월세 받던 상가 주인이 임차인 가게 서빙까지?…공실시대 건물주 생존법

[권강수의 상가투자 꿀팁] “상생만이 살길”…공실시대 건물주, 임차인 일손까지 돕는다

[땅집고] 코로나 팬데믹 이후 장기적으로 상가 창업 시장이 위축되는 모습을 보이면서 공실 상태인 점포들이 적지 않다. 길을 지나가다 공실인 점포들을 발견하기 어렵지 않을 정도인데, 과거 같으면 공실이 아닌 것 같은 입지에 있는 지상 1층 점포들도 공실인 상황이 적지 않다.

상가를 구매하고 나서 맞는 공실은 이른바 상가투자자들에게 매우 곤혹스러운 일 중 하나이다. 우선 기본적으로 상가투자자들은 대출을 활용해 상가투자를 하는 일이 매우 많은데, 공실이 되면 임대료가 들어오지 않으니 대출금 부담만 지게 된 상황에서 이 대출금을 상쇄할 수익이 들어오지 않는다.

공실점포를 가진 상가투자자들을 만나보면 당장 생활비가 들어오지 않는다는 점을 힘들어하는 분들도 있지만 대부분은 대출금 부담에 괴로워하는 일이 많다. 여기에 매달 들어가는 관리비 또한 공실 때는 점포 주인이 부담해야하니 상가투자자에게 공실은 이른바 설상가상이라 표현해도 지나침이 없다.

그렇지만 최근 같은 시기 공실의 위협을 완전히 피해가는 운 좋은 상황을 장기간 유지하는 것 또한 쉽지 않아보인다. 상가투자가 기본적으로 수십 년 이상 지속되는 장기적 행위인데다 향후 인구구조나 경제흐름 등을 봤을 때 공실리스크가 제로가 될 확률은 극히 미미하다고 볼 수 있다. 그렇다면 상가투자자 입장에서 공실에 대처하는 자세는 무엇일까? 기본적으로는 보증금과 임대료를 낮추는 방법이 있다. 물론 구입 당시 계획한 예상수익률과 기대수익률이 있겠으나 공실이 장기간 유지되는데서 오는 손해를 감하기 위해서 일차적으로 생각해볼 수 있는 것이 보증금 및 임대료 인하이다.

필자 주변에도 상가투자 중 공실이 발생한 뒤 임대료를 낮춰 나가려고 하는 임차인을 붙잡은 사례도 있고, 공실기간을 대폭 줄인 사례도 있다. 즉, 두 가지 상황 모두에서 가격인하가 공실 감소에 유용하게 작용할 수 있다. 첫째로 현재 자리잡고 있는 임차인이 나가고자 할 때 이를 붙잡는 방법으로도 가능하고, 둘째로 현재 비어있는 점포에 새로운 임차인을 들이고자 할 때도 유용한 방법이 될 수 있다.

◇공실 많다고 아무 임차인이나 들여선 안 돼

여기서 첫 번째 경우, 즉 기존 임차인이 나가고자 할 때에 대해 조금 더 이야기해보자면 공실을 줄이기 위해서는 일차적으로 가격을 낮춰주는 것을 생각하지만 기존 임차인이 떠나고자하는 다른 불만사항이 있는지 파악해 그것을 해결해주고자 하는 것도 공실감소에 도움이 되는 방법이다.

예를 들어, 인테리어에 대해 지나치게 간섭한다던지 가게 내 필요한 시설에 대한 개보수 요청시 들어주지 않거나 너무 늦게 들어주면 임차인 입장에서 마음이 떠날 수 있다. 그래서 가급적 공실이 많은 시기일수록 임차인의 심중을 헤아려 불만사항을 잘 파악해 이를 신속히 해결해주려는 모습을 보이는 것이 좋다. 과거 임차인과는 멀면 멀수록 좋다라는 말이 있기도 했는데 이는 서로간의 갈등을 크게 만들 수도 있는 대처방식임을 알아야 한다.

기존 임차인이 떠나지 않고 장기간 계약을 유지해주는 것이 상가주인에게는 유리하다는 것은 말하지 않아도 아는 당연한 사실이다.

그리고 공실이 많을 때는 누가 들어오든 너무나 반가운 나머지 묻지도 따지지도 않고 당장 계약하는 일이 많은데, 그러다 악성 임차인을 만나 고생하는 일을 적지 않게 보았다. 그렇기에 다급한 상황인 것은 잘 알지만 이럴수록 긴 관점의 시각을 가지고 임차인을 선정하겠다는 마음을 가지는 것이 좋다.

될 수 있으면 앞서 말한 것처럼 장기간 안정적으로 사업을 유지할 수 있을 것 같은 창업자를 선정하려는 노력이 필요하다. 이를 위해서는 업종운영에 필요한 자격증을 가지고 있다거나, 유명세를 확보하고 있다거나, 팬을 보유하고 있다거나 하는 것 등이 유용한 판단지표가 될 수 있다. 이른 바 병의원이나 대기업 등의 임차인이 확보된 선임대상가가 인기가 있는 데는 그만한 이유가 있다. 임대인 입장에서는 중장기적으로 계획을 세울 수 있는 안정적 발판이 마련됐기 때문이다.

◇상가 주인이 임차인 일손 돕기도…임차인 잘 돼야 건물주도 이득

최근 상가투자 시장과 창업시장을 둘러보다보면 과거에 보지 못하던 놀라운 일들을 목격하고는 하는데, 상가주인이 임차인을 적극적으로 돕는 모습들이 많이 발견된다는 것이다. 예를 들어, 정년퇴직한 상가주인 한 분은 자신 가게에 세 든 임차인이 운영하는 식당에 나가 점심시간 일을 돕는다. 이른 바 서빙을 하고 주차관리를 도와준다. 식당이 바쁜 점심시간에 일을 도와주는 것이다.

또, 자신의 임차인이 운영하는 커피숍을 자신들의 지인들에게 적극적으로 홍보하는 일도 있다. 임차인이 떠나지않고 잘 되어야 건물가치 상승과 더불어 자신이 잘 된다는 원칙이 이런 모습을 만들어 내는 것이다.

이 같은 시기 공실 감소를 위해 투자자에게 꼭 하고 싶은 말은 ‘임차인의 관점에서 생각해보라’는 것이다. 이러한 관점변화만으로도 공실에 대한 위험을 많이 줄일 수 있을 것이라 판단된다. /글=권강수 상가의신 대표