왕숙·교산·창릉, "교통은 5년 뒤?" 3기 신도시 투자 타이밍은

[땅집고] 3기 신도시 조성 사업이 본 청약을 기점으로 속도를 내고 있지만, 광역 교통망 착공이 지연되면서 ‘반쪽짜리 신도시’로 전락할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 정부가 내세운 입주 시기와 교통 인프라 완공 시점 간의 격차가 최대 5~6년에 달하는 구역이 다수다.

부동산 시장에서는 조기 입주에 나서는 일부 지구의 경우 교통망 부재로 실수요 및 투자 수요 모두 위축될 가능성이 있다고 보고 있다. 전문가들은 “분양권 투자는 물론, 입주 시점을 감안한 기존 주택 매입 역시 교통망 실착공 여부를 기준으로 판단해야 한다”고 조언한다.

현재 입주가 예정된 3기 신도시 대부분은 광역 교통망 개통까지 3~5년 이상의 시차를 두고 있다.

고양 창릉지구와 연계된 고양은평선, 하남 교산지구와 연계된 송파하남선은 각각 2032년 개통이 예정돼 있다. 인천 계양·부천 대장지구를 관통하는 수도권광역철도(GTX)-B노선은 2031년 이후 개통이 가능할 것으로 보이며, 남양주 왕숙지구의 경우 연결 노선인 C노선은 착공조차 이뤄지지 않은 상태다.

부동산 분석업체 스마트튜브의 김학렬 소장은 “3기 신도시는 입주 후 최소 1~3년 동안은 교통망 공백기를 감수해야 할 것”이라며 “교통망 계획에 공사비 지수 상승분이 반영되지 않아 예산 조달에 차질이 빚어지고 있고, 정부 부처 간의 갈등으로 착공 일정조차 불투명한 상황”이라고 분석했다.

자금 부족과 사업성 불확실성으로 인해 주요 건설사들의 컨소시엄 이탈 현상도 가시화하고 있다. 김 소장은 “시공사들이 컨소시엄 지분을 줄이거나 철수하고 있다”며 “이는 분양 일정뿐 아니라 후속 인프라 개발에도 영향을 미칠 수 있다”고 경고했다.

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김 소장은 투자자의 성향과 투자 기간에 따라 전략을 달리할 필요가 있다고 강조했다.

1~3년 내 수익을 노리는 단기 투자자라면, 상대적으로 입주 시점이 빠르고 교통망 계획이 구체화된 인천 계양지구(2026년 12월 입주 예정) 와 부천 대장지구(2028년 1월 입주 예정) 에 주목해야 한다는 설명이다.

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그는 “분양권보다는 기존 주택 매수를 고려해 교통호재 발표 시점에 단기 차익을 실현하는 전략이 유효하다”며 “다만 전매제한 기간을 반드시 확인하고, 교통망 지연에 따른 가격 조정 위험에 대비해야 한다”고 말했다. 실제 C노선 지연으로 인해 의왕시는 최근 3년간 주택가격이 최대 40% 하락한 사례가 있다고 덧붙였다.

반면 5~10년 이상의 여유 기간을 둔 중장기 투자자라면, 남양주 왕숙과 하남 교산 지구가 적합하다는 분석이다. 두 지역은 개발 규모가 크고, GTX, 3호선·9호선 연장 등 중장기 교통 인프라 확충 기대감이 크기 때문이다.

김 소장은 “현재는 관망하다가 실제 교통망 착공이 이뤄지는 시점에 매수를 고려하는 것이 바람직하다”며 “선도지구로 지정된 지역, 자족 기능이 강화된 지역을 우선 검토하고, 지역 분산을 통한 리스크 관리도 필요하다”고 조언했다.

실거주 목적의 매수자라면 ‘교통 공백기 2~3년’은 감수한다는 전제로 접근해야 한다는 조언도 나왔다. 김 소장은 “사전청약과 본청약, 보금자리론 실행 등을 통해 안정적으로 매수 절차를 밟고, 입주 초기에 발생할 수 있는 전세 약세 구간을 활용하면 비교적 유리한 조건에 매입할 수도 있다”고 했다.

김 소장은 “GTX 등 장기 교통망은 사업 발표가 아닌 실제 착공과 준공 일정을 기준으로 투자 전략을 세워야 한다”며 “교통 인프라 구축 현황을 면밀히 관찰하면서 투자 목적과 기간에 맞는 신중한 판단이 요구된다”고 말했다. /mjbae@chosun.com