정의 영향은 거의 없다”며 “특별정비구역 지정을 앞두고 있어서 이미 매물과 거래가 줄어든 상황”이라고 밝혔다.

안양시 평촌신도시도 마찬가지다. 2차 정비지구를 준비 중인 한 통합재건축추진준비위 관계자는 “특별정비구역 지정을 앞두고 매물이 줄어들고 있는 와중에 부동산 대책 영향이 겹친 것뿐”이라면서도 “다만 평촌은 학원가 접근성에 따라 시세 차이가 크기 때문에 추후 가격이 낮은 단지 소유주들은 집을 팔고 나가기 힘들어 재건축에 차질이 생길 수도 있다”고 말했다.

◇ “분상제 확대가 진짜 위기”

오히려 분양가상한제가 이번 대책에서 빠진 것에 안도하고 있는 분위기다. 정부는 공급에 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려해 신규 규제지역에 분상제를 미적용하기로 했다. 기존대로 강남 3구와 용산구에만 적용한다.

분상제는 토지비와 건축비 등을 고려해 분양가를 과도하게 책정하지 못하게 하는 제도다. 주변 주택 가격 대비 낮은 가격에 공급하지만, 시세 차익을 기대하는 투기 수요가 집중돼 오히려 부동산 가격을 끌어올린다는 부작용이 지적받는다. 또 그만큼 일반분양 수익이 줄어들어 정비사업 조합원들의 추가분담금 부담이 가중돼 사업 지연 요인이 된다.

정비업계 관계자는 “투기과열지구, 조정대상지역 확대 지정에 따른 대출 한도 축소로 매물 잠김 현상 등이 일어날 수 있지만, 영향은 제한적일 것”이라면서도 “분상제를 확대 적용한다면 서울 전체의 재건축, 재개발 사업이 차질을 빚을 것”이라고 말했다. /raul1649@chosun.com