올해만 12억 뛴 은마, 지금이 투자 적기?…첫 삽은 6년 뒤라는데

대치은마 재건축 정비계획 ‘35층→49층’ 변경 확정
재건축 속도 내자 6개월만에 ‘국평’ 12억 폭등
통합심의 예정, 빠르면 6년 후 착공

[땅집고] 최고 49층, 5900여가구로 재건축하는 서울 강남구 대치동 ‘은마’(☞단지정보 알아보기) 정비계획 변경안이 확정됐다. 올해 들어 12억원이 폭등한 은마 가격 상승세가 계속될 조짐이 보이자 일각에서는 지금이 이 단지에 투자할 마지막 타이밍이라는 평가도 나온다.

부동산 업계에 따르면, 강남구 대치동 은마가 최근 정비계획을 변경해 49층 재건축을 확정하면서 아파트 가격이 다시 한 번 급등할 조짐이 보인다. 정비계획 변경을 추진하던 올해 상반기에만 12억원이 폭등한 바 있는 이 단지의 매물 호가는 단숨에 5000만원이 뛴 것으로 나타났다.

서울시는 지난 1일 도시계획위원회 제9차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회를 개최해 은마 재건축 정비계획 결정 변경안을 수정가결했다. 기존에 최고 35층, 5778가구 정비계획을 지하 4층~지상 최고 49층 5893가구(공공주택 1090가구 포함)로 변경했다.

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1979년 준공한 은마는 최고 14층, 28개동 4424가구 규모 아파트 단지다. 국내 최대 규모인 대치동 학원가와 가까워 학령기 자녀를 둔 부모들에게 관심도가 높은 단지다. 오랜 기간 재건축을 추진해왔음에도 지지부진한 속도 탓에 “아이유가 원로가수가 됐을 때 재건축이 완료될 것”이라는 농담까지 나왔다.

2021년 9월 현 조합장이 조합설립추진위원장을 맡으며 사업이 본격화됐고, 2023년 조합설립 인가를 받았다. 지난해 조합장에 대해 비상대책위원회 측이 신청한 직무집행 정지 가처분을 법원이 받아들였으나, 같은 해 8월 이 결정이 취소됐다.

이후 조합은 정비계획 변경에 속도를 냈다. 2015년 주민 제안으로 50층 재건축을 추진하다 박원순 전 시장의 ‘35층 제한 룰’에 가로막힌 바 있다. 사업성이 낮아 수억원에 달하는 분담금을 피할 수 없었다. 이에 역세권 용적률 특례 활용해 331%로 상향해 49층 재건축이 가능해졌다.

온라인 부동산 커뮤니티에서는 지금이 은마에 투자할 수 있는 마지막 타이밍이라는 의견도 나온다. 사업성을 개선하는 방향으로 정비계획 변경을 추진하자 은마의 시세는 폭등했다. 올해 초부터 6개월 만에 실거래가격이 약 12억원 올랐다. 조선일보 AI부동산에 따르면, 이 단지 84㎡(이하 전용면적)가 올해 1월 17일 30억4000만원에 거래됐는데, 7월 15일 42억원에 팔렸다.

은마 84㎡는 지난 6월 초에도 ‘42억 거래설’에 휩싸인 바 있다. 당시 한 네티즌이 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에 “은마 34평 42억 거래소식 공유합니다”라는 글을 작성했다. 이때까지만 해도 최고 가격은 37억9000만원(5월30일)로 40억원을 넘기지 않았기에 집값을 띄우기 위한 풍문 정도에 여겨졌고, 실제 국토교통부에 실거래 신고되지 않았다.

42억 거래설은 7월 현실이 됐다. 6월 27일 40억9000만원에 거래돼 처음 40억원을 넘겼고, 7월 들어 성사된 계약 모두 40억원 이상이었다. 7월 15일에는 5층 매물이 42억원에 거래돼 최고가를 기록했다.

8월 들어 아직 실거래 신고가 없었지만, 정비계획 변경안이 확정되자마자 매물 호가가 급등했다. 네이버부동산에 따르면, 기존 32억4000만원이던 76㎡ 저층 매물 호가는 2일 들어 3000만원이 오른 32억7000만원으로 수정됐다. 같은 주택형 고층 매물은 34억5000만원에서 35억원으로 올랐다. 현재 매물 최고가는 38억원으로 지난 6월 26일 36억원 신고가 거래보다 2억원 높은 가격이다.

은마 재건축은 통합심의를 거쳐 사업시행계획인가를 받을 전망이다. ‘도시및주거환경정비법’에 따르면, 결정고시된 정비계획의 변경이 필요한 경우 사업시행인가와 관련된 심의와 통합해 진행할 수 있다.

개별심의의 경우 ▲교통영향평가 ▲건축/경관 ▲환경영향평가/교육영향평가 등 1년6개월에서 2년이 걸리는 심의를 통합해 6개월까지 줄일 수 있다. 조합 측도 정비계획 변경 후 통합심의를 거칠 예정이라고 밝혔다.

통합심의 이후 사업시행인가, 관리처분인가 등을 거치면 빠르면 6년 후 재건축 착공이 가능할 전망이다. /raul1649@chosun.com