입력 : 2025.09.25 11:33
[땅집고] “작년 하반기부터 시장 금리가 하락하면서 리츠의 배당 수익률이 높아지고 있습니다. 국내 상장리츠는 내년부터 배당 수익의 드라마틱한 성장이 있을 것입니다.”
미국발 금리인하 기조가 본격화하면서 지난 고금리 시기 주가 하락 직격탄을 맞은 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장에 온기가 돌고 있다. 리츠(REITs)는 개별 투자가 어려운 부동산에 투자자를 모아 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사다. 부동산 자산에서 나온 수익으로 배당을 하는 리츠는 특성상 금리의 영향을 가장 크게 받는다. 지난 몇 년 간 고금리가 지속하며 국내 상장리츠 주가가 크게 하락하고 배당액도 줄었는데, 내년부턴 본격적으로 금리가 인하하면서 배당 수익이 오를 것이란 기대감이 커졌다.
이경자 삼성증권 연구원은 19일 젠스타메이트가 서울 신라호텔 영빈관에서 개최한 한국 상업용 부동산 지수 세미나 2025(Korea Property Index Summit 2025)에서 “일본 역시 펀드 주도 시장이었는데 2015년 기점으로 J리츠를 육성한 결과 (부동산 시장에서) J리츠 거래 비중이 50%를 넘어서며 지금도 막대한 영향을 미치는 주체가 됐다”며 “이런 흐름은 세계적 추세이고 한국도 이렇게 나아갈 것”이라고 밝혔다. 그는 이날 ‘부동산 시장의 변화를 주도할 상장리츠’란 주제로 강연하며 국내 리츠 시장을 전망했다.
◇ “팬데믹 이후 국내 오피스 거래 20%, 리츠가 주도…유상증자 과했지만 리츠 자본력 강화해”
이 연구원은 국내 상장리츠의 태동과 특징부터 소개했다. 그는 국내 기업의 자산 대비 부동산 자산의 비중이 과중하다고 짚었다. 가까운 나라 일본의 경우는 기업의 전체 자산에서 부동산 비중이 2~3%대인 반면 우리나라는 주요 대기업 기준 평균 13% 정도를 차지한다고 했다. 이러한 배경을 토대로 국내 상장리츠는 초반 대기업이 스폰서로 계열사 부동산을 유동화하는 형태로 성장했다고 밝혔다. 즉, 수익이 낮은 부동산이라고 여겨지는 자산들을 유동화하는데 리츠가 쓰였다는 설명이다.
이 연구원은 “코로나 이후 대기업들이 신성장 동력에 대해 관심을 높이면서 일종의 저수익 부동산이라고 생각되는 자산 유동화에 관심을 갖게 되었다”며 “(이러한 영향으로) 우리나라는 스폰서 리츠가 가장 큰 비중을 차지한다”고 했다.
그러다보니 빠르게 성장한 반면 부작용도 많았다. 리츠의 수익 구조는 단순한데, 자산을 편입하거나 임대료를 늘리면서 매출을 늘린다. 그렇기 때문에 담보대출 이자비용 관리, 즉 대출을 줄이거나 금리를 억제하는 것이 운용의 핵심 전략이 된다. 저금리 시기에는 리츠의 외적 성장이 중요하고, 고금리 시기에는 비용 절감이 중요해진다. 하지만 지난 몇 년간 고금리 시기, 상장리츠 대부분은 수익률 저하 직격탄을 맞을 수밖에 없었다.
작년 하반기에는 리츠 시장에 여러가지 충격도 있었다. 대기업 스폰서 리츠에서 유상증자가 폭발적으로 증가한 것. 당시 리츠의 시가총액이 8조원에 불과했는데 작년 하반기에만 1조원 가까운 유상증자가 단행됐다. 상장리츠의 저변이 크기 않다보니 과매도를 야기한 측면이 있었다고 분석했다.
다만 이 연구원은 “(유상증자로 인한) 시장의 충격은 컸지만, 과거보다 자본력이 강화했고 상징적인 자산을 담기 시작했다는 것이 중요한 포인트”라며 “유상증자 이후 서울의 오피스 거래를 주체별로 보면 거래액에서 상장리츠의 비중이 16~20%까지 확대됐다”고 했다.
또한 이 연구원은 “고금리 시기에는 자산 일부를 처분해서 처분이익으로 수익률을 보완하는 것이 일반적이며 이를 통해 어려운 환경에서도 배당을 일정 비율로 유지할 수 있다”며 “이는 (리츠가) 지속가능한 배당 흐름을 만들어내기 위한 노력”이라고 설명했다. 사모펀드 등과 비교할 때 상장리츠가 갖는 장점에 대해선 “단일 자산을 하나의 펀드 등에 넣어서 약 5~7년의 만기를 채우는 형태인 사모펀드와 달리, 상장리츠는 일종의 회사이고, 다양한 포트폴리오로 여러 자산을 담으면서 확장성과 레버리지 효과를 얻을 수 있다”고 설명했다.
◇“우여곡절 많았던 스폰서 리츠도 점점 성장…내년 상장리츠 배당금 오를 것”
이 연구원은 국내 상장리츠가 코로나 팬데믹 시기 그리 높지 않은 가격에 우량 자산을 인수해 리츠의 경쟁력을 높일 수 있었다고 분석했다. 이는 국내 상장리츠뿐만 아니라 해외 역시 비슷한 흐름을 보였다.
금융 위기 등이 찾아오면 자금 조달시 담보 대출에만 의존하기보다는 다수의 투자자에 채권을 팔아 돈을 모으는 회사채 발행으로 보다 안정적인 방식을 시도하며 경쟁력을 키울 수 있었다고 설명했다. 이 연구원은 “회사채 발행은 담보대출보다 금리가 낮기 때문에 금리 하락의 효과를 먼저 누리고 금리가 상승한다고 할지라도 충분한 방어력을 가질 수 있어 상장리츠의 장점이 됐다”고 덧붙였다.
아울러 국내 스폰서 리츠의 경우 그간 디벨로퍼로 기능하며 시장의 성장을 주도하기보다는 대기업의 부동산 유동화 역할만 해 비판을 받기도 했는데, 최근엔 점점 직접 개발한 부동산 자산을 담으면서 본연의 속성에 충실하기 시작했다는 점을 강조했다.
이 연구원은 내년 상장리츠 시장이 밝다고 전망했다. 리츠의 수익구조는 단순한 형태여서 금리 영향을 많이 받는다. 금리가 오르면 배당수익률이 떨어지고, 금리가 낮아지면 배당금이 오른다. 최근 금리인하 기조에 리츠의 대출 평균 금리도 낮아지는 추세다. 그는 “오피스 담보대출 선순위 금리는 3.8%까지 낮아졌고, 물류센터도 3% 초반까지 내려갔다”며 “(이러한 상황이) 후행적으로 반영된다면 상장리츠는 내년부터 배당 차원에서 드라마틱한 성장을 예상한다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com