입력 : 2025.08.14 09:44 | 수정 : 2025.08.14 10:46
[땅집고] 지난 6월 27일 정부의 강력한 대출규제 이후 서울의 아파트 매매가격 변동폭이 줄어드는 모습을 보이더니, 8월 첫 주 들어 상승폭이 다시 커졌다. 정부가 내놓은 첫 부동산 대책의 약발이 다했다는 평가다.
업계에서는 추가적인 부동산 규제책이 발표될 것이란 전망이 높아지고 있다. 주택담보대출 한도를 더 죄고, 전세자금 대출에도 강도높은 규제가 더해질 것이란 관측이 나온다. 또 부동산 세금을 손질해 다주택자의 양도소득세와 보유세를 더 확대하는 조치가 뒤따를 것이란 전망이다.
◇ 12억원 이상 ‘고가주택’ LTV 손질 검토…대출한도 6억원보다 더 줄어든다
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지난 7일 한국부동산원이 발표한 8월 첫째 주 (4일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격 통계를 살펴보면 서울시 아파트 매매가격이 0.14% 올라 상승률이 전주(0.12%)보다 확대됐다.
서울 아파트값은 6·27 대책 발표 직후인 6월 다섯째 주(6월30일 기준) 이후 5주 연속 상승률이 감소하다가 6주 만에 다시 커졌다.
이에 벌써 금융 당국은 규제지역의 담보인정비율(LTV)을 강화하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 정부와 금융권에 따르면 금융당국은 현재 40~50% 수준인 LTV를 대출 금액이나 주택 가격에 따라 세분화해 낮추는 방안을 검토 중이다. 이 경우 규제지역 내 12억원 이상 고가주택 대출 한도가 6억원보다 더 줄어들 수 있다. 사실상 지난 문재인 정부에서 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출규제 전면 금지 조치가 부활하는 것이나 다를 바 없는 대책이 나올 것이란 전망이다.
전세대출 한도를 제한하는 규제도 본격화할 수 있다는 관측이 나온다.
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정부는 6.27부동산 대책을 발표할 때부터 매매가격을 밀어올리는 요인으로 전세시장을 지목했다. 갭투자(전세를 낀 주택구입)를 방지하기 위해 수도권 조건부 전세자금대출을 금지하고, 정책대출의 전세자금대출 한도도 수천만원씩 깎았다.
여기에 더해 새로 발표할 정책에는 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 40%로 적용하는 방안이 거론된다. 시중은행에서는 이미 지방에도 조건부 전세자금대출을 제한하는 조치가 시행됐다. 6억원의 상한선이 정해졌던 주담대처럼 전세대출도 상한선이 정해질 수 있다는 분석이다.
◇양도세·보유세 중과 부활, 공시가격 시세반영률 90% 적용 시동
보다 강력한 수요 억제책으로 이번 세제개편안에 빠진 부동산 세제 강화 방안도 거론된다.
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언론의 보도 등에 따르면 정부는 공시가격 시세반영률을 상향 조정하는 방안을 검토 중이다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 세금 부과의 기초자료로 쓰인다. 건강보험료 산정, 기초연금·기초생활보장 수급자 선정 등에도 사용된다. 공시가격의 시세반영률은 올해 공동주택 기준 69% 수준인데 이보다 더 오르면 집값이 많이 오른 지역에서 재산세와 종부세 등 보유세 부담이 급증하게 된다.
내년 5월로 다가온 규제지역 다주택자의 양도소득세 중과세 한시 면제 조치도 사라질 수 있다는 전망이 나온다. 만약 양도소득세 중과세가 부활할 경우, 그간 가격이 너무 많이 오른 고가 주택을 보유한 다주택자 입장에선 매물을 처분할 때 내야하는 세 부담이 너무 커서 처분하려는 움직임이 나타날 수 있다는 관측도 나온다.
양도소득세 중과세가 부여되면 양도차익에 대해 기본세율45%에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트를 더한다. 양도차익의 28%~79%까지 세금을 내야한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “주택 가격 급상승에 부담을 느낀 일부 다주택자는 유예 기간이 끝나기 전인 내년 5월까지 주택을 팔기 위해 매물을 내놓을 수 있다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com