33년 반지하 빌라 경매에 66명 몰린 이유 "저건 돈이야, 잡아라"

[땅집고] 지난달 28일 서울 동부지법 경매 법정에서 깜짝 놀랄만한 일이 벌어졌다. 이날 경매에 나온 33년된 반지하 빌라를 사겠다고 66명이 입찰에 뛰어든 것. 개찰 결과, A씨가 감정가(2억1300만원)보다 260% 높은 5억5500만원을 써내 낙찰받았다. 차순위 응찰자가 적어낸 금액도 5억1160만원으로 높았다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “반지하 빌라는 일반적으로 비인기 물건인데다 흔히 말하는 신건(新件)이었다”면서 “첫 입찰에서 이처럼 치열한 입찰 경쟁이 벌어지는 것은 정말 보기 드물다”고 했다. 도대체 무슨 물건이길래 이렇게 치열한 쟁탈전이 벌어졌던 것일까.

국내 최초 AI경·공매 퀀트 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 광진구 자양동에 있는 D빌라 지하층으로 전용면적 45.5㎡(약 14평)이다. 채무자 B씨가 새마을금고에서 빌린 돈을 갚지 못해 지난해 7월 경매 개시 결정이 났다.

이 빌라는 지하 1층~지상 4층 규모로 1992년 준공한 33년된 노후 건물이다. 경매에 나온 호실은 침실 2개, 욕실 1개, 거실이 딸려있다. 인근에 신자초등학교가 있고, 가장 가까운 지하철역인 2호선 구의역까지 걸어서 15분쯤 걸린다.

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이 빌라가 주목받았던 이유는 속칭 특급 개발 호재 때문이었다. 해당 물건이 위치한 지역은 자양2동 모아타운 A-4구역에 해당한다. 재개발 구역에서는 토지 지분 없이 건물만 보유해도 입주권을 받을 수 있다는 점에서 경매 투자자 관심을 끈 것으로 보인다. 여기에 물건명세서상 대항력없는 임차인이 거주해 명도 부담도 없었다.

모아타운이란 재정비가 어려운 노후 저층 주거지의 소규모 주택을 묶어 추진하는 재정비 사업으로, 최대 10만㎡ 미만 부지에서 추진 가능하다. 구역 남측에 자양한강도서관, 자양문화센터 등이 있고 높은 건물이 없어 향후 아파트를 지으면 이른바 한강뷰 프리미엄을 기대할만한 곳이다. 토지등소유자 974명이 확인된 자양2동 모아타운 A구역은 재개발을 통해 총 2400여가구 규모 대단지 아파트로 변신할 예정이다.

아파트 입주권을 받을 수 있는지 판단 기준이 되는 권리산정기준일은 해당 구역 모아타운 공모신청일인 2024년 5월 17일이다. 이날 이전에 소유권이 있어야 토지등소유자(추후 조합원)로서 권리를 인정받을 수 있다. 해당 물건은 권리산정기준일 이후 경매가 진행됐지만 금융기관에 대한 채무 불이행에 따른 것이어서 예외적으로 토지등소유자 권리 승계가 가능했다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “이 사례는 외형적 조건만 보면 전형적인 ‘외면받는 물건’처럼 보이지만, 260%를 넘는 낙찰가율과 66명이라는 응찰자 수는 현재 시장에서 재개발 관련 입주권 가치가 얼마나 강력한 매수심리를 자극하는지 잘 보여준다”고 했다.

땅집고옥션은 경매·공매·부실채권 정보 사이트로 40억 건 이상의 실거래·경매·임대 등 데이터를 기반으로 AI가 총 12가지 퀀트 전략을 만들어 경매 물건을 추천한다. 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 ‘AI땅집봇’(☞바로가기) 서비스도 출시했다. 모든 사용자는 8월 한 달 동안 땅집봇을 무료로 사용할 수 있다. /raul1649@chosun.com