'여의도 황제주' 라던 이 아파트, 66층 재건축 추진…공동사업자 재입찰

‘한강변 66층 재건축’ 여의도서울, 공동사업자 선정 2차 입찰
확정지분제 등 리스크로 1차 유찰…건설사 참여 여부가 사업 추진 관건

[땅집고] 서울 영등포구 여의도동 ‘서울아파트’ (☞단지정보 알아보기) 가 여의도 한강변 66층 높이 초고층 주상복합 재건축을 추진한다. 사업 시행과 건축물 시공 등 향후 전 과정을 함께하는 공동사업자를 선정해 재건축을 추진할 계획이나, 앞서 진행한 첫 입찰이 유찰됐다. 지분에 따른 높은 수익이 기대되지만, 시행과 시공을 공동으로 하는 만큼 리스크가 높을 것이란 우려를 동반한다.

16일 정비업계에 따르면 여의도 서울아파트 재건축 추진단은 공동사업자 우선협상대상자 선정을 위한 2차 입찰 공고를 이달 초 냈다. 지난 9일 현장설명회를 개최했고, 오는 10월 17일 공동사업자 입찰을 마감할 예정이다.

지난 8월 21일 마감한 최초 입찰에 접수한 건설사가 없어서 재공고를 진행했다. 1차 입찰과 동일하게 사업방식은 확정지분제, 설계와 시공을 일괄계약하는 ‘턴키’(Turn-key) 방식으로 계약한다.

[반값할인]40억 건 데이터를 학습한 AI가 뽑아낸 경공매 물건, 할인받고 추천 받기

공고문에 따르면 서울아파트는 대지면적 1만6929㎡(약 5121평)에 최고 66층의 주상복합으로 개발한다. 2025년 시공능력평가순위 10위 이내 시공사, 혹은 같은 조건의 시공사가 포함된 컨소시엄으로 입찰 참여자격을 제한했다.

서울아파트 재건축은 보통의 정비사업과 달리 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)이 아닌 건축법 제11조에 따라 건축 허가를 받아 추진 중이다. 일반상업지역 내 공동주택 300가구 미만, 297㎡ 미만의 조건을 충족했기 때문이다.

공동주택은 용적률 400% 이내에서 건립할 수 있고, 기존 소유자들에게 1가구 1주택, 총 192가구를 계획 중이다. 재건축 후 주택형은 ▲165㎡(이하 전용면적) 144가구, ▲ 230㎡ 48가구 등으로 구성한다.

업계에서는 건축법을 적용할 시 일반적인 도시정비사업 대비 4년 이상 기간을 단축할 수 있을 것으로 본다. 도정법을 따르게 되면 추진위원회 구성부터 사업 완료까지 적어도 8~10년이 걸리지만, 건축법을 따르면 조합 설립, 관리처분인가 등의 절차가 생략된다.

또 서울아파트는 확정지분제 방식으로 사업을 진행한다. 시공사는 일정 지분의 토지를 확보해 추후 분양 수익에 따른 정산을 하지 않고 사전에 정해진 지분만큼 개발 이익을 배분 받는다. 확정지분제의 경우 시공사가 금융사, 시행자와 컨소시엄을 구성하는 것이 합리적이라 평가 받는다.

다만 공동사업시행자로 참여해야할 시공자 입장에서 사업 리스크가 존재한다는 단점이 있다. 서울아파트 재건축사업단이 세부개발계획 등에 대한 인허가 절차 전에 확정지분을 제안할 것을 요구했다.

당초 다수의 대형건설사들이 서울아파트에 관심을 보였음에도 1차 입찰을 외면한 것도 이러한 이유 때문이었다. 재건축사업단은 소식지를 통해 “높은 사업성에도 불구하고 인허가 확정 전 불확실한 사업 여건 속에서 지분을 확약하라는 조건은 시공사 입찰에 걸림돌”이라고 유찰 원인을 분석했다.

2차 입찰 공고 후 지난 9일 진행한 현장설명회에는 대우건설, GS건설, 포스코이앤씨, 롯데건설, HDC현대산업개발 등 5개 건설사가 참석한 것으로 확인됐다. 재건축 사업단은 2차 입찰에서도 1차 때와 동일하게 인허자 절차 전 시공사에 확정지분 제안을 요구했다. 다만 최근 건설업계 리스크를 최소화하는 선별 수주 전략이 널리 퍼진 가운데 2차 입찰 역시 유찰 가능성이 제기되고 있다.

한편 서울아파트는 2002년 재건축 사업을 처음 추진하기 시작했으나, 사업성 문제로 장기간 사업이 정체돼 있었다. 그러다 2024년 11월 말 서울시가 여의도 금융중심 지구단위계획구역에 대한 계획 결정을 고시하면서 용적률을 최소 880%에서 최대 1053%까지 확보하게 돼 추진 동력을 다시 얻었다.

1976년 준공한 서울아파트는 한때 ‘여의도 황제주’로 불린 단지다. 지하철 5호선 여의나루역 초역세권에 위치한다. 192가구 규모의 소규모 단지임에도 시세가 올해 들어 시세가 오름세다. 조선일보 AI부동산(☞바로가기)에 따르면, 139㎡ 가구는 올해 1월 53억원으로 최고가를 기록했고, 지난 7월에도 52억7000만원에 거래됐다. /raul1649@chosun.com