입력 : 2025.09.16 16:18 | 수정 : 2025.09.16 17:00
[땅집고] 상장리츠 제이알글로버리츠의 주가가 최근 3000원대를 넘어서며 회복세를 보이고 있다. 이 리츠의 주가는 공모가 5000원에서 2335원까지 추락했다가 이달 14일 기준 3055원으로 3000원을 돌파했다. 연초 저점(2335원) 대비 30% 이상 반등했다. 주가가 회복세를 보이는 가운데, 배당 확대 가능성이 투자자들의 기대감을 키우고 있다.
작년에 주가가 하락한 원인은 대규모 차환(리파이낸싱)을 진행했기 때문이다. 당시 대출금리가 기존 1.05%에서 4.4%로 대폭 올라 주당 배당금이 390원에서 230원으로 떨어졌다. 주가도 4000원대에서 수직하락해 지난 1월에는 2335원까지 떨어지며 상장 후 최저치를 기록했다. 하지만 최근 유럽 현지 금리가 낮아지면서 대출 조기 상환을 통해 배당금이 더 확대될 수 있다는 전망이 나온다.
◇ 유럽·미국 기준금리 인하세, 오피스 시장도 회복돼…불확실성 줄어든 해외 오피스 리츠
제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스타워, 뉴욕 맨해튼빌딩을 자산으로 담은 해외 부동산 상장리츠다. ‘파이낸스 타워’(제이알제26호)는 벨기에 브뤼셀 펜타곤에 있는 건물로 투자금이 약 8102억원에 달한다. 주요 임차인은 벨기에 재무부, 복지부 등 연방정부 주요 부처가 100% 입주 중이다. 미국 ‘뉴욕 맨해튼 오피스’(제이알제28호)는 미국 최대 규모 노동조합 동부의료보건노동조합(SEIU)을 포함한 15개 회사가 96% 임차했다. 벨기에 오피스는 임대기간이 2035년, 뉴욕 오피스는 2050년이다.
하지만 지난 몇 년 간 현지에서 코로나 팬데믹 이후 공실이 증가하고 금리가 오르면서 현지 부동산 시장이 불황에 빠지자 주가가 큰 타격을 받았다.
제이알투자운용은 지난 달 열린 투자 간담회에서 올해에만 약 2750억원 규모의 차환 및 신규 조달을 순차적으로 진행했다고 밝혔다. 1억4000억원 규모 환정산금을 지난 8월 완료하면서 150억원의 주주가치 증가가 이뤄졌다고 밝혔다. 이를 통해 기존에 안내된 주당 115원의 배당을 확정하겠다고 밝혔다.
유럽중앙은행이 기준금리를 2%대로 인하해 지난해부터 8차례 금리를 낮춘데다, 벨기에 브뤼셀 오피스 시장도 임대 수요가 늘면서 변화하고 있다는 것이 이 리츠에 긍정적인 영향을 줄 것이란 전망이다. 한 때 코로나 팬데믹 여파로 임차수요가 떨어지고 공실률이 증가해 타격을 받았다.
제이알투자운용은 “2025년 2분기 브뤼셀의 오피스 흡수면적은 13먼8952㎡로 분기 기준으로 보면 2021년 이후 최대 수준의 신규 임차를 기록”했다. 또 “추가적인 임대료 상승 전망이 우세하다”고 내다봤다.
또한 뉴욕 맨해튼 오피스 역시 “맨해튼 오피스 시장이 빠른 회복세를 보이면서 수요가 늘고 있는데, 건설 비용 상승과 고금리 여파로 신규 오피스 공급이 제한적인 상황에서 임대료 상승이 예상된다”며 “신규 임대면적도 코로나 펜데믹 이후 최대 수준”이라고 밝혔다.
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◇ “중장기적으로 배당금 확대될 전망…높은 금리는 아직까지 불안 요소”
증권가에서도 제이알글로벌리츠가 중장기적으로는 안정적인 현금흐름과 배당 확대 여력을 갖출 것으로 내다봤다.
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이혜진 대신증권 연구원은 “기존 대출 금리(1.05%) 대비 금리가 크게 상승해 이자 비용 증가 및 배당금 삭감은 불가피하지만 실적에 악영향을 미칠 수 있는 불확실성이 어느 정도 해소됐다”며 “벨기에 파이낸스타워 차환 시 금리를 4%대에서 3%대로 낮출 수 있을 것으로 예상되며, 이에 따라 주당배당금(DPS)이 40~60원 확대될 수 있다”고 분석했다. 또한 “벨기에 파이낸스타워는 연방정부 산하 건물관리청이 2034년까지 100% 임차하고 있으며, 뉴욕 맨해튼 498 세븐스 에비뉴 역시 장기 임대율이 높아 안정적인 임대수익이 확보돼 있다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com