입력 : 2025.10.18 06:00
[땅집고] “풍선효과가 예상된다고 비규제 지역으로 눈을 돌리지 마라. 서울은 물론 경기도에서도 규제 지역에 관심을 둬라. 경기도에선 과천시, 성남 분당구, 광명시 등이 대표적이다.”
10·15 부동산 대책이 발표된 이후 풍선효과가 나타날 수혜 지역이 어디가 될 지 초유의 관심사로 떠올랐다. 실제 경기 구리시와 화성 동탄신도시엔 매수 문의가 잇따르고 있다. 그런데 투자 측면에서 더욱 관심을 두고 지켜볼 것은 오히려 규제지역에 답이 있다는 주장이 제기돼 이목을 끈다. 정부가 집을 사야할 곳을 콕 집어 ‘규제 지역’으로 지정했다는 것이다.
이상우 인베이드투자자문 대표는 최근 유튜브 땅집고TV에 출연해 “대출 규제로 집을 매입하기 까다로워진 것은 사실이지만, 그래도 대출을 최대한 받아서 규제지역에 매수를 하는 것을 권장한다”고 했다. 그는 “정부의 규제지역 대상지가 투자 유망지역을 짚어줬다는 것과 다름없다”며 “문재인 정부의 학습효과로 오를 곳은 더 오를 장세가 펼쳐질 것으로 예상한다”고 했다.
10·15 부동산 대책 발표로 인해 부동산 시장은 다시 한 번 거대한 격변기를 맞았다. 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정했다. 규제 지역은 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄어든다. 실거주 의무도 부여돼 전세를 낀 ‘갭투자’가 불가능해졌다.
10·15 부동산 대책이 발표된 이후 풍선효과가 나타날 수혜 지역이 어디가 될 지 초유의 관심사로 떠올랐다. 실제 경기 구리시와 화성 동탄신도시엔 매수 문의가 잇따르고 있다. 그런데 투자 측면에서 더욱 관심을 두고 지켜볼 것은 오히려 규제지역에 답이 있다는 주장이 제기돼 이목을 끈다. 정부가 집을 사야할 곳을 콕 집어 ‘규제 지역’으로 지정했다는 것이다.
이상우 인베이드투자자문 대표는 최근 유튜브 땅집고TV에 출연해 “대출 규제로 집을 매입하기 까다로워진 것은 사실이지만, 그래도 대출을 최대한 받아서 규제지역에 매수를 하는 것을 권장한다”고 했다. 그는 “정부의 규제지역 대상지가 투자 유망지역을 짚어줬다는 것과 다름없다”며 “문재인 정부의 학습효과로 오를 곳은 더 오를 장세가 펼쳐질 것으로 예상한다”고 했다.
10·15 부동산 대책 발표로 인해 부동산 시장은 다시 한 번 거대한 격변기를 맞았다. 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정했다. 규제 지역은 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄어든다. 실거주 의무도 부여돼 전세를 낀 ‘갭투자’가 불가능해졌다.
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다음은 일문일답.
-이번 10·15 부동산 대책 발표에 대한 총평은?
“토지거래허가구역을 예상보다 훨씬 넓게 지정하면서 수도권 대부분 지역에서 말 그대로 허가를 받지 않으면 집을 사지 못하게 됐다. 허가를 받으려면 어떻게 해야 하나. 1주택으로 이동하는 수밖에 없다. 서울. 허가를 받지 못할 것 같은 사람이라면 그냥 애초에 사지도 팔지도 아무것도 하지 마라. 이렇게 해석을 해도 무방하다.”
-일부는 “서울의 평양화”라는 다소 과격한 말도 나온다.
“하지만 그게 맞는 말이다. 서울의 평양화라는 표현이 어떤 분들은 어처구니 없다고 말씀하시는 분이 있고 어떤 분들은 참 소름 돋는다고 말씀하시는 분도 있다. ‘서울에 집을 사는 게 왜 정부가 허가를 해줘야 하는 일인가’하는 본질적인 고민을 해보신 분이라면 제 얘기에 동의하실 거다.”
-“문재인 정부 역사가 반복될 것”이라는 평가에 대해 어떻게 생각하나.
“전적으로 동의한다. 억누르면 억누를수록 집값은 오를 수밖에 없다. 이미 모든 데이터가 그렇게 말하고 있다. 이번 대책은 주거 사다리를 걷어차는 셈이다. 전의 진보정권과 마찬가지로 수요를 강하게 억누르겠다는 취지다. 이번 대책은 문재인 정부를 이어 노무현 정부 때가 재현되는 대책이라고 볼 수 있다.”
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-전·월세 가격 상승도 예상된다.
“젊은 사람들은 당연히 내 집을 서울에 갖고 싶어 하는데 공급이 뒷받침돼야 하는 것이다. 공급 없이 수요만 폭증하는데 이러다가 전·월세 가격이 폭등할 것은 자명하다. “
-그렇다면 집값을 잡기 위해서는 어떻게 해야 하나.
“공급을 늘리는 게 답이다. 유일하게 지방에서 집값을 잡은 곳은 대구가 있다. 대구가 새집을 쉴 새 없이 지어서 공급 폭탄으로 집값을 잡았다. 노태우 대통령은 200만호 공급이라는 공약을 내세워 1기 신도시를 건설했다. 아파트라는 특성상 착공-준공 시차로 인해 김영삼 정부 때 대부분의 아파트가 준공하면서 수혜는 김영삼 정부가 가져갔다.”
-이번 대책이 주거 사다리 걷어차기라는 비판이 나온다.
“집이 부유한 사원, 대리들은 집을 살 수 있지만, 시골에서 상경해 혼자 아등바등 살아가려 하는 흙수저 출신 차장, 부장님은 내집 마련 기회가 박탈된 셈이다. 그 외에도 지방 출신, 흙수저 출신 전문직들도 전부 상대적 박탈감에 허탈해질 것이다.”
-반사 이익을 볼 지역은 어디라고 생각하나.
“서울을 포함한 수도권 규제 대상 지역은 전부 오를 예정이고 규제 대상 지역에 인접해 있고 서울과 접근성이 좋은 곳은 전부 풍선효과가 발생할 것이다. 이번 부동산 대책을 통해 투자 유망지역을 정부가 이미 짚어줬다. 현금 보유량이 많거나 대출을 통해 매수가 가능하다면 규제 지역에서 답을 찾아야 한다. 비규제 지역으로 눈을 돌리지 마라. 규제지역을 사야만 한다. 서울은 아무 데나 사도 된다. 그리고 경기도에서도 규제 지역 중심으로 찾아봐라. 경기도는 광명, 분당, 과천 등 지역을 주목하라.”
-다음 대책 전망은 어떠한가.
“다음 대책은 당연히 증세다. 이번 정부에서 뿌린 돈을 세금으로 다 거둬 들여야 한다. 이번 대책이 수요 억제에 초점을 맞췄다면 다음은 증세일 것이다. 이미 역사를 통해 답지를 이미 다 보고 있는 것이다. 시점은 내년 지방선거가 끝난 직후일 것이다.” /youing@chosun.com