"조합 갈등 그만" 목동 넘어 분당·해운대까지…재건축·재개발 '신탁 붐'

[땅집고] 서울 목동 아파트 14개 단지 가운데 절반 이상이 신탁방식으로 재건축을 추진하면서, 수도권을 넘어 지방까지 ‘신탁 재건축 바람’이 거세다. 신탁방식 성공 사례가 하나둘 나오기 시작하면서 내부 갈등과 조합장 비리를 차단하고, 사업 속도를 높이려는 단지들이 속속 신탁사와 손을 잡는 모습이다.

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◇“행정 컨트롤 용이” 지자체장이 힘 싣는 ‘신탁방식’ 정비사업

양천구는 2일 목동13단지 아파트 재건축 정비사업의 사업시행자로 대신자산신탁을 지정·고시했다. 목동 일대는 구청장이 나서서 신탁방식을 지원사격하고 있다. 이기재 양천구청장은 13단지 사업시행자 지정과 관련 “빠른 사업시행자 지정으로 정비사업을 신속하고 체계적으로 추진하길 바란다”며 “연내 모든 단지를 정비구역으로 지정할 수 있도록 서울시 등과 협력하겠다”고 밝혔다.

목동13단지는 양천구청역 인근 17만8919㎡ 부지에 용적률 300%를 적용해, 현재 15층 2280가구에서 최고 49층 3852가구 규모로 탈바꿈한다. 도로·공원 등 기반시설도 함께 정비한다.

현재 목동 신시가지아파트는 14개 단지 가운데 8개 단지가 신탁 방식으로 재건축을 추진 중이다. 목동 10 단지(한국토지자산신탁), 3 단지(대신자산신탁), 14 단지(KB부동산신탁)는 올 9월 중순 양천구청에 각자 택한 신탁사를 사업 시행자로 지정 신청했다. 목동 1단지(우리자산신탁), 2·5단지(하나자산신탁), 9·11단지(한국자산신탁)도 신탁 방식이다. 나머지 6곳은 조합 방식으로 진행된다.

신탁방식 정비사업은 조합을 설립하지 않고 신탁회사가 직접 사업시행자로 지정돼 △사업비 조달 △시공 △분양까지 전 과정을 주도하는 방식이다. 조합 내부 갈등이나 비리 가능성을 줄이고 사업 지연을 최소화할 수 있다는 점에서 최근 노후단지 사이에서 선호도가 높다.

신탁업계 관계자는 “일부 단지가 조합으로 선회하는 사례가 부각됐지만 실제로는 신탁방식 문의가 꾸준히 많았다”며 “정부 지원 기조와 성공사례가 쌓이면서 ‘수수료를 감수해도 안정적이고 빠르다’는 인식이 확산되는 중”이라고 말했다. 특히 목동 단지는 고도제한 개정안 적용 전에 사업시행인가를 받으려는 수요가 크다. 14개 단지가 순차적으로 이주·입주해야 하는 만큼, 먼저 인허가를 받은 단지가 입주 우선권을 갖는다는 기대가 속도전을 부추기고 있다는 분석이 나온다.

◇”사업 진행 빠르고 흥행하네” 성공사례로 신뢰도↑…전국 확산

신탁방식 정비사업에 대한 지자체 차원의 지지도 높아지고 있다. 한 익명의 정비업계 관계자는 “동작구 등 일부 지자체는 구청장들이 사업 속도를 업적으로 삼으려 적극 밀어붙이고 있다”며 “조합 방식은 행정이 통제하기 어렵지만, 신탁 방식은 컨트롤이 용이해 선호도가 높아진다”고 말했다. 실제로 민선 8기 4년 차를 맞은 박일하 서울 동작구청장은 올 7월 전문성·투명성·속도성을 갖춘 ‘신탁방식’ 도입 등을 골자로 한 ‘동작구형 개발사업 관리계획’을 발표했다.

최근 신탁방식 완공 단지가 하나 둘 나오는 부분도 신탁방식 확산에 힘을 싣고 있다. 과거에는 신탁방식 사업 결과물이 없다보니 불신이 컸지만 최근 몇 년 새 가시적인 결과물이 나오면서 주민들의 인식이 달라지고 있다는 것이다.

신탁방식으로 시행한 서울 동대문구 제기동 ‘제기동역 아이파크’는 지난달 최고 123.7:1, 평균 92.2:1에 달하는 청약 경쟁률을 기록했다. 가로주택사업을 신탁방식으로 시행한 ‘강변역 센트럴 아이파크’는 작년 6월 1순위 일반청약 평균 경쟁률이 494.1대1을 기록했다. 조합 방식으로 가면 잡음이 크고 속도가 느려질 수 도 있다는 우려가 나오는 단지에서는 수수료를 감수하더라도 신탁을 택하는 분위기다.

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서울뿐 아니라 수도권, 지방 등 전국에서 신탁방식 재건축재개발이 늘고 있다. 분당 양지마을에서는 1단지 금호, 2단지 청구, 3·5단지 금호한양, 5단지 한양, 6단지 금호청구·한양 아파트가 한국토지신탁과 손잡고 통합 재건축에 나선 상태다.

부산 해운대 대우마리나 1·2차 아파트 역시 신탁방식 추진을 위한 동의서 징구에 들어갔다. 2023년 지하상가 분할 이후 상가 소유주와 단지 간 갈등이 장기화되자, 전문성을 갖춘 신탁사에 사업을 맡기는 쪽으로 가닥을 잡은 것이다.

다만 신탁 방식에도 단점은 있다. 신탁사에 지급해야 하는 수수료 부담이 크고, 사업성이 높지 않은 단지는 속도가 더뎌질 수 있다. 정비업계 한 관계자는 “조합장 비리를 차단할 수 있다는 장점은 분명하지만, 수수료와 사업성 문제 때문에 도중에 다시 조합 방식으로 돌아선 사례도 있다”고 말했다. /pkram@chosun.com