"지자체가 나서서 돈 뜯나" 창원시, 생숙 입주자에 120억 요구 논란

창원시 “생숙→오피스텔 바꾸려면 120억 내라”…입주자들 “이게 공공기여냐” 불만

[땅집고] 전국 곳곳 생활형숙박시설(생숙)이 오피스텔 전환에 성공하면서 이행강제금 부과 위기에서 벗어난 가운데, 일부 생숙의 경우 여전히 용도변경이 어려운 것으로 드러났다. 주차 기준과 공공기여금 책정을 놓고 인허가 키를 쥔 지자체와 갈등을 벌이는 사례가 적잖다.

◇ 창원 생숙, 부담금 60억 →120억 증가한 사연

경남 창원시 의창구 상남동에 위치한 ‘힐스테이트 창원 센트럴’. 올해 10월 준공해 수분양자 동의율 100%를 채우지 않아도 돼 빠르게 용도변경에 나설 계획이었으나, 최근 충족해야 하는 조건과 부담 금액이 사실상 배로 늘어나게 됐다. 현재 창원시와 시행사, 입주예정자는 용도 변경 공공기여 규모를 놓고 갈등 중이다.

11일 업계에 따르면 최근 창원시는 ‘힐스테이트 창원 센트럴’ 시행사와 입주 예정자들을 상대로 ‘창원 배후도시 지구단위계획’에 따른 주차, 공공기여 기준을 모두 충족할 경우 건축물 용도변경을 검토할 수 있다는 취지의 의견을 전달했다. 창원 배후도시 지구단위계획 세부지침에 따라 주차장을 호실 당 2.2대를 확보하거나, 공사비 금액에 준하는 시설을 기부채납하라는 것이다.

이 곳은 별개로 부지면적 15% 기부채납 의무도 갖는다. 이는 국토교통부 지구단위계획 수립지침이 규정한 최고 기준이다.

이는 해당 단지 인근에 오피스텔 공급이 많은 영향으로 풀이된다. 창원 배후도시 중심상업지역에는 15개 오피스텔, 6500여 호실이 들어서 있다. 창원시는 세부지침을 통해 한동안 해당 지역 오피스텔 건립을 제한했으나, 지난해 공공기여 기준을 충족할 경우 오피스텔 변경이 가능하도록 했다.

창원시 관계자는 “2002년 배후도시 지구단위계획 수립 당시부터 주차 기준을 유지한 만큼 특정 단지를 위해 해당 기준을 바꾸는 것은 형평성이 어긋나는 측면이 있다”며 “공공기여 비율 역시 해당 지역 기능(상업)이 원활하게 작용하는 등 인근 지역 상황과 연계해 책정한 것”이라고 했다. 이어 “사안 해결을 위해 기준과 형평성 등을 다각도로 고려하고 있다”고 했다.

◇ 가구 당 주차대수 넉넉한데, 100대 더 만들라니

사업 시행자 MIK개발과 입주예정자 협의회 측은 창원시의 주차·공공기여 기준이 타 지자체 대비 매우 엄격해 충족하기 어렵다는 입장이다. 창원시 조건을 모두 수용하면 최대 120억원 가량을 부담해야 하는데, 이는 2022년 처음 용도변경 준비 당시보다 2배 이상 늘어난 금액이라는 주장이다. 이는 주차장 확충 비용 60억원과 토지 공공기여금 60억원을 합한 금액으로, 추정치다. 각각 건축비 산정, 감정평가 등을 통해 금액을 확정한다.

이들은 정부가 나서 생숙 용도변경 지원책을 발표한 만큼, 출구가 필요하고 ‘힐스테이트 창원 센트럴’ 주차 대수가 주거시설 주차 기준을 웃도는 주차 공간을 확보했다는 점에서 관련 기준을 완화해달라고 요청 중이다.

현재 이 단지 주차 대수는 호실 당 1.71대다. 주택건설기준 등에 관한 규정 27조에 따른 주차 기준인 가구 당 1대보다 많다. 그러나 창원시 배후도시계획 세부지침에서 ‘오피스텔은 시설면적 75㎡당 1대와 호실 당 1대 중 큰 주차 대수를 설치해야 한다’고 명시해 주차 대수를 호실 당 3.5대로 늘려야 한다. 현재 676대인 주차면 수를 840대까지 확보하는 것이다. 다만, 이들은 인근에 빈 땅이 없다는 점에서 이에 준하는 금액을 납부하는 방향으로 시와 협의를 이어왔다.

‘힐스테이트 창원 센트럴’ 입주예정자 협의회 관계자는 “120억원을 296가구가 나누면 4000만원을 부담해야 한다”며 “분양가가 인근 시세보다 수억원 비싼 데다, 차한대 가격을 더 내라고 하면 누가 이 건물 분양 계약을 유지하겠나”라고 말했다. 이어 “용도변경이 불가능하면 개인 파산이 불가피한 상황이다”며 “부디 창원시가 제고해주기를 바란다”고 했다.

이처럼 생숙 용도변경을 둘러싼 진통은 전국 곳곳에서 이어지고 있다. 인천 연수구 ‘힐스테이트 송도 스테이에디션’의 경우 인천경제자유구역청과 공공기여 금액을 놓고 협의점을 찾지 못하고 있다. 부산 기장군 ‘오시리아 스위첸 마티아’의 경우 관광단지에 있어 용도변경을 하려면 관광진흥법 개정이 불가피하다.

한편, ‘힐스테이트 창원 센트럴’은 창원시 성산구 상남동 일원에 지하 6층~지상 46층, 2개 동, 전용면적 88㎡ㆍ102㎡ 총 296실로 구성된 생숙이다. 현대엔지니어링이 시공을 맡았다. 2021년 12월 분양 당시 가격이 ▲전용 88㎡, 6억8880만원~7억4100만원 ▲전용 102㎡, 8억2760만원~8억7170만원으로, 시세 대비 높은 편이었으나 완판했다. 총 296실 모집에 총 6만6446건 신청을 받았다. 평균 경쟁률 231.2대 1을 기록했다.

현재는 이행강제금 부과 등 이른바 생숙 규제로 인해 마이너스 프리미엄을 단 매물이 나와 있다. 전용 102㎡ 한 중층 매물은 분양가 8억5560만원보다 1억원 낮은 가격인 7억5560만원에 새 주인을 찾고 있다. 8일 기준, 인근 주거용 오피스텔인 ‘상남 아크로타워’ 전용 108㎡ 매매 최저호가 3억3000만원와 비교하면 4억원 이상 비싸다. /westseoul@chosun.com