"이재명 정부는 주택을 '빵'처럼 찍어낼 수 있나" 의문투성이 9·7 대책

정부, “2030년까지 135만가구 착공”
‘어디에’, ‘어떻게’가 빠졌다
현장선 “결국 규제지역 확대되나” 불안

[땅집고] “그러니까 1년마다 1기 신도시 물량의 주택을 착공한다는 거죠?”, “아파트 짓는 게 무슨 빵 찍어내는 건가요”, “구체적 방안이 없는 재탕, 삼탕 대책 같은데”, “도대체 정부가 135만가구를 어떻게 공급한다는거죠?”…“잘?” (부동산 관련 온라인 커뮤니티 게시글)

정부가 수도권의 주택 공급 부족을 해소하고자 매년 신규 주택 27만가구를 착공한다고 7일 밝혔다. 이를 통해 2030년까지 총 135만가구를 짓는다는 계획이다. 새 정부의 공급 목표는 ‘착공’ 기준이다. 향후 5년간(2026년~2030년) 입주 물량에 대한 계획이 구체화하지 않은데다, 건설 경기 침체 상황에서 어느 부지에 어떠한 방식으로 주택을 공급할 것인지에 대한 방안이 미흡하게 발표됐다는 평가다. 계획에 따르면 본격적인 입주까지는 적어도 5년 이상이 걸리기 때문에 이 기간 주택 공급 부족에 따른 가격 상승을 막기 위해 규제 일변도 대책이 부활할 것이란 불안감도 퍼졌다.

◇ 해마다 ‘1기 신도시’ 규모 주택 공급하겠다는 정부…실현 가능성 물음표

정부는 앞으로 한국토지주택공사(LH)가 공공택지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하는 방법으로 135만가구 착공을 속도감 있게 추진하겠다고 밝혔다. 이번 9.7 부동산 공급 대책의 주요 방법론으로 정부가 내세운 핵심 전략인 셈이다.

하지만 공공주도로 사업속도를 높일 수 있는지에 대해 수요자들은 의구심을 나타냈다. 공공이 직접 사업을 운영하면 부동산 침체기에도 꾸준한 공급이 이뤄질 수 있는 장점은 있다.

다만, 이재명 정부는 집권 초기부터 LH를 개혁의 대상으로 삼아왔다. 이 때문에 LH는 조직 정비조차 제대로 완료하지 못했고, 그간 임대주택 등을 공급하며 쌓인 부채비율만 226%를 초과해 기획재정부로부터 재무위험기관으로 지정받았다. 주택 공급을 한창 시행해야 하는 기간인 올해부터 2027년까지 LH는 부채비율을 208%까지 낮춰야 한다.

또한 정부가 착공하기로 한 135만가구 중 가장 덩치가 큰 것은 재건축·재개발 등 정비사업(23만4000가구)이다. 결국 민간부문에서 속도를 높이지 않으면 공급 목표 달성이 불가능하다는 의미다. 그럼에도 이번 대책에 정비사업을 가로막는 핵심 요인인 재건축 초과이익환수제가 언급조차 되지 않아 허울뿐인 대책이란 평가다. 정부는 정비사업 단계별 절차를 개편해 사업 기간을 단축하겠다고만 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “민간 정비사업 활성화를 얘기하면서, 재초환 얘기가 빠졌다”며 “재초환은 재건축 사업에 있어서 조합원의 비용 부담을 높이는 장애 요인이므로 추후 이에 대한 내용이 보완되어야 한다”고 했다.

◇ 주담대 한도 ‘6억원’인데 LTV 40% 제한이 무슨 소용…추가 규제지역 나오나

공급 대책 실현가능성이 불투명할 것으로 전망되자 부동산 커뮤니티 등에서는 추가 규제지역 지정이나 토지거래허가구역이 나올 수 있다는 불안감만 팽배해졌다. 정부가 강력한 수요 억제책으로 집값 상승을 막았던 지난 문재인 정부의 시행착오를 되풀이할 것이란 관측이다.

정부는 8일부터 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 규제 지역 내 주택담보대출비율(LTV)을 50%에서 40%로 더 제한하기로 했다.

하지만 이미 수도권에서는 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한된다. 한국부동산원에 따르면 규제지역인 강남의 경우 아파트 매매 중위가격이 7월 기준 24억5800만원이다. 대출한도를 줄였을 때 가격대가 낮아질 수 있는 12억원대 아파트가 별로 없다는 이야기다.

온라인 커뮤니티에서는 “이미 아파트 값이 비싼 규제지역의 LTV를 40%로 줄인다는 건 아무 의미가 없고, 결국 규제지역을 늘리겠다는 포석”, “평균 아파트값이 12억원대인 지역은 규제 각오해야 할 듯”, “서울 전역으로 규제지역이 확대될 수 있다”는 글이 올라왔다. /rykimhp206@chosun.com