"은마처럼 희망 고문 안 당하려면…" 재건축 대박 단지의 특징

[붇이슈] 정비사업 패러다임 변화에 따른 투자전략은? “좋은 것 사서 오래 버티기”

[땅집고] “요즘 재건축은 좋은 입지의 좋은 매물을 선점해서 끝까지 버텨야 성공한다.”

국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에서 재건축, 재개발 사업의 패러다임 변화에 따른 투자 전략을 소개한 글이 화제를 모으고 있다. 기존에 널리 퍼져있던 정비사업에 관한 상식이 시대 흐름에 따라 미세하게 변화한다는 점을 주목한 것이다.

글의 작성자는 ‘까르’라는 닉네임을 사용하고 있으며, ‘까르의 서울 재개발 분석’ 블로그에서 서울 지역 정비사업지를 분석하는 글을 연재하고 있다. 작성자는 “좋은 입지의 좋은 매물을 선점하고, 선점한 곳을 끝까지 지켜야 한다”고 조언한다.

그 이유는 정비사업의 양상이 달라졌기 때문이다. 작성자는 “서울 내 택지지구 확장이 사실상 종료된 1990년대 이후 서울에서는 대부분 신축아파트 공급은 재개발 혹은 재건축을 통해 이루어졌다”며 “이 과정에서 재개발, 재건축에서 생겨난 패러다임이 있다”고 밝혔다.

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작성자가 꼽은 초기 재건축의 특성은 ‘규모가 크고 위치가 좋을수록 더 오래 걸린다’는 것이다. “서로 다른 이해관계를 합치하는 과정이 필수적인데, 위치가 좋고, 규모가 큰 곳일수록 구성원들간 이해관계 합치가 어려워 더 많은 시간이 소요된다”고 분석했다.

그 예시는 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’다. 1979년 지어진 은마는 4424가구 규모 아파트로 대치동 내에서 규모가 가장 크지만, 아파트 소유주들, 상가 소유주들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있다. 인근 단지 재건축이 2000년대~2010년대 이뤄졌지만, 은마는 여전히 조합설립인가에 머물러 있다.

과거 재건축의 두번째 특징은 ‘단타 전략’이었다. 작성자는 “위치가 좋고 규모가 큰 재개발, 재건축의 경우 입주가지 오랜 시간이 걸리기에 자연스럽게 상대적으로 위치가 나쁘고 규모는 작아도 사업진행상 갈등요소가 적은 곳을 찾는 경우가 많다”고 밝혔다.

그 외에도 ‘원주민이 투자자로 바뀌어야 잘 된다’, ‘재개발은 임대주택을 많이 지어야 한다’ 등이 있다.

하지만 2025년 현재 정비사업 패러다임은 다시 한 번 변화하고 있다. 작성자는 “규모가 크고 위치가 좋은 면 사업진행 속도가 느리지만 최근에는 늦게 지어지더라도 위치가 좋고 단지가 크면 가격이 더 많이 상승하는 모습”이라며 “은마와 2015년 지어진 ‘래미안대치팰리스’ 가격을 비교해보면 알 수 있다”고 분석했다.

조선일보 AI부동산에 따르면, 래미안대치팰리스 전용면적 84㎡은 지난 7월 44억1000만원에 거래됐는데, 은마 같은 주택형은 42억원에 거래됐다. 이들 단지의 연식 차이를 고려하면 재건축 이후 가치는 은마가 훨씬 높을 것으로 예상된다.

작성자는 이러한 경향을 바탕으로 좋은 입지의 매물을 선점하는 것이 가장 중요하다고 강조했다. “시간이 지날수록 부동산의 양극화는 점점 더 커질 것”이라며 “재개발에서는 한남뉴타운, 성수전략정비구역, 재건축에서는 압구정, 반포, 잠원 등 한강변 좋은 곳들을 선점할 필요가 더 커진다”고 밝혔다.

이어 “좋은 곳을 선점한 후에는 선점한 곳들을 끝까지 지킬 수 있어야 한다”며 “강남구 압구정동 한양81동의 경우 압구정 6구역에 속해있지만, 한양 5차, 7차와 같이 재건축을 진행하지 않을 가능성이 높은데, 추후 에테르노 청담, 아스턴55 같은 초고급 주택으로 재건축도 고려할 수 있다”고 덧붙였다. /raul1649@chosun.com