입력 : 2025.09.25 06:00
부동산 큰 손 10명이 4000채 사들여
정상 거래 아닐 가능성↑ “관리 부실” 지적
전세사기 언제 터질지 몰라 ‘시한폭탄’
[땅집고] 최근 6년간 주택 매수 상위 10명이 4000채가 넘는 주택 쇼핑에 나선 것으로 조사됐다. 매수금액만 6600억원에 달했다. 단순 계산하면 한 채당 1억6100만원 수준이다. 대부분 빌라로 투자가치가 없는 주택들인데도 대량 매입한 것은 자기 돈 없이 전세금으로 집을 사들이는 이른바 ‘무자본 갭투자’일 가능성이 높다.
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전세사기 언제 터질지 몰라 ‘시한폭탄’
[땅집고] 최근 6년간 주택 매수 상위 10명이 4000채가 넘는 주택 쇼핑에 나선 것으로 조사됐다. 매수금액만 6600억원에 달했다. 단순 계산하면 한 채당 1억6100만원 수준이다. 대부분 빌라로 투자가치가 없는 주택들인데도 대량 매입한 것은 자기 돈 없이 전세금으로 집을 사들이는 이른바 ‘무자본 갭투자’일 가능성이 높다.
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그런데, 정부가 무분별하게 집을 사들이는 다주택자 실태에 대한 정확한 통계도 없이 주택 규제책을 내놓았다는 비판도 나오고 있다.
지난 문재인 정부 때부터 강화한 다주택자 규제로 주택 수가 많으면 임대료가 있어도 보유세 부담이 만만찮은 점을 고려할 때, 정상적인 경제 행위로 보기는 어렵다는 지적이다. 대부분은 적은 자본금으로 전세를 끼고 매수해 세입자 전세금으로 매입 자금을 충당했을 것으로 추정된다는 점에서 전세사기의 불씨가 될 수 있다는 경고도 나온다.
◇ ‘부동산 큰 손’ 10명이 4115채 독차지…투기꾼일까, 전세사기꾼일까
24일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 민홍철 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 2020년부터 올 6월까지 약 6년간 주택 매수 상위 10명(개인 기준)의 주택 매수 건수는 4115건, 매수 금액은 6639억 600만 원으로 집계됐다.
1인당 평균 411.5채를 약 663억9000만원에 구입한 셈이다.
상위 개인별 매수 규모는 1위 794건(1160억6100만원), 2위 693건(1082억900만원), 3위 666건(1074억4200만원), 4위 499건(597억2500만원), 5위 318건(482억8900만원) 등 순이었다.
평균값으로 나누면 1인당 1억6100만원을 들여 집을 구입한 셈이다. 물론 고가 주택을 다수 매수한 것으로 추정되는 사례도 있었다. 30건의 계약을 체결한 A씨의 경우 총 매수 금액은 498억4900만원으로, 주택 1건당 평균 16억6100만원을 썼다.
1위를 차지한 B씨의 경우는 794건을 사들였다. 매수금은 총 1160억원으로 단순 계산해도 연간 보유세만 대략 38억원을 내야 한다. 임대 소득이 있다는 것을 고려하더라도 임대료가 보유세와 비슷해 B씨의 행위는 특별한 사정이 없다면 경제적으로 합리적인 경우라고 보긴 어려운 셈이다.
이렇게 수백채씩 주택을 보유한 다주택자들이 실제 세금을 어떻게 내고 있는지, 자기자본 비중은 얼마나 되는지, 전세사기 위험은 없는지에 대한 관리가 부실하다는 지적이 나온다.
이들의 거래가 전세사기 위험이 높은 갭 투자(전세를 낀 매매) 거래라면 당장 대규모 전세사기가 발생할 수 있다.
최근 정부는 갭 투자를 막기 위해 6.27 대책을 통해 다주택자의 추가 주택담보대출을 아예 금지하고, 1주택자도 기존 주택 처분 조건으로만 대출을 받을 수 있도록 했다. 또한 전세를 끼고 집을 사는 방식의 대출인 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지했다. 이로써 신규 갭 투자를 어느정도 차단하는 효과는 있었다는 분석이다.
다만 기존까지 갭 투기 행위를 통해 주택을 여러 채 보유한 경우 전세사기를 방지할 대책이 없고 갭 투자 자체를 전면 차단한 것도 아니란 지적이다. 지금도 대출없이 소액의 자금으로 저가 주택을 사서 전세를 끼고 자금을 회전하는 방식의 주택 구입이 여전히 가능하다. 또 빌라나 지방 다세대주택 등은 6억원으로 제한된 주택담보대출 규제 영향이 거의 없기 때문에 무용지물이라는 한계도 있다.
특히 지난 윤석열 정부 때부터 임대 사업자에 대한 규제를 강화했는데 전세보증 강화책의 경우 급작스럽게 임대 사업자의 자기자본 비중을 높이는 방식이어서 오히려 선량한 임대 사업자들까지 경매에 내몰리고 전세사기를 더 유발하는 방아쇠가 될 수 있다는 분석이다.
◇ 수백채 주택 구입 다주택자 관리 없이 대출 규제, 효과 없어
업계에선 개인별 무분별한 다주택 취득 상한을 검토하거나, 적어도 실태 관리를 했어야 한다는 이야기가 나온다. 실제 이재명 정부가 첫 시행한 부동산 대출 규제는 일반 선량한 시민들만 내 집 마련이 어려워지고, 수십 채 주택을 합법 또는 불법적으로 굴리는 데는 별 타격이 없었다는 지적이다.
업계의 한 관계자는 “특정 개인이 수백 채씩 사들이는 것에 대한 실태조사는 이뤄진 다음 대책이 나와야 한다”며 “최소한 관리 장치 없이 대출만 막는 방식은 풍선효과만 낳을 뿐 근본적인 투기 차단책이 되지 못할 것”이라고 했다. /rykimhp206@chosun.com