'스타필드 성공 공식' 언제까지?…영업이익 증가, 부채는 과제

[땅집고] 복합쇼핑몰의 대표 주자 ‘스타필드’를 앞세운 신세계프라퍼티의 올 상반기 영업이익이 1년 만에 200% 넘게 증가하면서 ‘어닝서프라이즈’(깜짝 놀랄만큼 좋은 실적)라는 기염을 토했다. 모회사인 이마트도 확실한 캐시카우 덕분에 덩달아 이익을 기록하며 함박웃음을 짓고 있다.

그러나 일각에서는 신세계프라퍼티가 고속 성장하면서 빚도 빠르게 늘어나는 점을 걱정스런 눈으로 바라보고 있다. 실제 신세계프라퍼티 부채는 지난 4년간 2배 넘게 급증하면서 2조원 턱밑까지 차올랐다. 여기에 2030년까지 스타필드 청라, 동서울터미널 개발 등에 13조원을 더 투자할 계획이어서 무분별한 확장에 따른 재무 부담과 스타필드의 지속 가능한 성장성을 우려하는 목소리도 커지고 있다.

◇스타필드 수원이 효자…영업이익 222% ‘껑충’

20일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신세계프라퍼티의 올 상반기 매출은 1873억원으로 전년 대비 22% 뛰었다. 영업이익은 전년 대비 222% 급증한 416억원을 달성했다.

이 같은 어닝서프라이즈를 이끈 주역은 바로 스타필드였다. 지난해 1월 개점한 '스타필드 수원'이 무엇보다 효자 노릇을 톡톡히 했다. 스타필드 수원은 올 1분기에만 영업이익 1047억원을 올렸다. 개점 1년 만에 안성점(748억원)을 넘어섰다. 하남점(1379억원), 고양점(1165억원)과 함께 1000억원대 실적을 기록한 트로이카에 이름을 올렸다.

스타필드 덕분에 신세계프라퍼티 외형은 급속하게 커지고 있다. 2021년까지 2000억원대 수준이던 매출액이 2022년 3108억원으로 첫 3000억원을 돌파했다. 2023년에는 3757억원을 찍었고 지난해에는 4300억원으로 성장했다. 2021년 흑자 전환 이후 스타필드 출점 효과를 톡톡히 보고 있다는 평가다.

◇공격적 확장 속에 빠르게 늘어나는 부채

호실적을 등에 업고 신세계프라퍼티는 공격적으로 사업 확장을 추진하고 있다. 2030년까지 경남 창원, 인천 청라, 광주광역시에 스타필드를 추가로 선보일 계획이다. 서울 동서울터미널 현대화 프로젝트(총 사업비 1조8790억원)와 경기 화성 송산그린시티 스타베이 시티(총 사업비 4조6000억원) 등 초대형 사업도 주도하고 있다. 2개 사업에만 6조원이 넘는 돈을 쏟아붓는 등 2030년까지 6년간 약 13조원을 투자한다는 방침이다.

그러나 이 같은 공격적인 투자는 이른바 ‘양날의 검’이 될 수 있다는 우려도 나온다. 과감한 투자로 외형과 이익 증가를 모두 잡을 가능성도 생기지만 재무 리스크도 동시에 커지기 때문이다. 신세계프라퍼티의 부채비율은 2020년 59.1%에서 2021년 70%대를 넘겼고, 지난해에는 84.1%까지 상승했다.

차입금은 2020년 2198억원에 불과했으나, 2021년 2배가량 늘었다. 2024년에는 1조4000억원에 육박하는 등 4년간 2배 이상 급증했다.

부동산 개발 사업 특성상 대규모 자금의 선(先) 투입은 불가피하지만, 막대한 부채가 향후 발목을 잡을 수 있다는 지적이다. 업계 관계자는 “신세계프라퍼티는 안정적인 임대 수익 구조를 갖췄지만, 보유 현금 대비 지나치게 많은 금액을 개발 사업에 투자하는 측면이 있다”며 “부동산 경기 침체 등 시장 상황을 고려하지 않은 무리한 확장은 리스크로 작용할 수 있다”고 했다.

◇‘스타필드=성공’ 공식, 앞으로도 유효할까?

‘스타필드를 열기만 하면 성공한다’는 공식이 앞으로도 이어질 것인가에 의문을 제기하는 시선도 적지 않다. 신세계프라퍼티는 대출을 일으켜 건물을 짓고 준공 후 스타필드 임대에서 발생하는 수익으로 빚을 줄여나가는 비즈니스 모델을 갖고 있다.

문제는 스타필드에서 발생하는 매출과 수익 전체가 신세계프라퍼티 실적은 아니라는 것. 아쿠아필드를 비롯해 대부분 입점업체가 내는 경영 수수료와 임대료만 수익으로 잡힌다. 업계 관계자는 “신세계프라퍼티의 수익은 결국 임대료에 달려있다”면서 “대규모 투자 비용을 상쇄할 만큼 안정적인 임대 수익을 지속적으로 창출할 수 있느냐가 성장의 관건”이라고 했다.

최근 소비 트렌드가 온라인으로 빠르게 옮겨가고 있는 점도 복합쇼핑몰의 미래를 마냥 낙관할 수 없는 이유다. 스타필드 수원처럼 수도권 핵심 상권에 위치한 매장은 수익성을 기대할 수 있지만 외곽이나 지방 도시에 들어설 스타필드 성공 여부는 미지수라는 평가다. 업계 관계자는 “신세계프라퍼티의 호실적은 스타필드가 성공적으로 시장에 안착했음을 증명한다”면서도 “공격적인 투자에 따른 부채 증가와 복합쇼핑몰 시장의 경쟁 심화라는 두 가지 숙제도 동시에 안고 있다”고 했다. /westseoul@chosun.com