"한강벨트지만 초강력 규제 피했다"…토허제 사각지대 '이곳'

[10.15 부동산 대책]
서울 전역 토지거래허가구역 지정
비아파트는 토허제 적용 안 받아
10억원대 안팎 재개발 사업지 빌라 ‘주목’

[땅집고] 정부가 서울 전역과 경기 광명, 분당, 과천 등 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 가운데, 연립 다세대, 단독·다가구, 오피스텔 등 비(非)아파트 주택은 규제를 피했다는 해석이 나오고 있다.

정부가 이날 발표한 주택 시장 안정화 대책에 따르면 이번에 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶인 서울과 경기 지역 중 토허제는 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동(棟) 이상 포함된 연립·다세대 주택을 대상으로 했다.

즉, 재개발 사업이 추진 중인 단독주택이나 빌라, 오피스텔 등은 토허제 적용을 받지 않아 전세를 끼고 매입하는 갭 투자가 가능한 사각지대로 꼽힌다. 시장에서는 이 같은 비아파트 주택이 투자처로 주목받을 가능성이 높다고 본다.

◇ 지난 4월 토허제 확대 후 빌라 거래 증가

실제 지난 4월 서울시가 토지거래허가구역을 확대 재지정한 이후 이들 지역 내 빌라 거래가 증가했다는 조사가 있다.

우리은행 WM영업전략부는 서울 강남·서초·송파·용산구(이하 4개구)에서 토지거래허가구역이 발효한 올해 3월24일부터 4월1일까지 이뤄진 주택 매매거래를 살펴본 결과 아파트 거래는 단 두건, 연립·다세대 주택은 강남구 2건, 서초구 1건, 송파구 7건, 용산구 3건으로 총 13건이 거래됐다.

13건중 12건의 연립·다세대 주택 거래가 9억원 미만(최저 1억7000만~최고8억2000만원) 선에서 발생했다.

향후 거래에서도 비슷한 현상이 나타날 가능성이 높아지고 있다. 토허제가 당초 토지의 시세차익을 노리는 투기를 차단하기 위해 만든 제도였지만, 현재는 아파트값 규제 수단으로 설계되다 보니 상대적으로 규제를 피한 비아파트 주택이 투자 대안으로 급부상한 셈이다. 송승현 도시와경제 대표는 “토허제가 수도권 전체를 대상으로 하지 않았기 때문에 상대적으로 규제가 약한 수도권 외곽 지역이나 비주택 중심 지역에는 일시적인 풍선효과가 나타날 가능성이 남아 있다”고 설명했다.

◇ 초기 투자비용 10억원대 한강벨트 노량진 뉴타운, 최대 수혜지 평가

서울 한강벨트에 위치한 동작구 노량진뉴타운은 최대 수혜지로 평가 받는다. 노후 주거 환경이 밀집한 노량진동 73만8000㎡ 일대를 대상으로 하는 대규모 재개발 프로젝트로 약 9000가구 신축 아파트로 탈바꿈할 계획이다. 총 8개 구역으로 나뉘어 추진 중이다.

이중 2구역과 4~6구역, 8구역은 관리처분인가를 받아 조합원 지위양도가 어렵지만, 나머지 1,3구역은 사업시행인가 이하 단계로 전세 낀 거래 투자가 가능하다.

관리처분인가 절차를 진행 중인 3구역(1100가구 예정)의 경우 조합원 분양가가 국민주택형 기준 11억3000만원 수준이다. 현재 인근 공인중개사무소에는 국민주택형 아파트를 받을 수 있는 연립·다세대 매물이 13억~15억원 안팎에 나와있다. 세입자를 끼고 거래하면 초기 투자금은 10억원대로 줄어든다. 토허제 적용을 안 받기 때문에 초기 투자비용을 아낄 수 있게된 셈이다.

다만 정부가 이번 대책에서 규제지역에 적용되는 주택담보대출 한도를 기존 6억원에서 가격에 따라 최대 2억원까지 줄였기 때문에 재개발 투자 역시 자기자금 여유가 있어야 한다는 분석이 나온다. 이와함께 차주별 총부채원리금상환비율(DSR)도 스트레스 금리(3% 이상) 하한 규정을 두면서 대출을 조였다.

업계의 한 관계자는 “이번 대책에서 재개발 사업지는 비아파트 매물은 토지거래허가구역 규제에서 예외된 것은 맞지만, 관리처분인가 전 재개발 구역은 조합원 분양가·분담금 변동폭이 크고, 금융 규제 강화로 이주비 대출 여건도 불확실하다”며 “개별 물건의 대지지분·권리가액을 꼼꼼히 따져야 한다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com