입력 : 2025.09.22 11:29 | 수정 : 2025.09.22 23:02
[땅집고] 최근 정부가 연속적인 부동산 대책을 예고한 가운데, 비규제지역에서 매수세가 커지는 모습이다. 8월 서울 아파트 거래량이 7월보다 늘어나는 등 ‘6.27 대출규제’로 꽁꽁 얼어붙었던 주택거래도 풀리는 모양새이다.
이미 직장인 커뮤니티 블라인드에는 “현장 분위기가 미쳐돌아간다”며 “매물이 빠지는 속도가 어마어마하고, 부르는게 값”이란 게시글이 올라오곤한다. 일부 과장된 표현이지만, 정부가 추가적인 강력한 규제를 예고하면서 ‘규제전 매수 심리’가 본격화되고 있다는 관측도 나온다.
다만 부동산 시장 일각에선 수도권 핵심지를 제외하면 거래가 감소하고 있고, 가격이 오히려 더 떨어진 지역도 많기 때문에 하반기 상승 추세가 꺾이면서 추석 이후 정부의 별다른 대책이 필요하지 않을 수 있다는 반론도 있다.
국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산 스터디’에는 ‘대치대디’라는 닉네임을 가진 이용자가 ‘토허제 확대 전, 추석이 지나면 기회는 닫힌다’는 글을 써 화제가 됐다. 그는 규제의 벽 앞에서 어떤 내 집마련 전략을 짜야 하는지 설명했다. 대치대디는 ‘직장인입니다. 강남으로 이사갔고요 질문 받습니다’라는 저서도 집필했다. 그의 게시글을 정리해봤다.
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이미 직장인 커뮤니티 블라인드에는 “현장 분위기가 미쳐돌아간다”며 “매물이 빠지는 속도가 어마어마하고, 부르는게 값”이란 게시글이 올라오곤한다. 일부 과장된 표현이지만, 정부가 추가적인 강력한 규제를 예고하면서 ‘규제전 매수 심리’가 본격화되고 있다는 관측도 나온다.
다만 부동산 시장 일각에선 수도권 핵심지를 제외하면 거래가 감소하고 있고, 가격이 오히려 더 떨어진 지역도 많기 때문에 하반기 상승 추세가 꺾이면서 추석 이후 정부의 별다른 대책이 필요하지 않을 수 있다는 반론도 있다.
국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산 스터디’에는 ‘대치대디’라는 닉네임을 가진 이용자가 ‘토허제 확대 전, 추석이 지나면 기회는 닫힌다’는 글을 써 화제가 됐다. 그는 규제의 벽 앞에서 어떤 내 집마련 전략을 짜야 하는지 설명했다. 대치대디는 ‘직장인입니다. 강남으로 이사갔고요 질문 받습니다’라는 저서도 집필했다. 그의 게시글을 정리해봤다.
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◇ 문재인 정부 시절 학습 효과 ‘벼락거지’…강한 대책 나오기전 매수하려는 심리↑
부동산 시장에서 갈아타기를 고민하는 사람이라면 누구나 공통적으로 “왜 내 집이 오르려나 싶으면 규제야? 결국 강남만 오르잖아”하는 생각을 한다.
어떤 시기에는 금리라는 벽이, 또 어떤 시기에는 대출 규제가, 때로는 토지거래허가제 같은 허들이 우리 앞을 가로막는다. 벽의 모양은 달라 보이지만, 본질은 변하지 않았다. 시장은 우리에게 언제나 다르지만 같은 질문을 한다.
최근 정부의 연속적 대책은 갈아타기를 고민하는 이들에게 중요한 신호다. 6·27 대책은 수도권 규제지역 주담대 한도를 6억원으로 제한하고, 전세대출 보증 요건을 강화했다. 9·7 대책에선 LH·공공임대를 중심으로 공급 확대 방안 발표함과 동시에 수요 억제 기조를 유지했다. 정부는 한쪽 손으로는 공급을 늘리려 하고, 다른 한쪽 손으로는 수요를 억제한다. 대통령은 “추석 전 제도 얼개 가능”이라는 발언을 했고 “남은 카드가 많다”는 말도 덧붙였다.
학습 효과는 대중에게만 있는 것이 아니다. 이재명 정부도 지난 문재인 정부의 실책을 너무 잘 알고 있다. 그들도 학습을 했다. 현 정부의 행보로 볼때, 다음 대책은 더 빠르고 더 강할 것은 분명하다. 시기는 추석 이후가 될 것으로 예상한다.
문재인 정부 시절, 수많은 규제가 쏟아졌다. 다주택자 세금 강화, 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제, 투기과열지구 지정 등. 그러나 시장은 규제 발표 직후 잠시 움찔했을 뿐, 결국 반등했다. 아니 오히려 더 불타올랐다. 그 경험은 사람들에게 학습효과로 강하게 남아 있다. 우리들 머릿속에 각인된 4글자는 바로 ‘벼락거지’이다. 2020년대 초반, 집값 급등과 함께 등장한 ‘벼락거지’라는 단어는 지금도 강력한 심리적 기억으로 남아 있다. 불타는 부동산 시장은 무주택자에게도, 1주택자에게도, 다주택자에도 각자의 상처를 남겼다. 그래서 현재 시장에서도 작은 상승 신호만 보여도 곧장 “벼락거지 시즌2가 오는 것 아니냐”는 불안이 퍼진다.
이 불안감은 매수세를 자극하고, 정부가 다시 규제를 꺼낼 명분을 제공한다. 즉, 학습효과는 시장을 더 예민하게 만들고, 불안과 욕망을 동시에 키운다.
◇비토허제 지역 이미 불붙어… “추석 전 내 집 마련 해야”
따라서 토지거래허가제 확대 지정 전이 기회다. 최근 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온’이 32억5000만원에 거래됐다. 현재 매수세는 규제가 덜한 비토허제 지역으로 몰리고 있다. 마포, 강동, 성동 등이 대표적이다. 강남3구·용산은 이미 토허제 지역이라 거래가 조용한 반면, 이들 비토허제 지역은 상대적 수혜를 받고 있다. 단기적으로는 매수세가 몰리며 호가도 오르는 분위기다. 현장은 이미 불이 붙었다.
토허제 지역(강남3구·용산)은 거래가 위축되고 가격이 정체됐지만, 나머지 지역에선 거래가 활발하고 호가도 회복세다. 즉, 규제는 단순히 가격을 억제하는 것이 아니라, 수요를 다른 곳으로 이동시키는 힘으로 작용한다. 우리가 모두 알고 있는 풍선 효과가 있기 때문에 실거주자에게 지금이 기회인 이유다.
여기서 가장 중요한 메시지가 나온다. 정부는 곧 토지거래허가제를 확대 지정할 가능성이 높다. 아니, 지정할 것이다. 따라서 지금의 전략은 간단하게 둘로 나뉜다. 비토허제 지역을 매도하고, 토허제 지역으로 진입하거나, 토허제로 묶이기 전에 진입하는 것이다. 토허제 지역은 지금은 답답해 보일 수 있다. 거래가 막혀 있고, 절차가 복잡하다. 하지만 결국 시간이 흐르면 입지의 힘이 드러난다. 정부의 임기는 길어야 5년이다. 그러나 우리가 집을 사서 살아야 하는 시간은 10년, 20년 이상이다. 정책은 바뀌지만, 입지는 변하지 않는다. 입지 좋은 곳에 등기 쳐두고 묵묵히 살아가는 것, 그것이 실거주자의 본질적 전략이다.
/rykimhp206@chosun.com