"땡큐, 6.27규제"…'마피 속출' '미분양' 광명, 국평 16억 돌파

[땅집고] 이달 분양 예정인 경기 광명뉴타운 11구역 재개발 단지 ‘힐스테이트 광명’이 3.3㎡(1평)당으로 분양가가 5000만원을 돌파한다.

힐스테이트광명은 지하 5층-최고 42층, 25개동, 총 4291가구 규모 대단지로 올해 하반기에 분양 예정이다. 이중 일반분양 물량이 652가구로 많은 편이고 서울 지하철 7호선이 다니는 광명사거리역 역세권이라 수도권 예비청약자의 주목을 받았다. 일반가를 분양 국평인 전용면적 84㎡(34평) 기준으로 계산하면 17억-18억원 수준이다. 평당으로 환산했을 때 약 5000만 원에서 5294만원 수준이다.

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9월 주택도시보증공사(HUG)의 민간 아파트 분양가격 동향에 따르면 서울 민간 아파트 평당 평균 분양가는 약 4700만원이다.

◇미분양 속출하던 광명…이제는 높은 분양가 불구하고 너도나도 구매 원해

미분양으로 인해 마피가 속출하던 이야기는 옛말이다. 올해 9월 분양한 철산역 자이가 평당 4250만원, 전용면적 84㎡ 기준 15억1500만-15억7600만원으로 광명 역대 최고 분양가였는데 한 달만에 이 기록을 경신했다. 서울 영등포 신길뉴타운 시세(16억-17억원)와 비교해도 큰 차이가 없을 정도로 광명 브랜드 신축 아파트 분양가가 오른 상황이다.

광명 인근 공인중개사 A씨는 "분양가가 부담될 수 있으나 이 정도 입지에 신축이면 충분히 감당 가능하다는 판단 하에 광명은 물론 서울에서도 문의가 들어오고 있다"고 말했다.

지난해까지만 해도 광명뉴타운 신축 34평 분양가 및 시세는 12억원 수준이었다. 지나치게 분양가가 높다는 분위기였고 당시 이 가격대에 분양한 ‘광명자이힐스테이트SK뷰’ 등 일부 단지는 3차 임의공급까지 미분양 물량이 발생하기도 했다.

하지만 올해 들어 분위기는 역전됐다. 올해 5월 입주를 시작한 ‘철산자이더헤리티지(3804가구)’ 전용 84㎡ 입주권은 이달 16억5000만원에 거래돼 신고가를 새로 쓴 바 있다. 3년 전 9억원대 분양가에서 7억원 이상 올랐다.

광명 미분양 물량도 빠르게 소진중이다. 13일 한국부동산원에 따르면 올해 1월 328가구였던 미분양이 7월 기준 6가구로 줄며 98% 이상 팔렸다. 9월 분양한 철산역자이는 313가구 모집에 총 1만1880명이 몰리면서 청약 경쟁률이 1순위 평균 38대 1로 높은 편이었다.

◇원인은 ‘갭 메우기 현상’과 ‘풍선 효과’

이러한 현상은 서울 핵심지에서 밀려난 수요가 경기 지역으로 이동하면서 가격 차이를 좁히는 이른바 ‘갭 메우기’ 현상으로 설명할 수 있다. 갭 메우기 현상으로 인해 광명 부동산 시장이 달아오른 것으로 보인다. 부동산 시장에서는 인근 지역의 가격이 급등할 경우, 상대적으로 저평가된 지역이 이를 따라잡으려는 움직임을 보인다. 광명의 경우, 서울과 견주었을 때 여전히 저렴하다는 인식과 향후 개발에 따른 가치 상승 기대감이 반영되면서 빠르게 시세를 추격하고 있다.

과거 광명시의 신축 아파트 가격은 서울 내 주요 입지 단지와 비교해 뚜렷한 격차를 보여왔다. 그러나 최근 몇 년간 상황은 급변했다. 목동센트럴아이파크(2020년 5월 입주)와 같은 단지들의 전용 84㎡는 현재 10억~11억 원대 시세를 형성하고 있다.

반면, 광명동이나 철산동 등 광명시 핵심 재개발·재건축 지역에서 최근 입주했거나 입주를 앞둔 신축 아파트 단지들의 동일 면적 기준 매매가가 이미 10억원을 넘어 힐스테이트광명은 벌써 10억원대 후반을 기록하고 있다.

또한 ‘풍선효과’까지 발생하고 있는 것으로 분석된다. 정부가 서울의 부동산 투기나 과열을 막기 위해 투기과열지구 지정이나 대출 규제, 토지거래허가구역 확대 등 강력한 조치를 취하고 있고 이러한 규제를 피하기 위해 상대적으로 규제가 덜한 다른 인접 지역으로 수요가 옮겨가고 있는 것이다. 마치 풍선 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 것처럼 말이다.

공인중개사 A씨는 “광명은 서울이랑 맞닿아 있어서 경기도지만 사실상 서울이라고 봐도 될 정도로 접근성이 좋기 때문에 집값이 오를 수밖에 없다”고 말했다.

실제로 광명은 서울과 경기 지역 거주자들의 매수 건수가 급증했다. 대법원 등기정보광장에 따르면, 광명 아파트 거래량은 5월 347건에서 859건으로 2.5배 증가했다. 반면 서울의 8월 거래량은 6월 대비 감소한 것으로 봤을 때 서울 매수세가 광명으로 흡수된 것으로 볼 수 있다.

이렇게 서울에서 눌린 수요가 광명으로 흘러들어가면서, 광명 아파트값이 서울 못지않게 오르는 '풍선효과'를 제대로 보여준다. 2024년 국토정책연구원이 공개한 국토정책브리프 ‘상승기 주택시장참여자들은 어떻게 행동했을까?: 주택가격 상승기 시장참여자 행태와 시사점’에 따르면 강남3구에서 시작된 집값 상승 열풍이 광명까지 번지는 현상을 확인할 수 있다. 문재인 정부 집권 시기 당시 발생한 현상인데, 현재 이 현상이 재현되는 셈이다. 그 이외의 이유로는 정부의 부동산 대책 추가 발표로 규제가 경기도 주요 지역까지 확대될 가능성에 따른 매수 심리 자극 등이 있을 수 있다.

광명시는 서울 지하철 7호선이 다녀서 강남과의 접근성이 좋고, 가산디지털단지와 가까워서 직주근접지로 IT 종사자들한테 인기가 많다. 철산역에서 서울 주요 상권인 홍대입구역까지는 지하철로 30분 대에 이동할 수 있을 만큼 서울과 인접해 있다. / youing@chosun.com