"50년 된 8평 빌라인데 실화냐"…첫 입찰에 감정가 2배에 팔린 이유

[땅집고] 지은 지 50년쯤 된 전용 8평짜리 다세대주택이 첫 입찰에서 감정가의 2배에 팔려 화제다.

국내 최초 AI 경·공매 분석 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 마포구 합정동 81-23일대 양지주택 나동 2층 202호. 양지주택은 1978년 준공한 47년차 벽돌조 건물이다. 해당 물건은 전용면적 26.4㎡(약 8평), 대지지분 33㎡(약 10평) 소형 다세대주택으로 지난달 9일 첫 입찰에서 감정가(2억6300만원)의 189%인 4억9808만원에 낙찰됐다. 사건번호는 2024타경57230이다.

이렇게 낡은 소형주택이 첫 입찰에서 인기를 끈 이유는 뭘까.

전문가들은 이 주택이 바로 ‘모아타운 예정지’에 속해 있다는 점을 꼽았다. 합정동 일대는 서울시가 추진 중인 모아타운 시범사업 대상지 중 하나다. 특히 허름한 다세대와 연립주택이 밀집한 곳은 사업 추진 가능성이 높다.

해당 물건은 준공 50년이 다 된 노후주택이면서, 토지 지분도 10평 수준으로 넉넉하다. 이런 물건은 재개발 시 토지지분을 바탕으로 더 많은 지분산정 혜택을 받을 수 있다. 재개발 기대감이 낙찰가를 끌어올린 것으로 보인다.

또 다른 흥행 이유는 입지 프리미엄. 이 집은 서울 지하철 2·6호선 환승역인 합정역에서 도보 5분 걸린다. 합정역 메인 상권도 인접해 입지여건이 뛰어난 편이다. 넓은 코너형 부지여서 향후 신축 시 채광·출입·주차를 위한 설계 효율이 좋다. 이런 입지 요건은 재개발 외에도 임대수익형 다가구·빌라 신축 수요까지 바라볼 수 있다.

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해당 물건은 말소기준권리 이후 추가 권리가 없고, 임차인도 존재하지 않아 명도 비용이나 법적 리스크가 없다.

다만 일각에선 “비슷한 실거래 사례가 없는데 5억원에 육박하는 가격에 낙찰받은 건 과도한 베팅”이라는 평가도 있다. 실제로 인근 유사 면적 빌라는 대부분 3억~4억원 초반대에 거래되고 있다.

전문가들은 ‘향후 개발 기대감을 선반영했다’고 본다. 즉, 현재 시세보단 미래 가치를 선점하려는 전략적 입찰이라는 해석이다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “낡은 주택이 고가 낙찰되는 사례는 대부분 재개발 후보지에서 나타난다”며 “합정동처럼 주거·상업 복합 수요가 많은 핵심지일수록 토지지분이 넓고 입지 경쟁력이 좋은 노후주택은 프리미엄이 붙는다”고 분석했다.

땅집고옥션은 경매·공매·부실채권 정보 플랫폼으로, 40억 건 이상의 실거래·경매 데이터를 기반으로 AI가 총 12가지 퀀트 전략을 만들어 경매 물건을 추천한다. 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 ‘AI땅집봇’(☞바로가기) 서비스도 출시했다. /pkram@chosun.com