'4억 껑충' 개포주공5단지…상가 선매입으로 사업 가속도

조합 설립 5년 만에 관리처분인가
양도세 부담 커지자 호가 급등

[땅집고] 서울 강남구 개포동 개포주공5단지의 매매 호가가 한 달 새 3억~4억원씩 뛰었다. 지난달 말 관리처분계획 인가를 받으면서, 매도자들이 양도소득세 부담을 호가에 반영한 영향이다.

관리처분인가 이전엔 전용 74㎡(31평형)가 33억~34억원대에서 거래됐지만, 최근 호가는 38억원까지 올랐다. 가장 저렴한 매물도 35억5000만원에 형성됐다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “관리처분인가 직후 호가가 급등하면서 매수세가 일시적으로 주춤한 상태”라며 “두세 달 정도 지나 가격이 조정돼야 거래가 재개될 것이다”고 했다.

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◇양도세 부담 반영한 호가 상승

10일 정비업계에 따르면, 개포주공5단지는 강남구청으로부터 지난달 29일 관리처분계획 인가를 받았다. 2020년 12월 조합설립인가 이후 불과 5년 만에 재건축 3대 인가 절차(조합설립·사업시행·관리처분)를 모두 마쳤다.

개포주공5단지는 1983년 준공된 43년 차 노후 단지로, 수인분당선 개포동역에서 도보 5분 거리에 있다. 대치동 학원가와 인접해 교육수요가 풍부한 입지다. 기존 6개동 940가구가 재건축을 통해 최고 35층, 14개동 1279가구 규모로 재탄생한다. 시공사는 대우건설이다. 대우건설은 단지 주소인 개포동 187번지의 의미를 살려 ‘개포써밋187’을 단지명으로 제안했다. 공사비는 약 6970억원이다. 2027년 상반기 착공이 예상된다.

최근 매물 가격이 급등한 배경엔 양도소득세가 자리잡고 있다. 관리처분인가 이후에는 거래 방식이 ‘입주권’ 형태로 전환해 매도 시 양도소득세 부담이 커진다. 양도세를 최소화하려면 관리처분계획 인가 전에 매도하는 것이 일반적으로 유리하다. 재건축 추진 단지에서 인가 직전 거래가 몰리는 이유다. 관리처분인가 전 매도하지 못한 집주인들이 양도세를 가격에 반영하려는 심리가 작용한 것으로 풀이된다. 단지 인근 공인중개사 이모씨는 “현재는 인가 직후라 가격이 너무 높게 책정돼 있어 매매가 사실상 정체된 상황”이라며 “두 달 정도 지나야 일부 가격 조정과 함께 거래가 다시 이뤄질 것이다”고 했다.

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◇상가 선매입으로 갈등 차단

빠른 진행의 배경은 재건축 최대 걸림돌인 상가 문제를 초반에 해결한 데 있다. 도시정비법에 따라 재건축 시 단지 내 상가를 반드시 배치해야 하는데, 기존 상가 소유주들과 보상 협의 과정에서 사업이 지연되는 경우가 잦다. 5단지 조합은 초기 단계에서 상가를 미리 매입하고 상가 소유주들에게 분양권이나 현금을 지급하는 방식으로 갈등을 사전에 차단했다.

빠른 사업 진행은 가격에도 영향을 미쳤다. 개포주공6·7단지는 5단지보다 한 달 늦은 2021년 1월 조합설립인가를 받았다. 시작 시점은 사실상 비슷했지만 6·7단지는 아직 관리처분인가를 받지 못했다. 인근 공인중개업소 관계자는 “5단지는 인근 6·7단지보다 재건축 속도가 빠르다는 점 때문에 한때 더 높은 가격을 형성했다”며 “재건축 시장에서는 사업 진행 속도가 곧 자산 가치로 직결된다”고 했다.

개포주공5단지를 비롯해 일대 정비사업지들은 ‘양재천 벨트’로 묶이며 시너지 효과를 기대하고 있다. 바로 인접한 개포주공6·7단지는 최근 현대건설을 시공사로 선정하고 관리처분 인가 절차에 들어갔다. 인근의 경남·우성3차·현대1차 재건축도 속도를 내고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “개포동 내 주요 단지들이 모두 신축으로 탈바꿈하고 가구수도 늘어나면 사실상 미니 신도시급으로 평가받을 것”이라며 “착공과 일반분양이 본격화되면 현재 시세에서 최소 5억원 이상 상승할 여력이 있다”고 전망했다. /ori@chosun.com