"대형마트는 근린상가의 적?…'이것' 알면 오히려 덕 봅니다"

[권강수의 상가투자 꿀팁] 대형마트, 근린상가의 적? 덕 볼수도 있다

[땅집고] 상가투자자들은 물론 일반인들이 가장 많이 접하는 상가가 아마 근린상가일 것이다. 주거지역 인근의 도로변에 있으면서 가장 일반적으로 볼 수 있는 상가가 바로 근린상가이기 때문이다.

근린상가라는 용어에 주거지역 인근에 있다는 의미가 있어 단지 내 상가도 넓게 보면 근린상가에 포함되지만 상가시장에서는 단지 내 상가의 특성이 워낙 분명하기 때문에 단지 내 상가와 근린상가를 별도로 나누어 이야기하는 경우가 많다.

근린상가는 단지 내 상가나 주상복합 상가 등처럼 고정 배후 수요와 바로 맞붙어 있는 것이 아니므로 조금 더 분석이 까다롭다고 볼 수 있다. 예를 들어, 단지 내 상가는 직접 배후에 있는 단지의 세대 수와 평형 대 등을 따질 수 있지만 근린상가는 이와 같은 직접 맞닿은 배후 세대가 없어 상권과 입지 분석이 매우 중요하다.

◇ 입지 분석 까다로운 근린상가, 지상 1층 가치 따져야

근린상가는 대부분 건물 전체가 가게나 사무실 등으로 꾸며지는데, 아무래도 가장 인기가 많은 층수는 지상 1층이다. 이는 유동인구에 대한 노출성과 접근성에 있어 다른 층수와 비교할 수 없을 정도로 유리하기 때문이다.

이런 특성 때문에 근린상가는 지상 1층이 이른바 로열층이 되어 다른 층에 비해 훨씬 가격이 높다. 상가에 따라 다르지만 대체적으로 지상 1층 상가의 3.3㎡당 가격은 지상 2층의 3.3㎡ 당 가격보다 2배 이상 높은 것이 일반적이다.

마찬가지 이유로 같은 층수 내에서도 코너에 있는 상가는 3.3㎡당 가격이 높고, 외부에서 눈에 잘 띄지않는 이른바 내부 상가는 3.3㎡당 가격이 낮다. 이 정도 사항은 근린상가 투자자라면 기본적으로 알고 있는 사항이기도 할 것이다.

근린상가에 대해 투자를 검토한다면 구매 전 상권과 입지분석에 심혈을 기울여야 한다. 해당 상권을 드나드는 유동인구나 거주 인구에 비해 상가의 수가 부족하다고 판단되면 근린상가 투자가 기본적으로 유효한 방법이 될 수 있다. 반대로 유동인구나 거주인구보다 상가의 수가 많다면 이른바 상가 과잉에 해당하므로 투자에 있어서 절대적으로 주의해야 할 대상이라 할 수 있다.

상권 내에 대형 아파트 단지와 같은 거주 단지가 많은 것도 관심을 끌만한 요인이지만, 지하철역이나 대형 버스정류장과 같은 교통수단이 자리한 것도 근린상가 발전에 있어 플러스 요소로 평가된다. 대중 교통수단 이용객이 승하차를 전후해 소비생활을 곁들이는 일들이 많기 때문이다.

◇ 대형마트, 근린상가의 적?…상호 보완 관계로 덕 볼 수도

그 외에도 대형 극장과 같은 문화시설, 대형 백화점 등의 소비시설이 있는 것도 근린상가 발달에 유리할 수 있다. 백화점과 같은 경우 근린상가와 경쟁 관계가 될 수도 있지만 업종에 따라서 보완 관계가 되면서 상호발전하는 사례도 많이 있다.

이러한 이른바 집객시설과 유동동선이 잘 연결되는 곳에 위치한 점포가 근린상가로서 메리트가 있는 것으로 평가된다. 이를 잘 판단하기 위해서는 해당 상권에 직접 나가 유동인구 흐름이나 집객시설 파악 등을 할 필요가 있다. 이 부분이 어렵다면 상권분석 전문가의 도움을 받는 것도 나쁘지 않다.

서울 6호선 독바위역 인근 주거지역 소규모의 단지 내 상가지만, 사실상 대로변 근린상가 역할을 하고 있는 상권에 위치한 ‘메밀뜨락’ 봉평 메밀 전문점을 찾았다. 메밀뜨락은 우선 동네 주민들의 좋은 평가를 받고 있으며, 최근에는 북한산을 찾는 등산객들의 SNS 사이에서는 건강한 메뉴 구성을 통해 착한 식당으로 입소문을 타고 있는 곳이기도 한다. 양질의 국내산 재료만을 엄선하여 사용 하다보니 한번 방문한 사람들은 계속 찾는다는 것이 일반적인 평가다. 잘 되는 집의 공통적인 특징이 있는데 이 집 또한 100% 국내산 콩과 메밀 등 좋은 재료와 기본원칙에 충실한 주인의 정성이 손님들의 재방문을 이끌어낸 것으로 보인다.

이 집 주인장께 북한산등산로길의 근린상가 입지에 창업을 하게된 사연을 직접 들어봤다. 그는 “원래는 마포구 아현동에서 9년간 장사를 했는데 건물이 헐리며 한동안 쉬고 있었는데 지인께서 우연히 여기를 추천 했다”라며 “올해 4월부터 시작했는데 처음에는 동네 아는 사람도 없고 낯설고 하다보니 매출 또한 저조 했다”고 말했다. 그러다 최근 맛과 재료 등이 입소문을 타며 지금과 같은 호황을 누리는 단계로 접어 들었다.
결국 근린상가 투자자는 주변 거주인구와 유동인구, 이들 인구의 유동동선을 파악하는 것은 기본이고 집객시설과 교통시설 등의 영향력도 잘 판단해야 한다. 특히나 근린상가 중에서는 비슷한 위치에 있으면서도 유동인구가 천차만별로 다른 경우가 있는데 이를 잘 따져보기 위해서라도 유동인구 파악에 많은 신경을 쓰는 것이 좋다.

더불어 상가투자는 단기투자가 아닌 중장기투자라는 것을 감안해야 한다. 미래상권의 변화까지도 예상하고 예측하여 투자하라는 의미이다. 잘 아는 것처럼 상권은 흥하기도 하고 망하기도 하는 등 변화를 보인다. 과거 인기를 많이 끌었던 이대나 신촌 상권이 지금은 그렇게 큰 인기를 끌지 못하는 것처럼 상권력은 언제든 변할 수 있다. /글=권강수 상가의신 대표