"'기다리면 집값 떨어진다' 안 통한다"…금리인하 기대속 하반기 부동산은

과거 금리 불확실성 해소하자 주택 수요 늘어
투기 아닌 실수요가 대부분
하반기부터, 다주택자 규제 강화할 전망

[땅집고] 추석 이후 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까. 지난 3년 간의 흐름을 돌이켜보면 현재의 시장 상황을 보다 쉽게 이해할 수 있다.

2022년 1월에 0.25%였던 미국 기준금리가 당해년도 말에 4.5%로 급등하면서 국내 부동산 시장 침체가 시작됐고, 2023년을 거쳐 2024년 8월까지 기준금리 상단은 5.5%로 정점을 찍었다. 2024년 9월부터는 기준금리가 인하되어 지금은 4.25%로 내려왔다.

그렇다고 해서 건설·부동산 시장의 분위기를 긍정적으로 평하기는 어렵다. 그 이유는 미국 기준금리 인상이라는 갑작스러운 외부변수의 여파로 급격히 위축되었던 시장이 어느 정도 예측 가능해짐에 따라 주택 거래 등이 점차 증가하거나 가격이 반등하는 양상으로 이어졌기 때문이다.

이후 미국 기준금리 급등과 상단에 대한 불확실성이 해소되면서 일각에서 주장하는 장기적 추세 하락 등은 현실화하지 못했다.

◇ 과거 금리 불확실성 사라지며 서울 집값 상승

금리 인상기 수요자들이 시장의 불확실성에 대처하는 방안의 하나가 ‘관망’이었다. 그러다 불확실성이 해소되는 정도에 따라 관망은 ‘실행’으로 바뀌었다.

예컨대 대출을 끼고 집을 사면서 월 수입의 절반은 원리금 상환에 쓰고 나머지로 생활하겠다는 식의 계획은 누구든 가질 수 있다. 그러나 대출금리가 변동해 1년 뒤나 2년 뒤에는 대출이자가 얼마가 될지를 모른다면 주택 구입을 망설일 수밖에 없다.

그런 상황에서도 누군가는 집을 팔아야 하는 사정이 있으므로 이들은 급매물로 거래되지만, 차츰 예측 가능성이 높아질수록 주택 거래량은 증가한다.

현재 서울 집값의 상승세는 금리 인하가 본격화하지 않았음에도 이러한 흐름에 따라 가시화한 것으로 봐야 한다.

2024년 상반기에 서울 주요 지역의 가격상승이 부각되면서 하반기엔 정부의 수요 억제와 공급 정책이 발표됐다. 2025년 상반기에는 주요 지역에 인접한 곳들의 가격 상승이 이슈가 되면서 역시 동일한 정부 대책이 취해졌다.

이렇듯 적어도 서울 생활권에서는 거래 건수는 감소하더라도 가격 변동의 방향성은 유지될 가능성이 높다. 과거 정부에서 강화된 다주택자 규제 등은 여전하므로 투자수요보다는 실수요가 주축인 결과로 보더라도 무리가 없다.

서울로 지역적인 범위를 한정한다면 지금은 주택가격의 방향성에 대한 논란이 미미하다는 점은 주목할 만 하다. 종전에는 정부의 규제정책이 발표되면 세간에서는 집값이 오르내리는 것에 대한 논란이 일었지만, 지금은 그런 양상이 쉽사리 보이지는 않는다.

올해에도 토지거래허가구역 연장을 비롯해 대출규제 강화 등이 발표되었지만 시장 심리의 방향성은 여전한 것으로 보인다.

◇ 하반기, 다주택자 규제 강화할 것…정부, 공급 계획 현실화해야

그간 3기 신도시 및 정비사업 활성화가 진행된 경과를 감안하면 정부가 착공 물량을 기준으로 새로이 제시한 주택 공급 목표도 시장에 즉각적인 영향을 미치는 사안은 아니다. 이 때문에 1주택자라면 실수요자라면 주택 구입에 대한 판단을 단순하게 가져가는 것이 적절하다. 다주택자 관련 규제는 일정 수준 강화될 여지가 있으므로 이와 관련해 앞서 우리 사회가 경험했던 바를 돌이켜볼 필요가 있다.

다만 전국 단위로는 지역별로 양상이 다를 수밖에 없다. 지금은 아파트를 비롯한 전국의 주택 가격이 동일한 방향으로 움직이지는 않기 때문이다.

서울은 소폭이더라도 상승추세가 지속될 것으로 볼 수 있지만 지방까지 포함한 전반적인 상승장을 기대하기는 어렵다. 지방은 글자 그대로 양극화, 지역에 따라서 하락이나 보합이 엇갈리는 양상을 보이겠지만 그렇더라도 소유주의 본전 심리가 있어 손해를 감수하고 급매로 던지는 수요는 한정될 가능성이 크다.

지금의 상황에서 정부의 최선책은 이미 발표되고 수립된 공급계획 등을 꾸준하게 현실화하는 것이다. 수요가 몰리는 곳으로 공급을 집중하면서 부동산을 굳이 이슈화하지는 않고, 과도한 시장 개입으로 부동산 가격을 인위적으로 부양하는 결과를 피하면서도 향후 시장 상황이 바뀔 때를 대비해서 필요한 규정 등을 정비해야 한다. /글=이은형 대한건설정책연구원 연구위원