13명 몰린 강남 아파트, 석 달 만에 재경매…'숨은 덫'에 유찰 행렬

[땅집고] “강남 알짜 물건을 잘 잡은 줄 알았는데, 자칫하면 1억5000만원 가까운 보증금만 날릴 뻔한 셈이지요.”

지난 5월 서울중앙지법 경매에서 서울 강남의 전용면적 12평 아파트가 15억원 언저리에 낙찰자를 찾아 화제가 됐다. 최초 감정가보다 30%쯤 높은 가격이었다. 응찰자도 13명이나 몰리면서 경쟁이 뜨거웠다.

그런데, 이 매물은 불과 석 달여만인 지난 8월 다시 경매로 나왔다. 더구나 이번에는 2회 연속으로 유찰하면서 찬밥 신세로 전락했다. 도대체 무슨 일이 있었던 걸까.

국내 최초 AI 경공매 퀀트 분석 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 강남구 삼성동 힐스테이트2단지 202동 5층, 전용면적 40.8㎡(약 12평)다. 2022년 7월 경매 개시 결정이 나왔고 최초 감정가는 16억원이었다. 올 3월 첫 입찰에 나왔다가 두 차례 유찰했다.

이후 올 5월 3회차에13명이 응찰한 끝에 A씨가 14억7700만원을 써내 낙찰받았다. 감정가 대비 128.5%에 달하는 낙찰가율이다. 부동산 경기가 침체한 상황에서 감정가 대비 100%를 넘는 고가 낙찰이어서 눈길을 끌었다.

그러나 두 달여 뒤 이례적인 일이 발생했다. 최종 낙찰허가 결정까지 받았던 A씨가 법원에 ‘매매계약 해제 및 매각 대금 반환청구서’를 제출하며 계약 해지를 요구한 것. 문제는 임차인의 보증금이었다. 배당요구 마감일 이후 뒤늦게 제출된 배당 신청은 법원의 배당 절차에 반영되지 않는다. 결국 낙찰자가 임차인 보증금 6억 3000만 원을 직접 돌려줘야 할 상황이 된 것.

법원은 이례적으로 낙찰 자체를 무효로 하는 '최고가 매각 허가취소 결정'을 내렸다. 낙찰자는 낙찰가의 10%(1억4770만원)에 해당하는 보증금을 돌려받을 수 있게 된다. 업계에서는 당초 법원이 임차인 보증금 유무와 같은 중요 사실을 누락했을 것으로 추정한다. 다만 '매각허가결정 취소 사실'이 법원 기일내역에 기재돼 있지 않아 법원 판단 이유는 확인되지 않는다.

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땅집고옥션에 따르면 A씨가 보증금을 인수하는 조건으로 해당 매물을 낙찰받은 후 매각해도 손해 볼 수밖에 없는 것으로 분석됐다. 당장 예상치 못한 지출이 크다. 취득세·명도비·법무사수수료·수리비 등 각종 부대비용만 8000만원이 넘는다. 대출 없이 전액 자기자본(약 21억8000만원)을 투자한다면 순손실이 5억5000만원에 달한다.

해당 매물은 지난 8월 재경매 절차에 들어갔지만 2회 연속 유찰됐다. 최저 입찰가격이 10억2400만원까지 떨어진 상황에서 오는 10월 30일 3회차 입찰을 진행하지만 각종 대출 규제까지 겹치며 낙찰이 당분간 어려울 전망이다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “이번 케이스는 낙찰자 실수로만 규정하기에는 이례적이긴 사례”라면서도 “투자 이전에 물건별 위험 요인을 구조화된 데이터로 검토해야 하는 이유”라고 말했다. 그러면서 “입찰 전 권리 분석, 감정시점 확인, 임차인 대항력 여부 확인만 철저히 해도 투자 실패를 충분히 피할 수 있다”며 “투자는 숫자보다 ‘구조’를 봐야 한다”고 지적했다.

땅집고옥션은 최근 이러한 변수를 고려해 ‘위험물건 필터링’, ‘입찰가 추천 시뮬레이터’, ‘시세 대비 실투자 시나리오’ 기능을 강화했다. 땅집고옥션은 경매·공매·부실채권 정보 플랫폼으로, 40억 건 이상의 실거래·경매 데이터를 기반으로 AI가 총 12가지 퀀트 전략을 만들어 경매 물건을 추천한다. 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 ‘AI땅집봇’(☞바로가기) 서비스도 출시했다. /pkram@chosun.com