"재개발구역 교회는 알짜" 6년 버틴 끝에 167억에 팔린 홍제동 교회

[땅집고] 서울 서대문구 홍제동 충성교회 건물이 법원 경매에 들어간 지 6년여만에 감정가보다 20% 이상 비싸게 팔려 화제다. 경매 시장에서 교회 건물은 수요가 많은데다 최근 재개발 가능성까지 높아지면서 고가 낙찰이 이뤄졌을 것이란 분석이 나온다.

국내 최초 AI 경·공매 분석 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면, 지난 9월 23일 서울서부지방법원에서 열린 경매에서 서대문구 홍제동 306-8 외 1필지 근린주택(사건번호 2018타경7470)이 167억8500만원에 낙찰됐다. 최초 감정가(136억3748만원)와 비교하면 23% 높다.

2018년 충성교회가 빚을 갚지 못해 채권자들이 가압류와 경매를 신청했고 2019년 1월 개시 결정이 내려졌다. 개인채무자, 축협 등 금융권뿐 아니라 대부업체 등 채무관계가 복잡했다.

2021년 4월 경매 집행이 정지됐다가 다시 경매 절차가 진행돼 지난해 4월 첫 입찰 기일이 잡혔다. 하지만 다시 채권자가 연기를 요청해 3차례 미뤄진 끝에 올 9월 23일 1회차 입찰을 진행했고, 2명이 응찰해 최고가 167억8500만원에 주인을 찾았다.

이 건물은 대지면적 811㎡(약 245평), 건물 연면적 2662.8㎡(약 806평)로 지하 2층~지상 5층 규모다. 1992년 준공된 철근콘크리트구조 건물이다. 제1종근린생활시설로 1층 상업시설, 2층 유치원, 3~5층은 교회시설로 사용됐다.

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이 건물은 지하철 3호선 홍제역 역세권이면서 ‘홍제3구역 도시환경정비사업’ 구역에 속해 있다. 2020년 조합설립 추진위원회 승인을 받았다.

홍제동 일대는 재개발과 재건축 사업이 여러 건 추진 중이어서 향후 부동산 가치 상승 여지가 크다. 홍제역 인근 ‘홍제2구역 도시환경정비사업’은 최근 시공사를 선정했다. ‘홍제역 역세권 도시정비형 재개발’은 정비구역 지정을 마쳤다.

매각물건명세서에 따르면 이 건물 일대는 재정비촉진지구 존치정비구역으로 당장 개발을 추진하진 않지만, 추후 촉진계획 수립과 구역지정 절차를 진행할 예정이다. 재정비촉진지구에서는 기존 건축물이 향후 아파트 단지나 상업시설로 전환할 가능성이 크다. 이에 따른 용적률 상향과 환금성 개선 효과가 기대된다.

교회 건물의 특수성도 낙찰가를 끌어올린 요인이라는 분석이 나온다. 높은 감정가 탓에 개인 투자자보다 종교 단체나 향후 개발 호재를 노리고 시행사가 경매에 참여했을 가능성이 높다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “재정비촉진지구 내 종교시설은 감정가를 웃도는 가격에 팔리는 경우가 많다”며 “이번 사례는 홍제동 개발 기대감과 종교시설 수요가 결합해 시장의 관심을 끈 대표적인 케이스”라고 했다.

이어 “향후 본격적인 정비사업이 진행될 경우 토지, 건물 가치가 재평가될 가능성이 높다”며 “개인 투자자보다 시행사, 교회, 투자사 등이 낙찰자일 가능성이 높다”고 덧붙였다.

땅집고옥션은 경매·공매·부실채권 정보 플랫폼으로, 40억 건 이상의 실거래·경매 데이터를 기반으로 AI가 총 12가지 퀀트 전략을 만들어 경매 물건을 추천한다. 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 ‘AI땅집봇’(☞바로가기) 서비스도 출시했다. /raul1649@chosun.com