상가 꽃은 1층이 맞지만…수익률 1등 '로열층'은 따로 있다

[권강수의 상가투자 꿀팁]상가 로열층 따로 있다…지상 1층 공식 깨져

[땅집고] 아파트에서 로열층이라는 것을 들어 보았을 것이다. 대체로 같은 아파트 동에서 중상층에 있는 세대들이 로열층으로 불리는 일들이 많다. 이처럼 아파트의 경우는 저층보다 상층부가 로열층으로 통하고 그만큼 수요와 인기도 높은 편이다. 그렇다면 상가에 있어서 로열층은 몇 층일까?

◇ 지하1층이라도 지하철과 곧장 연결되면 1층과 같은 임대료

상가의 로열층은 이견없이 정해져있다고 볼 수 있다. 지상 1층이 로열층이다. 그리고 그 다음 로열층은 지상 2층이다. 이는 거의 절대적이라 볼 수 있다.

☞1000만 실버 시대, 시니어 주거 및 케어시설 개발 골든타임은 바로 지금!

우선 가격적인 측면에서 이 사실을 확인해볼 수 있다. 상가 분양가를 살펴보면 지상 2층은 지상 1층의 30~40%정도에 가격이 형성되고, 지상 3층은 지상 2층의 80% 정도 선에서 가격이 결정된다. 한마디로 지상 1층은 지상 2층보다 3.3㎡당 가격이 2배 이상 높다고 볼 수 있다.

아파트에서는 같은 동에서 3.3㎡당 가격이 2배 이상 차이가 나는 일이 거의 없는데, 상가는 지상 1층이냐 2층이냐에 따라 2배 이상 차이가 나는 것이다. 지상 4층은 지상 3층의 80%선이고 지상 5층부터 최상층까지는 비슷한 3.3㎡당 가격대를 보인다. 이는 지상 5층부터 최고층은 외부인의 접근성 측면에서 큰 차이가 없다고 여겨지기 때문이다.

다만 최상층 중에서 테라스나 옥상을 활용할 수 있는 조건의 상가인 경우, 바로 아래층보다 3.3㎡당 가격이 40만~50만원 높은 가격에 공급되는 추세다.

지하층은 대략적으로 지상 4~5층의 3.3㎡당 가격대 수준인 경우가 많다. 단, 이것은 주변 입지나 건축물의특징 등 동선 방향에 따라 변동성이 크다. 예를 들어, 지하 1층이라도 교통동선과 접근성이 우수하다면 완전히 이야기가 달라진다. 지하1층이 지하철과 바로 연결되는 경우, 거의 지상 1층과 비슷한 3.3㎡당 가격대에 거래되는 일도 있다. 도심 역세권 입지의 대형빌딩 지하상가처럼 1층 계단에서 바로 지하상가로 쉽게 이동이 가능한 모양일 때도 가격이 높게 형성되는 것이 보통이다.

이처럼 층마다 3.3㎡당 가격이 다른 이유는 가시성, 접근성 측면에서 차이가 있기 때문이다. 특히나 지상 1층이 압도적으로 높은 가격을 보이는 이유는 그만큼 지나다니는 외부 인구의 눈에 잘 띠고 접근성도 다른 층에 비해 탁월하기 때문이다. 지상 1층은 계단이나 엘리베이터 없이 외부에서 바로 진입 가능한 층수이기에 그만큼 가치가 높다.

◇상가의 꽃 1층이지만, 가격 높고 수익률 낮을 수도

이러한 이유로 지상 1층은 다른 층에 비해 보다 다양한 업종의 점포가 자리를 잡을 수 있다. 다시말해 지상 1층 점포는 업종 선택의 폭이 다른 층보다 훨씬 넓다. 지상 1층에는 일반적으로 식당, 커피숍, 빵집, 호프집, 편의점, 부동산, 미용실 등 다양한 형태의 업종 입점이 가능하다.

그래서 상가시장에서는 지상 1층을 상가의 꽃이라 부르기도 한다. 그렇다면 상가투자자 입장에서는 지상 1층만 투자 대상으로 삼아야 하는 것일까? 사례를 들어 이야기하자면 지인 중에 지상 1층 상가에 투자해 실패한 분들도 계시고, 상층부 상가에 투자해 성공한 분들도 계신다. 결국 층수만이 절대적인 기준은 아니라는 의미다.

지상 1층은 노출성과 접근성이 좋아 여러 업종이 들어올 수 있어 투자자와 창업자들이 선호하지만, 그만큼 3.3㎡당 가격이 높고 이에 따라 투자대비 임대수익률은 다른 층에 비해서 낮을 때가 많다. 또한 최근 주변 상권을 둘러보면 알겠지만 지상 1층이라고 해서 공실이 없다고 단언할 수 있는 것도 아니다. 지상 1층 상가 투자자들은 이러한 점을 잘 알고 투자하는 것이 필요하다.

상층부나 지하상가 투자는 임차인의 업종선택의 폭이 좁고 유동성이나 접근성이 상대적으로 약하다는 단점이 있지만, 그만큼 3.3㎡당 가격이 상대적으로 낮기 때문에 수익률 측면에서는 유리할 수 있다. 물론, 층별 임대전략이 원만하게 잘 세워지고 그에 따라 안정적인 임차인을 확보했을 때의 이야기이다.

앞서 상가시장에서 지상1층이 로열층이라고 했지만, 반드시 로열층이 성공을 보장하는 것은 아니다. 지상 1층이 되었든 고층부가 되었든 중요한 것은 층별 상황에 맞는 임대 및 운영전략이다. 임대인은 반드시 현실적으로 임차인 창업자의 입장이라면 어떨까를 같이 고려해야 한다. 이 부분에 있어서는 주변에 경험많은 전문가들의 도움을 받는 것도 좋은 자세이다. /글=권강수 상가의신 대표