입력 : 2025.09.04 13:19 | 수정 : 2025.09.04 13:48
[땅집고] 주거지역에만 한정해 적용하던 최대 400%의 ‘법적 상한용적률’이 준공업지역 재건축까지 확대된다. 첫 번째 수혜 단지가 되는 서울 도봉구 도봉동 ‘삼환도봉’은 1인당 추정분담금을 1억7000만원가량 줄일 수 있게 됐다.
서울시는 제한적인 용적률 체계로 사업성이 부족했던 준공업지역 재개발·재건축 활성화를 위해 준공업지역에도 법적 상한용적률을 확대 적용한다고 4일 밝혔다. 현행 250% 상한용적률을 적용하는 준공업지역에 법적상한용적률 400%를 적용해 정비사업 진행 시 가구수가 늘어나 사업성이 개선될 것으로 기대된다.
시는 준공업지역 사업성 개선을 위해 정부와 협의를 지속해왔다. 지난해 1월 ‘도시및주거환경정비법’ 개정, 9월 ‘서울시 2030 도시·주거환경정비기본계획’을 재정비해 최대 400%의 법적 상한용적률 적용이 가능해졌다. 사업성 보정계수를 도입해 사업성을 획기적으로 개선할 수 있게 됐다.
사업성 보정계수는 서울 평균보다 땅값이 낮은 사업지의 용적률을 높여 사업성을 개선하는 정책적 도구다. 땅값이 낮은 사업장일수록 보정계수가 높게 산정된다. 임대주택 물량은 줄고 일반분양 물량이 늘면서 사업성 개선을 기대할 수 있다.
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오세훈 서울시장은 4일 오전 준공업지역 법적 상한용적률 도입 1호 대상지인 도봉구 삼환도봉을 방문했다. 지난 7월 이후 주택공급 활성화를 위한 오 시장의 일곱 번째 현장 행보다. 앞서 오 시장은 ▲자양4동 재개발구역 ▲신당9구역정비사업 ▲양천구 목동6단지 재건축 ▲문정동 미리내집 ▲현저동 모아타운 대상지를 차례로 점검했다. 지난달 12일에는 정비사업 전략과 비전 공유를 위해 대시민 정비아카데미 발표자로 직접 나서기도 했다.
삼환도봉은 1987년 준공된 660가구 규모의 노후 단지다. 2021년 6월부터 주민제안 방식으로 정비계획 수립에 나섰지만, 타 지역 대비 낮은 토지가와 226%의 높은 밀도의 현황용적률 등으로 3년여간 답보상태에 머물러 있던 곳이다.
시는 이 단지에 준공업지역 법적 상한용적률을 적용, 용적률을 기존 250%에서 343%로 완화하기로 했다. 최고 42층, 993가구(공공주택 155가구 포함)로 재건축이 가능해진다. 가구별 평균 추정 분담금은 약 4억3000만원에서 약 2억6000만원으로 1억7000만원 가량 줄어들 전망이다.
기존 용적률이 226%로 이미 고밀도 단지임에도 사업성 보정계수를 적용해 용적률 확보할 수 있게 됐다. 비슷한 여건의 다른 준공업지역 재건축 단지의 사업추진 가능성을 높일 수 있다.
삼환도봉 재건축은 2024년 6월부터 신속통합기획 자문방식으로 약 14개월 만인 지난 8월 정비구역 지정, 정비계획 결정·고시를 완료했다. 2032년 착공해 2036년 입주가 목표다.
오 시장은 “사업추진에 난항을 겪던 준공업지역 재건축단지들이 용적률 완화 혜택을 받으며 재건축 추진이 큰 탄력을 받을 것”이라며 “삼환도봉아파트는 준공업지역 재건축의 열악한 사업 여건 해결 실마리를 서울시의 끊임없는 규제혁신 노력으로 찾은 선도적 모델로 강남북 균형발전의 초석이 될 것”이라고 말했다. /raul1649@chosun.com