중개사 말만 믿다간 낭패…'상가 시세' 제대로 파악하는 법

[권강수의 상가투자 꿀팁] 부지런한 발이 좋은 상가 잡는다…상가 시세 제대로 파악하는 법

[땅집고] 상가 투자를 하기 위해서는 상가 시세를 알아야 할 것이고 창업 하기 위해서는 점포의 보증금과 월세, 권리금 등을 알아야 할 것이다. 이는 아파트를 구매하거나 세를 얻기 위해서 시세를 알아보는 것과 같은 이치다.

하지만 상가나 창업을 위한 부동산 매매 및 임대는 주택에 비해 뭔가 복잡하다고 생각해 시세조사를 하지 않거나 포기해버리는 일이 적지 않다. 그래서 개인적으로 시세에 대한 문의가 많이 들어오고 시세를 조사하는 방법에 대한 질문도 많이 받는 편이다.

상가나 창업시장이라고 해서 시세조사를 위해 특별한 장비를 사용하거나 고차원적인 공식을 사용하는 것이 아니다. 아파트 시세를 조사하는 것과 마찬가지로 발걸음을 많이 파는 것이 가장 정답에 가까워지는 방법이다.

◇미끼가격으로 유인하는 경우도…매수·매도자인 척 상담해보기

우선 온라인으로 기본적 시세를 확인하는 것은 좋지만, 관심이 있는 상가나 점포에 대해서는 반드시 직접 현장 근처에 가서 재확인 과정을 수차례 거쳐야 한다. 온라인에 올라와있는 시세를 살펴보면 보통 과거 날짜기준인 경우가 많은데, 이는 온라인에 등록된 시세가 실제와 다를 수 있다는 것을 의미한다. 때에 따라서는 의도적으로 미끼가격이라 하여 낮은 가격을 온라인에 적어놓고 실제로 연락해오는 고객에게는 높은 가격을 이야기하는 일도 있으므로 주의가 필요하다.

결국 어찌되었든 손품을 어느정도 판 후에는 발품을 팔아 시세를 확인해야하는데, 이때 상가 투자자이거나 창업을 희망하는 예비 창업자라면 상가가 있는 곳과 가까운 공인중개사를 방문해 시세를 살피는 것이 좋다. 이때 한 군데만 들릴 것이 아니라 적어도 세 명 이상의 공인중개사를 만나 전반적인 흐름과 시세를 파악할 필요가 있다. 추가적으로 상가 및 창업 컨설턴트의 조언을 구하는 것도 바람직하다.

여러 공인중개사를 만났을 때의 장점은 해당 공인중개사 등 소수만 알고있는 매물에 대한 정보를 취할 가능성이 높아지기 때문이다. ‘부지런한 새가 먹이를 잡는다’는 속담이 있는 것으로 아는데 부동산 시장에서는 ‘부지런한 발이 좋은 물건을 잡는다’라고 표현하는 것이 정확한 것 같다.

아파트 시장에서 정확한 시세를 얻는 팁 가운데 하나로 언급되는 것 중 하나가 한 번은 매수자인척 상담하는 것이고, 한 번은 매도자인 척 상담하는 것이라고 하는데 상가시장이나 창업시장에서도 유효할 수 있어 보인다. 상가를 살 것처럼 이야기하는 고객과 상가를 팔 것처럼 이야기하는 고객, 그리고 임차인을 구할 것처럼 이야기하는 고객과 임대할 공간을 구하는 고객에 대해서 각자 상황에 맞는 정보를 줄 확률이 높기 때문이다.

결국 처음에는 온라인에 나와있는 매물 가운데 정보를 선별해 관심물건이 생기면 그 주변에 위치한 공인중개사와 상가컨설턴트, 창업컨설턴트 등을 최대한 여러 명 만나는 것이 방법이다. 어려운 방법은 아니지만 실천을 하지 않고 투자나 창업에 나서는 이가 많기에 여러 번 반복해서 이야기하고 있다.

◇매도자가 말하는 월매출·임대료 정보 맹신 말아야

무엇보다 상가 또는 창업 시장에서 시세를 파악하기가 쉽지 않은 이유 중 하나가 월세와 임대료 때문에 이는 예상 매출액을 기준으로 가늠하곤 한다. 물론 공인중개사에서 제시하는 월세와 임대료가 있겠으나 이것이 합당한지 살피기 위해서 해당 점포를 방문해서 예상 매출액도 대충이나마 따져보려는 자세가 필요하다.

특히 상가는 역세권이나 입지가 좋은 곳은 권리금이(임차인간의 거래) 보증금의 두 세배에 달하는 점포도 많이 있어 투자금 또한 그만큼 높아진다. 아파트 시장과 달리 상가나 창업시장에서는 한 번 발품을 더 파는 단계가 필요한 셈이라고 볼 수 있다.

손님으로 여러 번 방문해 매출 정도를 살필 수도 있고, 가게 주변에서 살펴보는 방법도 있고 더 확실한 방법은 전문 컨설턴트에게 조사를 위임하는 방법도 있다. 해당 점포의 예상 매출액을 알게되면 예비 창업자의 경우 임대료나 보증금을 대략적으로 생각해볼 수 있고, 상가투자자 역시 이를 통해 앞으로 받게 될 월임대료의 적정성을 따질 수 있게 된다.

가장 경계해야 할 것이 공인중개사나 매도자측으로부터 월 매출이 얼마이니 보증금, 임대료, 권리금이 이 정도 수준이라고 말하는 것을 듣고 그대로 믿고 조사없이 계약하는 것이다. 이것만 믿고 계약했다가 창업시장에서 어려움을 겪고 있는 창업주, 상가시장에서 공실로 허덕이고 있는 상가투자자들이 존재하고 있음을 유념해야 한다.

실제 조사에 나올 것을 대비해 일정기간 위장손님들을 고용하고 위장매출을 일으키는 매도자들도 있다고하는만큼, 진지하고 꼼꼼하면서 냉철하게 예상 매출액을 따져보는 자세가 필요하다. /글=권강수 상가의신 대표