입력 : 2025.09.30 15:42 | 수정 : 2025.09.30 15:54
올해 주가 상승률 1위 리츠 ‘코람코더원리츠’
하나금융투자빌딩 매각 차익 기대감↑
1년새 주가 70% 급등
[땅집고] 여의도 한복판. 랜드마크 오피스인 하나금융투자빌딩 한 채를 자산으로 담아 출발한 코람코더원리츠가 요즘 증시에서 가장 뜨거운 이름으로 떠올랐다. 불과 1년 전만 해도 4000원을 밑돌며 찬밥 신세였던 주가가 70% 급등해 6750원으로 치솟았다. 공모가 5000원을 훌쩍 넘어 최고가를 경신한 것. 국내 상장리츠 가운데서도 가장 높은 수익률을 기록했다.
시장에서는 과열이라는 말까지 나오고 있지만, 주주들은 올 연말 주가가 두 배쯤은 더 오를 것으로 기대하고 있다. 결정적 분수령은 오는 11월 임차인 하나증권이 쥔 ‘우선 매수권’ 행사 여부가 될 전망이다. 업계에선 코람코자산신탁이 5000억원을 투자한 이 빌딩이 세입자인 하나증권에 적어도 7000억원에 팔릴 수 있다는 장밋빛 전망이 나온 것이 주가 급등의 결정적 요인이 됐다.
하나금융투자빌딩 매각 차익 기대감↑
1년새 주가 70% 급등
[땅집고] 여의도 한복판. 랜드마크 오피스인 하나금융투자빌딩 한 채를 자산으로 담아 출발한 코람코더원리츠가 요즘 증시에서 가장 뜨거운 이름으로 떠올랐다. 불과 1년 전만 해도 4000원을 밑돌며 찬밥 신세였던 주가가 70% 급등해 6750원으로 치솟았다. 공모가 5000원을 훌쩍 넘어 최고가를 경신한 것. 국내 상장리츠 가운데서도 가장 높은 수익률을 기록했다.
시장에서는 과열이라는 말까지 나오고 있지만, 주주들은 올 연말 주가가 두 배쯤은 더 오를 것으로 기대하고 있다. 결정적 분수령은 오는 11월 임차인 하나증권이 쥔 ‘우선 매수권’ 행사 여부가 될 전망이다. 업계에선 코람코자산신탁이 5000억원을 투자한 이 빌딩이 세입자인 하나증권에 적어도 7000억원에 팔릴 수 있다는 장밋빛 전망이 나온 것이 주가 급등의 결정적 요인이 됐다.
◇ 1년 만에 신고가 찍고 주가 70% 급등한 ‘코람코더원리츠’
29일 업계 등에 따르면 지난 9월17일 코람코더원리츠 주가는 6750원으로 최고가를 기록했다. 2022년만 해도 3830원으로 최저가를 찍었고, 지난해 말에도 3950원대에 머물렀다. 하지만 올해 1월부터 주가는 지속적으로 상승하기 시작해 이달 급격하게 치솟았다.
코람코더원리츠는 여의도 하나금융투자빌딩을 단일 자산으로 편입해 지난 2022년 상장한 정통 오피스 리츠다. 핵심 임차인은 하나증권으로 전체 면적의 66.9%를 차지하고 있다. 그밖에 한국쓰리엠(20.4%)과 인텔(5.5%) 등이 세입자로 있다.
코람코는 이 리츠를 설립하며 핵심 세입자 하나증권과 임대차 계약을 체결했는데, 단순 임차인이 아니라 일정 권리를 확보한 상태로 계약했다. 이 계약에는 하나증권이 ‘임대차 추가 연장 조건’과 ‘우선 매수 청구권(우선 매수권)’을 갖는다는 내용이 포함됐다.
그런데, 하나증권의 ‘우선 매수권’ 행사 기한이 오는 11월로 예정되면서 주가가 요동쳤다. 하나증권이 매수권을 행사해 이 건물을 사들이기로 결정하면 코람코는 커다란 매각 차익을 주주에게 배분하고 리츠를 자연스럽게 청산할 수 있게 되기 때문이다.
업계에선 빌딩의 감정평가 금액과 주변 시세 등을 고려할 때 최고 약 7000억~8000억원(3.3㎡당 약 3000만원 초반)에 거래될 예상한다. 건물이 평당 3200만원에 팔린다면 주당 자산가치(NAV)가 8600원이 되면서, 코람코 리츠의 주가는 현재 6500원대에서 8000원대까지 30% 더 급등할 수도 있다는 전망이 나온다. 리츠의 총 운용자산(AUM) 규모가 약 5000억원, 차입금이 2920억원, 건물 매입금이 4858억원임을 감안할 때 시장 기대치만큼 매각된다면 차익이 고스란히 주주에 환원될 것으로 예상되면서 주주들이 올해 앞다퉈 주식 매수에 나선 것이다.
실제 여의도 국제금융지구 내에서 올해 3월 매각된 현대차증권빌딩(연면적 1만2233평)의 경우 3548억원(3.3㎡당 2900만원)에 거래됐다.
서울 영등포구 여의도 국제금융지구의 상징과도 같은 하나금융투자빌딩은 지하 5층~지상 23층, 연면적 6만9826㎡(2만1122평) 대형 오피스다. 법적 용적률 800%보다 낮은 580% 용적률로 향후 개발 가능성도 있는 건물로 꼽힌다. 규제 등을 완화받으면 최대 1200%까지 용적률을 높여 재건축할 수 있다는 이야기도 나온다.
코람코는 지난 6월 하나증권과 임대차 계약을 2030년 12월까지 5년 연장하기로 했다. 하나금융그룹이 인천 청라지구로 본사를 옮기지만, 하나증권은 여의도에 남기로 했다.
◇ 11월이 분수령…“변수 많아 투자 신중해야”
업계에서는 코람코더원리츠 주가가 지나치게 오르고 있다는 지적도 나온다. 하나증권이 매각 자금 마련 부담에 매수 우선권을 행사하지 않을 변수도 있기 때문이다. 또 매수 우선권을 행사하더라도 시장 기대치보다 낮은 가격을 제시할 수도 있다. 11월 이후에는 주가가 하락할 가능성도 적지 않다.
29일 대신증권은 보고서를 통해 코람코더원리츠의 투자 의견을 ‘중립’으로 낮추고, 목표주가도 6600원으로 고정했다. 대신증권은 “시장은 하나증권의 매수선택권 행사 및 리츠 청산 가능성에 무게를 두고 있는 것으로 판단한다”며 “자산이 매각될 경우 추가적인 상승 여력 존재하나 매각 무산 시 변동성 확대 가능성이 있다”고 분석했다. /rykimhp206@chosun.com