문자 폭탄에 성남시장 백기, 분당 '재건축 가구수 160% 제한' 백지화

분당 2차 정비지구 설명회에서 “재건축 규모, 현재 가구수 160% 이내” 권고
현재 200% 미만 구역, 사업성 타격 불가피…비대위 “이중규제-갈라치기”
문자 폭탄 받은 성남시장, 설명회 이틀만에 “불필요한 권장 사항” 백기

[땅집고] “확실한 인센티브를 줘도 모자라는데 재건축 가구 수를 기존의 160%로 제한하는 가이드라인은 재건축하지 말라는 소리다.”

22일 정비업계에 따르면, 성남시가 분당신도시 재건축 시 기존 가구 수의 160% 상한을 두는 가이드라인을 제시하면서 통합재건축 구역들이 강하게 반발했다. 특히 기존 용적률 200% 미만인 통합 재건축 구역들이 비상대책위원회를 구성해 전방위적 압박을 가하자, 신상진 성남시장은 불과 이틀만에 해당 가이드라인를 철회했다.

◇ “현재 가구수의 160% 이하로 재건축”…비대위 “이중규제-갈라치기 정책”

성남시는 지난 19일 시청에서 분당 노후계획도시 2차 특별정비구역 선정에 관한 주민설명회를 개최했다. 이날 시는 “분당신도시는 과도한 밀도 증가를 지양하기 위해 목표 가구수는 현재 대비 160% 이내에서 계획할 것을 권장”한다고 밝혔다.

설명회에 참석한 분당 주민들은 해당 가이드라인이 사업성을 저해해 재건축 사업을 가로막을 것이라며 강하게 반발했다. 확실한 인센티브를 부여해 재건축 사업 속도를 높여야 한다는 소유주들과 정비업계 요구에 반하는 조치라는 이유에서다.

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특히 현재 용적률 200% 미만인 구역들은 ‘분당재건축 세대수제한 반대 비상대책위원회’까지 구성했다. 정자동 ‘한솔마을 1·2·3’, 수내동 ‘푸른마을’, 서현동 ‘효자촌’, 구미동 ‘무지개마을 6·7·8·9·10’, 정자동 ‘정든마을’ 등으로 총 2만여가구에 해당한다. 이들 구역은 일명 ‘1.6배 캡’을 적용하면 2024년 4월 성남시가 정한 기준 용적률 326%를 온전히 활용할 수 없게 돼 사업 수익으로 직결되는 일반 분양 물량이 줄어든다.

예를 들어 2000가구·용적률 180%인 구역을 기준용적률 326%를 적용해 재건축하면 약 1.8배인 3622가구까지 가능하다. 그러나 시의 가이드라인대로 160% 상한을 적용하면 최대 3200가구로 재건축할 수 있어서 일반분양 가능 물량이 400여가구 줄어든다. 이미 억대 분담금이 예상되는 가운데 사업성에 타격을 입을 것이라는 분석도 나온다. 비대위에 따르면, 이에 해당하는 구역은 분당 내 총 56개 구역 중 35곳에 달한다.

성남시 관계자는 이러한 가이드라인은 ‘2035 성남시 노후계획도시 정비기본계획’을 통해 이미 고시된 사항이라고 설명했다. 2022년 기준 분당은 9만8683가구, 인구 24만100명으로 재건축 시 기반 시설 확충 가능 범위 내에서 최대로 증가 가능한 인구수는 12만명, 가구수로는 5만7700가구다. 현재 가구수 대비 60% 수준으로 160% 상한의 근거가 된다.

비대위 측은 “기본계획에서 계획 인구를 근거로 이미 기준용적률 315%를 산출했는데, 세부적으로는 아파트 326%, 연립과 단독주택 250%”라며 “여기에 가구수를 1.6배로 제한하는 것은 이중 규제”라고 지적했다.

일각에서는 기존 용적률 200%를 넘는 구역 측에서 ‘보이지 않는 손’이 작용한 것이라는 의혹까지 제기되는 상황이다. 비대위 측은 “성남시의 가이드라인은 영향 받는 단지와 미영향 단지를 갈라치기 하는 정책”이라고 꼬집었다.

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서울의 경우 재건축 정비계획안을 마련할 때 가구수 증가분이 기존의 50~60%인 경우 일반 분양 수익이 충분해 사업성이 좋은 것으로 평가된다. 그러나 비대위 측은 분당 등 1기 신도시 재건축의 경우 서울과 비교해 주택 가격이 높지 않은 데다 추가 공공기여 등으로 인해 상대적으로 사업성이 낮다는 점을 지적했다.

비대위를 주도하는 라우현 푸른마을 통합재건축추진준비위원회 위원장은 “서울 정비사업의 가구수가 50~60% 정도 높은 분양가 덕분에 사업성이 충분히 좋지만, 분당은 그렇지 않다”며 “각 구역 상황에 따라 정비계획 가구수를 달리 할 수 있고, 권고 기준을 넘길 때 공공기여를 하게 하는 대안도 있을텐데 전체 구역의 사업성을 하향 평준화시키는 조치”라고 비판했다.

◇ ‘2만 가구’ 비대위 파상 공세에 성남시장 백기

비대위는 설명회 개최 이튿날인 20일부터 성남시, 지역 정치권 등을 대상으로 적극적으로 해당 가이드라인 철회를 촉구했다. 특히 신 시장에 강력한 항의의 뜻을 담은 ‘문자 폭탄’을 퍼부은 것으로 전해진다.

신 시장과 성남시의 입장은 비대위 활동 시작 후 채 이틀을 넘기지 못하고 변했다. 신 시장은 21일 오후 자신의 SNS를 통해 “불필요한 권장 내용을 내놓음으로 해서 주민들이 걱정하시도록 된 것에 대해 그렇게 하지 않을 것이란 입장을 밝힌다”며 160% 제한 가이드라인 철회를 밝혔다.

이어 비대위에 참여하는 통합재건축 관계자들은 22일 오후 성남시청을 방문해 긴급 간담회를 열었다다. 성남시 도시정비국장을 비롯한 관계 부서, 박은미 성남시의회 도시건설위원장 등이 참석했다.

비대위 측은 가이드라인 철회에 대한 감사의 뜻을 전하는 동시에 종후 용적률만 고려하고 가구수는 고려하지 않는다는 내용을 문서화해달라고 요청했다. 그외에도 선도지구 공모 당시 사업성 저해 논란이 있었던 공공기여 등에 대한 우려를 전달했다. /raul1649@chosun.com