'평당 2억' 뉴욕 최고 부촌 빌딩값, 청담동보다 싸네…연 수익률은 [칼럼]

[신희민의 뉴욕 부동산 읽기] ‘부촌의 상징’ 어퍼이스트사이드 빌딩 수익률 연 4.5% 넘어

[땅집고] 서울에서 자산가들이 가장 선호하는 빌딩 투자 지역을 꼽으라면 단연 강남구 청담동을 떠올리실 겁니다. 그렇다면 미국 뉴욕에서 청담동에 해당하는 곳은 어디일까요. 많은 뉴요커들은 주저 없이 ‘어퍼이스트사이드’(Upper East Side)라고 말합니다.

서쪽으로는 센트럴파크, 동쪽으로는 이스트리버를 접하고 있는 이 지역은 오랜 기간 ‘뉴욕 부촌(富村)의 상징’으로 불렸습니다. 매디슨 애비뉴에는 에르메스·랄프로렌 등 명품 브랜드의 플래그십 스토어가 줄지어 입점해 있고, 메트로폴리탄이나 구겐하임 같은 세계적 미술관이 자리해 문화적 품격을 더합니다.

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수백억원대 타운하우스에는 전통적인 부자 가문이 살고, 자녀들은 채핀 스쿨(Chapin School), 달튼 스쿨(The Dalton School) 등 명문 사립학교에서 교육을 받습니다. 최근에는 조르조 아르마니 레지던스(The Giorgio Armani Residences), 더 벨몬트(The Bellemont) 같은 신축 럭셔리 주거 타워가 들어서면서 젊은 고소득층까지 빠르게 유입되고 있습니다.

그렇다면 어퍼이스트사이드의 중소형 수익형 빌딩들은 어느 정도 가격에 거래되고 있을까요. 아래는 현재 시장에 나온 대표적인 매물들입니다. 건물 연면적 기준 평당 5700만~7500만원 선입니다.

현재 어퍼이스트사이드의 중소형 빌딩은 자본환원율(Cap Rate·부동산 가격 대비 연간 순수익률) 기준 연 4.5~6% 수준에서 거래가 이뤄지고 있습니다. 안정적인 임대 수익을 기반으로 건물 가치가 산정된다는 점에서 투자 매력이 크다고 할 수 있습니다.

실제 매각 사례를 살펴보면 더 이해가 빠르실 겁니다. 올해 5월 팔린 ‘19 이스트 71번가’ 건물은 어퍼이스트사이드 랄프로렌 매장 옆에 있습니다. 이 매장은 유튜브와 인스타에 많이 나온 랄프스커피(Ralph’s Coffee) 때문에 한국인에게도 유명합니다.

뉴욕에서 가장 비싼 동네에 있는 건물이지만 연 4.5%의 준수한 수익률을 기대할 수 있습니다. 19 이스트 71번가 케이스는 어퍼이스트사이드의 중소형 빌딩이 왜 글로벌 투자자들에게 꾸준히 주목받는지 잘 보여주고 있습니다.

뉴욕 부동산 투자가 매력적인 이유는 제도와 시장 측면에서 세 가지를 꼽을 수 있습니다. 첫째는 미국에는 ‘1031 Exchange’라는 독특한 제도가 있습니다. 건물을 팔고 180일 이내에 다른 부동산을 다시 사면 양도소득세를 유예할 수 있습니다. 이를 반복적으로 활용하면 장기적으로 세금 부담이 크게 줄어듭니다.

둘째는 수요가 꾸준한 임대 시장입니다. 맨해튼 리테일은 코로나19 팬데믹 이후 관광객 회복과 오피스 출퇴근 인구 증가로 활기를 되찾고 있습니다. 주택 임대료는 월 평균 700만원에 달하며 공실률은 2%도 되지 않습니다. 공급 규제와 공사비 상승으로 신규 주택 공급이 제한적이기 때문입니다.

마지막으로 금리 사이클입니다. 오는 17일(현지시간)로 잡힌 미 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 인하할 것으로 보입니다. 전문가들 예상처럼 금리 인하 기조가 정착하면 안정적 현금 흐름을 제공하는 뉴욕의 중소형 빌딩 가치는 더 오를 가능성이 높습니다. /글=신희민 플래토즈 CGO david@plateauxnewyork.com

(※플래토즈는 미국 뉴욕을 기반으로 낡은 타운하우스를 리모델링해 코리빙·멀티패밀리 주택으로 재탄생시키는 도시재생 전문 부동산 디벨로퍼입니다. 필자는 보험사·사모펀드 등을 거쳐 미국 부동산 현장에서 직접 프로젝트를 기획·운영하고 있으며, 도시와 자산이 바뀌는 실제 사례를 소개할 예정입니다.)