"서울시는 아파트값 폭락, 국토부는 상승세"…엉망진창 집값 통계에 멍드는 이재명 정부 신뢰성

집값 2억 빠졌다는데…정부만 ‘계속 오른다’? 정책 신뢰성 흔들

[땅집고] 서울 성동·송파구 등 서울 도심에서 줄줄이 신고가 거래가 발생하는 것과 달리 서울 아파트 매매 평균 가격은 크게 하락하고 있다. 그러나 국토부 산하기관인 한국부동산원은 서울 아파트 가격이 계속 오름세라는 통계를 매주 발표하고 있다. 정부 통계는 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 6·27대책이 아무런 효과가 없다는 것을 보여주는 반면, 서울시 통계는 정반대로 6·27대책 덕분에 집값이 크게 떨어졌다는 것을 보여준다. 어느 통계가 부동산 시장의 진실을 보여주는 것일까.

◇ 서울 아파트 거래량·실거래가 대폭 떨어졌는데

이재명 정부의 첫 부동산 정책인 이른바 ‘6·27 대책’이 등장한 지 3달이 다가오면서 대책이 서울 부동산 시장에 미친 영향에 대해 의견이 분분하다. 우선 서울 강남권 고가 아파트 거래를 옥죄는 데는 분명한 효과가 있었다는 평가다. 주택담보대출 상한선을 최대 6억원으로 제한한 결과, 수십억원 대출을 끼고 강남 압구정동과 서초 반포동 한강변 아파트를 매입하던 사례가 확 줄었다. 다만, 이들 시장은 서울 부동산 시장에서 이뤄지는 일부 거래에 불과하다.

현장에서는 전반적으로 거래량이 대폭 줄었다는 평가가 줄을 잇는다. 부동산 시장 안정화를 꾀하려다가, 시장을 고사시켜버렸다는 말이 나올 정도다. 이를 뒷받침하는 통계가 서울시 통계이다.
.
7일 서울부동산정보광장에 따르면 대책 직후인 올해 7월 기준, 서울 아파트 매매거래량은 3949건으로, 전달(1만905건)보다 63% 하락했다. 대책 발표 이후 거래량이 절반 넘게 떨어졌다. 8월 거래량은 3940건으로, 더욱 내려앉았다. 올해 4월 5033건 5월 7331건, 6월 1만923건을 기록하는 등 살아나던 상황에서 찬물 세례를 맞았다.

가격 안정화 측면에서는 확실한 효과를 거뒀다. 서울 아파트 평균 거래금액은 대책이 나온 6월 이후 줄곧 하락 중이다. 6월에는 13억2968만원이었는데, ▲7월 12억8475만원 ▲8월 10억3495만원 ▲9월 10억1063만원으로 4달 연속 내림세다.

서울 아파트 평균 거래 금액은 2023년 3월 9억7763만원 뒤로 10억원 아래로 떨어진 적이 없으나, 30달 만에 최저점에 가까워졌다. 최고점은 올해 2월 기록인 14억8764만원이다.

◇정부 통계는 ‘아파트 가격 상승’ 지표 내놨다

이와 달리 한국부동산원이 제공한 집값 수치는 줄곧 상승 중이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격지수는 6월4주차 102.06에서 9월 1주차 103.99로 올랐다. 대책 발표 이후 증가폭이 완만해졌을 뿐, 내리지 않았다. 전기대비 증감률은 0.12%로, 전주(0.09%) 대비 늘었다.

가격 상승세는 강남에서 더욱 두드러졌다. 같은 기간 강북지역은 101.57에서 102.70로, 강남지역은103.26에서 105.12로 올랐다. 강남을 중심으로 발생하는 고가 아파트 거래를 옥죄기 위한 대책 이후 오히려 강남 아파트 가격이 오른 기현상이 나타나는 것으로 해석할 수 있다. 한 전문가는 “강남권 주택거래가 대폭 줄었는데도 정부 통계만 보면 집값 활황이 지속되는 것처럼 보인다”고 말했다.

◇ 국가기관 수치 참고했는데, 현실이 아니라고?

서울부동산정보광장이 ‘내린다’, 한국부동산원이 ‘오른다’ 통계를 낸 배경은 두 기관이 각각 다른 기준·방식으로 부동산 관련 정보를 취합해서다. 조사 방식과 주택 유형 포함 범위, 입력 방법 등이 제각각이다.

서울시는 실거래가격을 반영해 평균거래금액·거래량 등 통계를 낸다. 한국부동산원의 주간 조사는 3만2000개 표본 주택의 실거래 가격 정보를 바탕으로 통계를 작성한다. 표본주택의 실거래가 없을 경우, 조사원이 인근 주택의 호가와 실거래가를 참고해 ‘거래 가능 가격’으로 대체한다. 요즘처럼 주택거래가 줄어들면 사실상 실거래가 아닌 호가로 조사를 하는 것이다.

이런 식의 조사는 전 세계적으로도 유례가 없다. 지난 정부에서 통계 조작 논란까지 초래했다. 서울시의 실거래가 통계보다 한국부동산원의 통계가 부풀려질 수밖에 없는 구조이다. 미국, 영국 등 글로벌 기준은 실거래가 통계다.

정부 통계는 호가 반영 수치를 참고하기 때문에 시장 흐름을 잘못 파악할 수 있다. 소비자들에게 착시현상을 초래할 수도 있다. 전문가들은 “정부가 주간단위로 불확실한 아파트 가격을 조사해서 통계를 발표하는 유일한 나라가 한국”이라며 “정확한 통계 없이는 올바른 정책도 불가능하다”고 말했다. /westseoul@chosun.com