입력 : 2025.10.02 10:53
[땅집고] 민간사업자가 서울시의 지원을 받아 건설하는 ‘청년안심주택’. 지난해 8월 청년안심주택 중 사업자 부실로 강제 경매 절차를 밟게 된 건물마다 청년 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처하는 일이 발생했다.
서울시가 개입한 사업인 만큼 공공주도 전세사기 아니냐는 지적이 쏟아지자, 서울시가 시비를 들여 이들에게 보증금을 전액 선지급해주기로 결정했다. 더불어 청년안심주택 건설 단계마다 사업이 좌초하는 일을 방지하기 위한 각종 금융 지원책도 마련했다.
◇경매 넘어간 청년안심주택…세입자 보증금 서울시가 일단 돌려준다
2일 서울시는 올해 청년안심주택 일부 사업장에서 불거진 보증금 미반환 사태와 신규 인허가 급감 상황을 해결하기 위한 ‘청년안심주택 임차인보호 및 재구조화 방안’을 발표했다.
서울시에 따르면 현재 서울시내 청년안심주택은 80개 단지, 총 2만 6654가구다. 이 중 민간사업자의 재정난 등 이유로 주택 강제 경매 및 보증금 반환 문제가 불거진 곳은 총 4곳, 296가구인 것으로 집계됐다. 문제 현장은 모두 공공임대주택을 제외한 민간임대주택으로 ▲잠실동 센트럴파크(134가구) ▲사당동 코브(85가구) ▲쌍문동 에드가쌍문(21가구) ▲구의동 옥산그린타워(56가구) 등이다.
‘잠실 센트럴파크’의 경우 올해 2월 법원으로부터 강제 경매 개시 결정을 받은 현장이다. 건물 시행사가 시공사에 공사비를 지급하지 않으면서다. 민간임대주택마다 근저당권에 설정돼있는 바람에 경매 절차가 끝나기 전까지는 청년 임차인 141가구가 낸 보증금 238억여원 환급이 불가능하다. 엎친 데 덮친 격으로 임대사업자가 보증금 반환 보증에 가입하지 않아 경매 절차가 종료하더라도 세입자들이 보증금을 돌려 받을 수 없는 위기에 처하면서 사회적 문제로 떠올랐다.
이 같은 피해를 인지한 서울시는 지난 8월 20일 청년안심주택에서 퇴거를 원하는 선순위 임차인들에 대한 보증금을 선지급하는 ‘1차 임차인 보호 대책’을 발표했다. 이후 한 달 반 동안 현장상담소를 운영하고 전문가 및 금융기관 등과 논의를 진행했다. 선지급하는 보증금은 시비로 해결한다. 현재 보증금 예산 확보를 완료한 상태다.
먼저 선순위 임차인에 대해서는 11월부터 보증금을 선지급한다. ‘잠실 센트럴파크’ 127명, ‘에드가 쌍문’ 13명인데 임차권등기 설정 후 퇴거를 희망할 경우 11월부터 지원받을 수 있다. 경매개시 이후 신한은행과 보증금반환채권 양수계약을 체결하면 은행으로부터 보증금을 지급받는 방식이다.
후순위 임차인은 국토부 전세사기피해자로 인정받도록 한 뒤 12월부터 순차적으로 지원받는 방식이다. 지원대상은 ‘잠실 센트럴파크’ 7가구, ‘사당동 코브’ 85가구, ‘구의동 옥산그린타워’ 56가구다. 서울주택도시개발공사(SH)에 피해주택 우선매수권 양도 후 퇴거를 희망하면 동일한 절차로 보증금을 지급받는 구조다.
최우선변제 임차인의 경우 선순위와 동일한 방식으로 12월부터 지원받는다. ‘잠실 센트럴파크’ 1가구, ‘구의동 옥산그린타워’ 18가구가 이 유형에 해당한다.
◇민간사업자 금융지원하고 재무건정성도 검증하기로
서울시는 앞으로 민간사업자의 청년안심주택 건설을 유도하고, 주택 공급 과정에서 발생하는 문제를 최소화하기 위한 제도도 함께 마련했다.
먼저 공급 확대를 위한 재정 지원책이 눈에 띈다. 내년 조성 예정인 ‘서울주택진흥기금’을 활용해 신규사업 토지비 융자지원과 건설자금 이차보전 한도를 확대해준다. 토지비는 전체 20% 범위 내 최대한도 100억원까지 금리 2% 수준으로 융자 지원한다. 또 민간사업자가 청년안심주택을 분양해 자금을 확보할 수 있도록 기존에는 없었던 분양 주택 유형을 전체 가구의 최대 30%까지 허용해주기로 했다. 또 건설자금 이차보전은 현행 공사비 중 최대 240억원에 대해 2% 이차보전하던 것을 최대 480억원으로 확대해준다.
민간사업자가 청년안심주택 사업을 진행할 여력이 있는지 사업주의 재무건전성도 점검하기로 했다. 예비검증-본검증-최종검증-운영검증 총 4단계로 재무건전성을 확인·검증해 보증보험 미가입·갱신 거절 문제를 사전에 예방할 방침이다.
마지막으로 정부에도 청년안심주택 건설 기반이 되는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 및 제도 개선을 건의한다. ▲임대사업자 등록기준 강화 ▲보증보험 가입 시점 조정 ▲시 보증보험 관리권한 부여 ▲안정적 보증보험 갱신 ▲공공임대 매입비 현실화 ▲의무임대 10년에 맞는 상품개발 등 총 6가지다.
오세훈 서울시장은 “청년안심주택 임차인의 즉각적 구제와 제도적 한계를 근본적으로 개선해 청년안심주택을 말 그대로 청년들이 안심하고 살 수 있는 주거모델로 발전시키겠다”면서 “서울시 차원의 재정지원과 임차인 보호만으로는 한계가 있는 만큼 정부가 제도 개선에 신속히 협력해 주기를 강력히 요청한다”고 했다. /leejin0506@chosun.com