부동산도 '전고점 회복률'이 핵심…투자 고수의 재테크 비법

[붇이슈] 전고점 회복률로 본 매수 타이밍… “아직 덜 오른 곳에 돈이 몰린다”

[땅집고] “서울 중급지 아파트를 얼마에 사야 할지 고민된다면, 전 고점을 기준으로 삼으십시오.”

최근 부동산 커뮤니티 ‘부동산 스터디’에 올라온 한 게시글이 투자자들 사이에서 화제를 모으고 있다. ‘2025년 하반기 서울 중급지 매수를 추천하는 이유’라는 제목의 해당 글은 중급지 아파트 투자에 대해 새로운 관점을 제시했다는 평가다.

해당 글을 쓴 작성자는 “요즘 주변에 강남 같은 상급지가 아닌 10억원대 중급지를 보라고 권하고 있다”며 “신축이 아니면 오르지 않는다는 주장은 사실과 다르다”고 강조했다. 그러면서 “적정 매수 시점을 묻는 질문에 항상 ‘전고점 대비 회복률이 낮은 단지를 보라’고 답해왔다”고 밝혔다.

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그가 전고점을 기준으로 삼는 이유는 자산시장에서 ‘전고점’이란 시장을 구성하는 복합적 변수들의 결과물이기 때문이다. 그는 “부동산을 코스피에 빗대면 이해가 쉽다”면서 “코스피 지수가 움직일 때 모든 종목이 일제히 오르거나 내리는 건, 금리나 유동성 같은 외부 요인이 시장 전체를 움직였다는 뜻”이라고 설명했다.

실제로 연매출 100억원을 꾸준히 내는 기업의 주가가 코로나 시기에 급등해 10만원에서 20만원까지 치솟았다가 이후 다시 10만원으로 내려왔을 때, 기업의 본질가치는 변하지 않았다는 점에 주목해야 한다는 게 그의 주장이다. 금리가 다시 내려가면 이 기업의 주가 역시 전고점 수준인 20만원을 회복할 수 있다는 것이다.

이 공식을 부동산에도 그대로 적용할 수 있다고 그는 봤다. 전세가가 7억원, 매매가가 10억원이던 아파트가 저금리 기조에서 14억원까지 올랐다가 금리 상승으로 다시 10억원으로 내려왔다면, 금리가 다시 인하될 경우 매매가는 전고점 수준인 14억원을 회복할 수 있다는 논리다.

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그는 “전고점은 단지별로 ‘안전마진’을 설정하는 기준점이 될 수 있다”며 “서울 강남3구, 마용성광(마포·용산·성동·광진) 같은 지역은 이미 전고점을 넘어섰다. 해당 지역은 금리 인하 기대감을 선반영해 25억원, 30억원까지 오른 상태로, 안전마진을 넘어선 수준”이라고 했다.

반면, 현재 매매가 10억원 내외의 중급지 아파트는 전고점 대비 80~90% 선에 머물러있는 경우가 많아, 향후 금리 인하가 단행할 경우 전고점 회복으로 10~20% 수준의 시세 차익을 얻을 수 있다고 분석했다. 그는 “결국 전고점을 회복하면 한 번의 차익을, 이후 전세가 상승까지 동반된다면 두 번의 수익을 거둘 수 있다”며 “좋은 자산의 가격이 지나치게 오르면, 실적 대비 아직 오르지 않은 자산으로 투자자들이 옮겨간다는 점을 기억해야 한다”고 강조했다.

최근 부동산 시장 분위기는 6.27 부동산 대책으로 인해 상승폭이 둔화하며 ‘속도 조절’이 이뤄지는 가운데, 강남, 서초 송파, 성동, 광진구 등 주요 자치구 중심으로는 가격 상승세가 이어가고 있다. 지난달 31일 한국부동산원 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 0.12% 오르면서 26주 연속 상승세를 보이고 있다. /mjbae@chosun.com