'폭락 어벤져스'까지 "이 정부 믿을 수 없다"…추석 이후 집값 전망

고강도 대책 무소용…서울 집값, ‘한강벨트 중심’ 3주 연속 껑충
추석 전후 ‘페닉바잉’ 점화…李정부, 文정부 28번 대책 데자뷔

[땅집고] 한때 ‘부동산 폭락 어벤저스’로 불리며 집값 급락을 전망했던 대표적 전문가들이 ‘부동산 대(大) 랠리’ 가능성을 경고하고 있다. 과거 집값 하락론 또는 안정론을 폈던 이들이 입장을 급선회하면서 시장의 이목이 쏠리고 있다.

이재명 정부가 집권 100일 만에 세 번째 부동산 종합 대책을 예고하면서 가격 상승 불안을 키우고 있다. 정부는 앞서 두 번의 고강도 대책을 연이어 내놨지만, 시장은 정반대로 움직이며 서울 집값이 계속해서 오르고 있다. 전문가들은 “문재인 정부의 정책 실패를 그대로 답습하고 있거나 결과는 문재인 정부 때보다도 최악일 수도 있다”며 강도 높게 비판하고 있다.

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◇하락론자도 등 돌렸다…“무(無)공급 9ㆍ7대책 후폭풍, 두세 달에 집값 3년치 상승 경보”

채상욱 커넥티드코리아 대표는 최근 자신의 사회관계망서비스(SNS)에 “9ㆍ7 부동산 대책은 무(無)공급 대책”이라며 “인허가ㆍ착공 말장난으로 국민을 우롱했으며, 정부가 시세로 잘못을 깨닫게 될 것”이라고 직격했다. 그는 “부동산 시장 안정화는 끝났으며, 오히려 단기간에 ‘대(大) 랠리’가 벌어질 수 있다”고 경고했다. 채 대표는 대표적인 부동산 하락론자이자 더불어민주당 정책개발기구에서 활동했던 인물이다.

그는 “높은 집값에도 ‘높다’고 경고하는 정부 인사가 없다”고 지적했다. 이 대통령이 ‘부동산에서 주식으로의 머니무브’를 주문해도, 국토교통부 장관은 자녀에게 증여성 대출로 6억5000만원 전세금을 밀어주는 방식으로, 기획재정부 장관은 개포동에 집을 두고 세종 주택까지 챙기는 다주택 투자자 포지션으로 수익을 내고 있는 것이 대한민국의 현실이라는 비판이다.

채 대표는 앞서 6ㆍ27 대책 때만 해도 “시장이 안정되고 주거비 부담이 줄 것”이라고 전망했었다. 그런데 불과 석 달 만에 180도 달라진 진단을 내린 것이다. 그는 “저출산ㆍ피크아웃 구조 속 서울ㆍ경기 상위 분위의 초강세가 불가피하며 ‘두세 달에 3년치 상승’도 가능하다”고 전망했다.

이어 “서울을 중심으로 아파트값이 예상보다 빠르게 반등하고 있다”며 “정부의 연이은 대책에도 불구하고 수요 억제가 쉽지 않은 만큼 내년에는 집값이 폭등할 수 있다”고 말했다. 그간 하락론을 대표했던 채 대표의 ‘폭등론’ 전환은 시장의 변화 흐름을 상징적으로 보여준다는 평가를 받는다.

80만 구독자를 보유한 부동산 유튜버 표영호 역시 최근 “정책이 시장 심리를 이기지 못한다”며 강남권을 중심으로 한 회복세를 인정하는 등 매수심리 변화에 주목하는 발언을 내놨다. 표영호는 꾸준히 부동산 하락론을 견지하며 부동산 폭락 어벤저스로 지목됐던 유튜버이다.

표영호는 최근 자신의 채널 영상을 통해 “사람들 마음속 ‘자산 증식=아파트’라는 확증편향이 굳어져 대책이 강할수록 잠깐 움츠렸다가 곧바로 신고가를 경신한다”며 “이는 버블의 전형적 전조”라고 했다. 또 “6ㆍ27 고강도 대출 규제 이후 거래는 줄었지만 가격 안정에는 실패했다”며 “9월 들어 한강벨트 중심 거래ㆍ호가가 재점화되며 ‘지금 안 사면 늦는다’는 학습효과가 불안심리를 자극한다”고 진단했다.

