입력 : 2025.09.29 06:00
현금 없는 하림산업
7조 양재 개발 시험대
계열사 지원·선분양으로 자금 조달
[땅집고] 하림그룹이 추진하는 서울 서초구 양재동 ‘도시첨단물류단지’ 개발사업에 대한 기대와 함께 우려의 목소리가 나온다. 서울시가 용적률을 두 배 완화(400%→800%)해 사업성은 높아졌지만, 총 사업비 7조원에 달하는 천문학적인 자금 조달 계획이 불확실성을 키우고 있기 때문이다. 사업 착공을 위한 마지막 단계인 서초구청 건축심의를 앞두고 김홍국 하림그룹 회장의 야심작이 순항할 수 있을지 관심이 쏠린다.
◇땅 살 땐 용적률 400%, 개발 땐 800%
개발 부지는 서울 양재동 225번지 일대 8만3183㎡(약 2만5162평) 규모다. 지하 9층~지상 58층, 연면적 147만5000㎡ 규모의 복합단지가 들어선다. 지하에는 첨단 물류센터가, 지상에는 아파트·오피스텔·호텔·백화점 등이 자리한다. 아파트는 4개 동 998가구, 오피스텔은 972실로 총 1970가구 규모다. 오피스텔·업무시설 3개 동, 숙박시설 1개 동 8개 건물이 들어선다. 지하9층까지 파서 물류시설을 지하에 배치한다. 최고 220m에 달하는 58층 건물은 강남권 새로운 초고층 랜드마크로 지어질 예정이다.
7조 양재 개발 시험대
계열사 지원·선분양으로 자금 조달
[땅집고] 하림그룹이 추진하는 서울 서초구 양재동 ‘도시첨단물류단지’ 개발사업에 대한 기대와 함께 우려의 목소리가 나온다. 서울시가 용적률을 두 배 완화(400%→800%)해 사업성은 높아졌지만, 총 사업비 7조원에 달하는 천문학적인 자금 조달 계획이 불확실성을 키우고 있기 때문이다. 사업 착공을 위한 마지막 단계인 서초구청 건축심의를 앞두고 김홍국 하림그룹 회장의 야심작이 순항할 수 있을지 관심이 쏠린다.
◇땅 살 땐 용적률 400%, 개발 땐 800%
개발 부지는 서울 양재동 225번지 일대 8만3183㎡(약 2만5162평) 규모다. 지하 9층~지상 58층, 연면적 147만5000㎡ 규모의 복합단지가 들어선다. 지하에는 첨단 물류센터가, 지상에는 아파트·오피스텔·호텔·백화점 등이 자리한다. 아파트는 4개 동 998가구, 오피스텔은 972실로 총 1970가구 규모다. 오피스텔·업무시설 3개 동, 숙박시설 1개 동 8개 건물이 들어선다. 지하9층까지 파서 물류시설을 지하에 배치한다. 최고 220m에 달하는 58층 건물은 강남권 새로운 초고층 랜드마크로 지어질 예정이다.
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사업 시행사는 하림지주의 100% 자회사인 하림산업이다. 하림산업은 2016년 해당 부지를 4525억원에 매입하며 사업을 시작했다. 매입 당시 용적률은 400% 이하였다. 서울시가 800%까지 높여주면서 초고층 복합개발이 가능해졌다. 하림이 용적률 800% 적용을 주장했고, 그 근거로 내세운 도시첨단물류단지 신청과 지정은 부지를 매입한 이후에 이뤄졌다. 업계에서는 “서울시가 용적률을 파격적으로 상향한 만큼, 사업성이 커진 것은 사실이다”며 “다만 50층 이상, 높이 200m가 넘는 초고층 빌딩은 일반 건물보다 공사비가 훨씬 많이 든다”고 했다.
◇재무구조 빨간불 켜진 하림산업
문제는 재무구조다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 지난해 말 기준 하림산업 총자산은 1조457억원이다. 이 중 투자부동산(4955억원)과 유형자산(4871억원)이 90% 이상이다. 투자부동산과 유형자산은 둘 다 당장 현금으로 바꾸기 어려운 비유동성 자산이다. 현금성 자산은 59억원에 불과하다. 장부상 자산은 많지만 당장 쓸 수 있는 돈의 거의 없는 셈이다. 업계에선 “식품업체 자회사라기보다 부동산 투자회사에 가깝다”는 말까지 나온다. 부채비율도 227%(부채총계 7257억원, 자본총계 3210억원)에 달해 적지 않은 부담을 안고 있다.
하림은 전체 사업비 6조8000억원 가운데 약 2조3000억원을 자기자본(에쿼티)으로 충당한다는 계획이다. 10년 전 4525억원에 매입한 토지 평가액, 즉 현재 가치가 1조6000억원 수준이어서 실제 필요한 자기자본은 약 7000억원이다. 하림은 아파트·오피스텔 분양대금과 상업시설 선임대 수입을 통해 사업비 대부분을 충당하고, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등 외부 차입은 최소화한다는 방침이다. 아파트·오피스텔 선분양으로 약 4조원을 충당할 계획이다. 부족한 7000억원은 PF를 통해 조달하고, 그룹 자체 현금흐름과 계열사 지원을 통해 마련한다는 전략이다.
하림산업의 자기자본 총계는 3200억원으로, 하림산업이 독자적으로 투입할 수 있는 자금은 사업에 필요한 최소치(7000억원)에 크게 못 미친다. 실제로 하림산업의 최대주주인 하림지주는 하림산업에 대한 출자를 계획하고 있다.
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◇공공기여 4000억, 신분당선 역사 신설 비용도 부담
하지만 분양 성과가 최대 관건이다. 아파트는 강남권 수요에 힘입어 일정 성과가 예상되지만, 오피스텔 972실은 시장 침체 여파로 분양이 녹록지 않을 수 있다는 지적이다. 최근 시장 침체로 분양 리스크가 있다는 평가가 나온다. 분양 흥행 여부에 따라 PF 대출 조건도 달라질 수 있다.
공공기여 부담도 크다. 하림은 약 4000억원의 공공기여금을 납부해야 한다. 여기에 더해 신분당선 ‘만남의 광장역’(가칭) 신설 비용도 별도로 분담한다. 1차 분담금 500억원을 우선 부담하고, 이후 역사 착공 시 30%, 도시첨단물류단지 준공 시 70%를 내야 한다. 역사 착공이 지연되더라도 나머지 분담금을 모두 납부해야 한다. 결국 공사 과정에서 추가적인 자금 압박 요인이 될 수 있다는 분석이다. 철도업계에선 신분당선은 간선 철도망이라 2000억원이 투입될 것이라는 전망이 나온다. /hongg@chosun.com