입력 : 2025.10.20 06:26
[땅집고] 서울 전역과 경기 핵심지를 토지거래허가구역 및 규제지역을 묶는 이재명 정부의 3차 부동산 대책이 발표된 가운데, 집값 구간대 별로 규제에 대응하는 전략을 적은 글이 온라인 커뮤니티에 게시돼 화제다.
국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티 부동산 스터디에는 ‘파도파도별빛’이라는 필명을 쓰는 필자가 이 같은 내용을 담은 글을 올렸다. 필자는 “규제는 시장의 불균형을 만든다”며 “어떤 건 가치보다 순간적으로 저렴해지고, 또 어떤 이는 가치보다 높은 매물을 패닉바잉 하기도 한다”며 주택 가격대별 대응 전략을 소개했다.
국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티 부동산 스터디에는 ‘파도파도별빛’이라는 필명을 쓰는 필자가 이 같은 내용을 담은 글을 올렸다. 필자는 “규제는 시장의 불균형을 만든다”며 “어떤 건 가치보다 순간적으로 저렴해지고, 또 어떤 이는 가치보다 높은 매물을 패닉바잉 하기도 한다”며 주택 가격대별 대응 전략을 소개했다.
◇10·15 규제 ‘15억원 아파트’가 기준…스트레스금리, 연봉 1억원 이상은 타격 없어
15일 국토교통부 등 관계부처 합동으로 발표한 주택시장 안정화 대책에 따르면. 정부는 서울 전역과 경기 광명, 분당, 과천 등 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달, 성남 분당·수정·중원, 안양 동안, 용인 수지구, 하남, 의왕)을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했다.
여기에 더해 수도권과 규제지역에서 주담대 대출 한도를 6억원으로 한정한 것을 더 강화에 주택 가격에 따라 차등 적용하기로 했다. 15억원 이하 주택은 기존처럼 대출한도가 6억원, 15억~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원만 대출이 나온다.
현재 금융당국은 총주택담보대출비율(DSR) 3단계를 시행 중인데, 이번 대책에서 규제지역 내 주담대에 한해 기존 하한 1.5%를 3%로 상향 조정했다.
필자는 우선 “보유현금이 적은 분들은 15억원 이하 주택은 6억원까지 대출받을 수 있다고 착각하면 안 된다”며 “규제지역에 들면 LTV가 40%로 축소된다”고 했다. 그러면서 “15억원의 40%는 6억원. 딱 이 금액을 (정부가) 설정한 것 같다”고 했다. 스트레스 금리 하한을 상향한 것에 대해선 “맞벌이 1억 이하인 분들에게 타격이 있다”며 “연소득이 1억3000만원 이상이면 스트레스DSR 하한이 3%로 조정돼도 6억원을 받을 수 있다”고 했다.
◇ 15억원 이하 아파트, 과연 규제 때문에 못 사는걸까
필자는 가격대 별로 대응 전략을 소개했다. 먼저 필자는 “17억원 이상의 아파트를 구입하려고 한다면 보고 계신 분들은, 2억원 때문에 집을 못 사실 분이라고는 생각하지 않는다”며 “만약 정말 2억이 부족해서 꼭 사려고 한 아파트를 못 사게 된 상황이라면 부지런한 판단을 해서 더 저렴한 아파트를 살 것인지 결정해야 한다”고 했다.
이어 그는 “13억~17억원 아파트에서는 시장 불균형이 일시적으로 발생할 수 있어 보인다”며 “규제 때문에 가치보다 가격이 높게 형성된 호가의 아파트는 피할 줄 알아야 한다”고 했다. 이어 “반대로 규제 때문에 가치보다 일시적으로 가격이 낮게 나온 아파트가 있다면, 금방 거래는 완료된다”고 했다.
필자는 “현재 13억~14억 정도 가격대에 있는 아파트 매도자들은 15억에 맞춰 호가를 높일 확률이 크다”며 “15억원이면 6억원까지 대출이 나와 보유현금 9억원이 있다면 매수 가능하고, 13억원이면 5억2000만원까지는 대출이 나와 보유현금 8억이면 매수가 가능하다”며 “이상하게 집값은 2억 차이인데, 규제 때문에 실제 현금 투입은 1억만 더 하면 된다”고 했다. 이는 “규제가 생겨서 특정가격을 알려주면, 그 가격에 맞춰 시장 불균형이 일어난 것”이라고 했다.
마지막으로 필자는15억원 이하 아파트를 구입하려고 할 때 “좌절하거나 상심하지 말라”고 했다. 어차피 이번 규제가 아니었어도 6.27 대출규제로 6억원까지 대출이 나오지 않기 때문에 여유자금이 없다면 타격이 없다는 의미다.
우선 15억원대 아파트를 구입하려고 할 때 필자는 “연소득이 1억3000만원을 넘긴다면 소득 때문에 대출을 못받는 것은 아닐 것”이라며 “15억원대 아파트 중 더 오를 가능성이 있다고 판단되면 매수하라”고 했다.
또한 필자는 “10억원대는 여유자금이 부족한 경우 신용 대출로 커버해야 한다”고 했다. 그러면서 “아파트 중에는 2021년 전고점 가격에 못미친 아파트를 공략하라”고 했다. 즉, 2021년도에는 12억원이었지만 지금은 10억인 곳들이다. 실거주 여건이 우수하고 환금성 있는 아파트를 선점하라는 것.
다만 “사실은 아직 준비가 안 된 것”이라며 “무턱대고 패닉바잉을 했다가, 정말 힘들어질 수 있다”고 했다. 그는 “시기가 좋아서 당장은 집값이 올라보일지 몰라도 2년 뒤 3년 뒤에 또 어떤 시장이 올진 모른다”며 “집은 주식처럼 샀다 팔았다 할 수 없어 유능한 투자자들이 아무리 좋은 매물을 발견해도, 정책과 세금 등을 고려하면 못 산다”고 했다. 그는 “무주택자라면 한 번 살 때 잘 사둬야 계속 올라갈 수 있다”고 덧붙였다. /rykimhp206@chosun.com