서울 전역 아파트 거래 허가제…초헌법적 전세 낀 내 집 마련 금지령

[땅집고] 이재명 정부가 집권한 지 넉 달 만에 세 차례 고강도 부동산 대책이 발표되면서 시장이 혼란에 휩싸였다.

15일 국토교통부에 따르면 정부가 세 번째 부동산 대책을 통해 서울 25개구와 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원 영통·장안·팔달, 성남 분당·수정·중원, 안양 동안구, 용인 수지구, 하남시, 의왕시)을 토지거래허가구역 및 규제지역으로 지정했다. 정부가 수도권 핵심지를 대거 토허제 대상지로 묶어 아파트 및 주택 거래를 일일이 감시하겠다는 것이다. 이름은 토지거래허가이지만 사실상 주택거래허제이다. 업계에서는 거주 이전의 자유를 침해하는 위헌적 발상이며, 전세계적으로 유례가 없는 대책이란 비판이 쏟아진다. 대책의 부작용도 만만찮을 것이란 전망이다.

◇ 사실상 주택거래허가제로 변질된 토허제, ‘초헌법적 발상’ 비판 나와

토지거래허가구역에 지정되면 아파트를 구입할 때 2년간 실거주 의무가 부여되며, 당국의 허가를 받아야만 주택을 사고 팔 수 있다. 이에 전세를 낀 매매거래인 갭 투자는 아예 불가능하게 된다.

전날 이재명 대통령은 “부동산 투기를 통해서 재산을 늘려보겠다는 생각은 이제 과거”라며 “폭탄돌리기 하고 있는 거 아닌가. 언젠가는 터질 일”이라고 경고했다.
그러면서 “정보 왜곡을 통해 부동산 시장 교란이 일어나거나 비정상 가격이 형성되는 것은 반드시 막아야 한다”고 강조했다. 또한 대통령실에서 이날 부동산 시장을 감독하는 신설 기구롤 만든다고도 밝혔다.

하지만 업계에서는 토허제가 애초의 입법 의도에서 벗어난 초헌법적 위헌적 조치로 변질됐다는 지적이 나온다.

당초 토지의 시세차익을 노리는 투기 세력을 차단하기 위해 만든 것이 토허제다. 하지만 현재는 실거주 목적으로 아파트를 구입하려는 사람들에게까지 무차별적으로 정부가 간섭하기 위한 수단이 됐다는 설명이다. 사실상 공산주의 국가에도 없는 주택거래 허가제나 다름없다는 지적이다. 토지와 주택은 엄연히 분리된 요소인데, 아파트에 대지권이 포함됐다는 이유로 토지거래허가구역 대상에 아파트를 대거 포함하는 것은 부적절하다는 비판도 제기된다.

주택거래허가제는 문재인 정부에서도 검토됐으나 사유재산권과 주거이전의 자유를 침해할 여지가 커 위헌 논란이 불거지며 도입되지 못했다. 이번에도 같은 문제가 반복될 수 있다는 경고가 나온다.

업계의 관계자는 “부동산 시장 과열을 이유로 국민의 기본권을 제약하는 것은 헌법적 한계를 넘어선다”며 “시장 왜곡을 막는다는 명분 아래 사실상 거래 통제로 흐를 위험이 있다”고 말했다. 토지거래허가구역은 개발 예정지 주변으로 주택과 토지 가격 상승 압력이 높은 지역을 한정해 규제하는 것인데, 정부가 부동산 시장 가격을 통제하기 위한 수단으로만 활용한다는 비판이다.

◇ “수도권 전세공급 위축, 집값 왜곡될 것”

이와 함께 수도권 대부분의 아파트에 대해 가격 안정보단 ‘통제’에 초점이 맞춰지면서 각종 부작용이 나올 수 있다고 지적했다. 토허제 확대로 수도권에 전세 공급이 막히면서 임대차 시장에도 큰 혼란이 나타날 것으로 예상했다. 또 1주택 갈아타기 수요가 막히면서 거래량은 절벽 상태가 될 수 있다고 보고 있다. 한 업계 전문가는 “정부가 정책 실패의 책임을 시장에 전가하며 거래를 옥죄는 방식으로 집값을 눌러온다”며 “결국 거래절벽과 가격 왜곡만 심화될 것”이라고 우려했다. /rykimhp206@chosun.com