"182억 날리고…" 이대 역세권 재개발에 밀려 '지주택' 존폐 위기

마포구 염리동 일대 ‘염리4구역’ 재개발-‘이화’ 지주택 동시 추진
재개발 정비구역 지정고시 유력해지며 지주택 사실상 무산

[땅집고] 서울 마포구 이대역 인근에서 재개발 사업과 지역주택조합 사업이 같은 위치에서 동시에 추진됐다. 속도가 더 빨랐던 재개발 사업 추진이 확정적인 가운데 지주택 조합원들은 그간 냈던 납입금을 모두 잃을 위기에 처했다.

정비업계에 따르면, 마포구 염리동 일대에서 재개발사업과 지주택 사업이 동시에 추진돼 갈등이 예상된다. 지하철 2호선 이대역 5번출구 쪽 노후 주택 밀집 지역으로, 구역 인근에 ‘마포그랑자이’, ‘마포프레스티지자이’ 등 재개발 아파트 단지가 있다.

해당 구역은 염리4구역으로, 아현뉴타운의 일부였다가 사업성이 나오지 않는다는 이유로 2015년 정비구역에서 해제됐었다. 그러다가 사전타당성조사를 거쳐 2020년부터 본격적으로 사업이 재추진됐다.

염리4구역은 2022년 8월부터 2024년 6월까지 서울시 자문을 거쳐 1100가구 이상의 아파트를 건립하는 정비계획안을 마련했다. 이어 같은 해 12월 12일부터 올해 1월 13일까지 공람공고를 거쳤고, 현재 서울시 도시계획위원회 심의를 기다리고 있다.

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일부 안건을 두고 서울시와 마포구간 이견이 있어 절차가 지연되고 있지만, 조만간 정비구역 지정고시가 예상된다. 도시및주거환경정비법 개정에 따라 정비구역 지정 전에도 구청장 직권으로 추진위원회 구성 절차를 진행할 수 있는데, 염리4구역도 다음 절차를 밟고 있다.

재개발 사업이 본 궤도에 오르면서 같은 위치에서 추진 중이던 지주택 사업은 사실상 무산됐다. 지주택 사업 추진 구역은 대흥로변에 위치한 상가 건물들을 제외하면 염리4구역과 일치한다.

가칭 이화지주택조합추진위원회는 2019년 420명의 조합원을 모으겠다며 모집신고를 했으나, 지난해 10월까지 조합원 282명 모집에 그쳤다. 도시정비법에 따르면, 정비구역으로 지정되면 지주택 조합원 모집은 불가능하다.

주택법에 따라 지주택 조합설립 인가를 위해서는 사용권원 80% 이상 확보, 대지소유권 15% 이상 확보 등을 충족해야 한다. 사용권원은 토지등소유자들로부터 받는 일종의 토지사용 승낙서다. 이화지주택이 확보한 사용권원은 2.5%에 그쳤고, 대지소유권은 하나도 확보하지 못했다.

애초에 염리4구역 재개발 재추진과 시기와 위치가 겹치면서 이화지주택이 제대로 진행될 수 없었다. 재개발 사업을 다시 추진하는 와중에 땅을 확보하지 않은 채 시작하는 지주택 사업은 위험도가 높기 때문이다.

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어느 정도 예견된 일이었지만, 관할 자치구인 마포구에서는 별다른 조치를 취하지 않고 방관했다는 주장도 나온다. 이화지주택추진위 관계자는 “마포구도 비슷한 시기, 같은 위치에서 재개발과 지주택이 동시에 추진된다는 것을 인지했다”면서도 “먼저 사업추진 요건을 먼저 충족해온 쪽을 우선했다”고 밝혔다.

마포구는 속도가 더딘 지주택 사업 정리를 시도했다는 입장이다. 구 관계자는 “2019년 모집신고 후 2년이 지나도 조합설립 인가를 받지 못해서 해산 권유를 했다”며 “이화지주택 측은 2022년 11월 28일 사업 종결 여부 건을 총회에 올렸는데, 사업을 지속하는 쪽으로 결론을 냈다”고 말했다.

이후에도 이화지주택추진위는 조합원 모집 등이 여의치 않았다. 지난해 염리4구역 정비계획 공람공고 이후에는 사실상 추진위도 와해된 상태다.

문제는 사업계획승인을 못 받았을 경우 조합원들에게 돌려줘야 할 납입금이 없다는 것이다. 그간 이회지주택추진위는 업무대행비, 계약금, 분담금 명목으로 약 182억원을 모았다. 그러나 추진위 사무실 임대료, 업무대행사 비용, 홍보비 등으로 대부분을 소진했다.

추진위 사업비가 고갈된 상황에서 조합원들과 소송전이 예상된다. 한 지주택 전문 변호사는 “일반 정비사업과 지주택 사업이 같은 지역에서 동시에 추진되는 경우가 종종 있는데, 대다수 지자체가 중재보다는 속도가 빠른 사업에 인허가를 내준다”며 “이화지주택의 경우 사업비 반환 소송에 휘말릴 가능성이 높다”고 밝혔다.

한편 정부는 지주택 제도 개선에 나섰다. 국토교통부는 이재명 대통령의 지시로 사업과 관련된 비리 척결 위한 실태조사를 진행하는 동시에 조합 설립, 사업계획 승인 등 단계별 진입 장벽을 완화하고 추진 속도를 높이는 제도 개선 방안을 마련 중이다.

업계에 따르면, 정부는 주로 피해 예방에 집중했던 기존과 달리 앞으로는 공급 확대, 분쟁 예방, 조합원 보호 등을 종합한 정책을 펼 계획이다. /raul1649@chosun.com