그는 “정부가 추가 규제를 예고하면서 ‘규제 전에 사자’는 심리가 비규제지역ㆍ강북권으로 풍선효과를 키운다”며 “추석 전ㆍ직후 토지거래허가제 확대설이 돌면서 현장에 페닉바잉 기류까지 감지된다”고 했다.

이재명 주택 정책의 책사로도 불린 이광수 광수네복덕방 대표도 올 8월 한 방송에서 “이재명 정부는 집값을 내리는게 목표가 아닐 수 있다”며 “집값이 다시 폭등할 수 있는 위험이 있다”고 했다. 다만 9ㆍ7대책이 나온 뒤에는 “지금은 점점 더 집값 안정세가 나타나고 있고 올 하반기에도 이런 추세가 이어질 것”이라며 다시금 정부를 두둔하는 목소리를 냈다.

그러나 실제 통계는 안정화보다는 상승세가 뚜렷하다. 한국부동산원에 따르면 9월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.19% 상승해 3주 연속 오름폭을 키웠다(0.08%→0.09%→0.12%→0.19%). 성동구(0.59%), 마포구(0.43%), 광진ㆍ송파구(각 0.35%) 등이 ‘한강벨트’를 중심으로 뚜렷한 상승세를 보였다. 서울 25개 구 중 22개 구에서 오름폭이 확대됐으며, 용산ㆍ강동ㆍ동작 등은 두 배 이상 상승폭이 커졌다.

매수심리도 회복세다. KB부동산 매수우위지수는 9월 15일 기준 67로, 한 달 새 50.4→56.8→58.3→60.5→67로 꾸준히 뛰었다. 강북 14개 구는 60.4, 강남 11개 구는 73.0으로 각각 7.3p, 5.8p 상승했다. 이는 관망세였던 수요가 다시 움직이고 있음을 보여준다.

◇이재명 취임 100일만에 3번째 대책? “지금 아니면 못 산다” 매수심리 폭주

집값이 꿈틀거리자 이재명 정부는 부동산 추가 규제를 준비하고 있는 것으로 알려졌다. 김윤덕 국토교통부 장관이 다시 과열 조짐을 보이고 있는 서울 집값에 대해 단발성 규제가 아닌 종합대책으로 대응하겠다는 원칙을 분명히 했다. 조정대상지역이나 투기과열지구, 토지거래허가구역(토허제) 등의 수요억제책은 물론 ‘세제 카드’까지 종합적으로 고려하겠다는 방침이다.

전문가들은 대책의 약발이 먹히지 않는 상황에서도 정부가 추가 대책을 준비하는 부분에 대해서 부정적으로 보고 있다. 추가 대책이 나온다면 이재명 정부는 집권 반년도 되지 않은 상황에서 초대형 부동산 대책 3건이나 내놓는 것이다. 과거 5년간 28차례 대책을 남발했던 문재인 정부는 역대급 집값 상승장을 만들어냈는데, 이재명 정부의 대책 횟수가 이를 넘어서는 것이 아니냐는 우려가 벌써부터 나온다.

특히 업계에서는 더 센 강도의 대책을 나오더라도 매수 심리를 잡기는 힘들다고 본다. 공급 부족과 대출 규제 효과 약화, 전세 매물 부족으로 매수 심리가 더 가열되고 있어서다. 2030년까지 수도권 135만 가구를 공급하겠다고 밝힌9.7 대책도 큰 효과가 없는 상황이다. 공급은 수도권 외곽에 집중되고 실제 입주까지 최소 4~5년이 걸리는 만큼, 단기적으로는 서울 핵심지의 공급 부족 우려가 매수 심리를 더 자극하고 있다.

공급 주택 대부분은 수도권 외곽 위주이고 실제 입주까지 수년이 걸리기 때문에 공급이 수요를 따라잡지 못한다. 수도권 외곽에 주택을 공급하더라도 서울 핵심지 수요를 흡수하기엔 한계가 있다는 지적이 나온다. /pkram@chosun.com