강남 금싸라기땅 '4조' 롯데칠성 땅 개발…리츠 활용

[땅집고] 롯데그룹이 연초 서울 강남권 금싸라기 땅으로 불리는 롯데칠성 음료 물류센터 부지 개발을 공식화한 가운데, 롯데칠성이 이 개발에 프로젝트 리츠를 활용하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌다.

지난달 정부가 발표한 2025년 세제개편안에 프로젝트 리츠에 대한 현물출자 과세특례 신설안이 포함되면서 오는 11월부터 정식 시행될 예정이다. 리츠를 설립하고 현물을 출자하는 과정에서 발생하는 양도소득세와 법인세 등을 수익이 나는 시점까지 이연할 수 있는 특례안이 담겼다. 롯데그룹은 세제개편안을 통해 리츠 설립시 과세이연 혜택을 받을 수 있게 됐으며, 걸림돌이던 지주회사 규제도 벗어날 수 있을 전망이다. 세제개편안이 하반기 정기 국회를 통과하면 4조원 규모 롯데그룹의 도심 대규모 업무복합단지 개발에 속도가 붙을 것이란 관측이다.

◇ 강남 노른자 땅 서초 롯데칠성 부지, 프로젝트 리츠로 개발 시동

롯데칠성 부지는 서울 서초구 2호선 서초역부터 교대역을 거쳐 강남역에 이르는 서초대로 일대 자리 잡은 4만3438㎡ 규모 땅이다. 1976년 롯데칠성음료 공장이 들어섰는데, 2000년 공장 이전을 하면서 현재 롯데칠성음료 물류창고와 롯데렌터카 차량 정비공장으로 쓰이고 있다. 인근 강남역 삼성타운(2만4000㎡)의 두 배 크기이다. 서초역과 방배동을 잇는 교통 요충지에 있어 “강남권 마지막 금싸라기 땅”으로 불려왔다. 땅값만 4조원 규모. 하지만 롯데그룹이 수년째 개발 계획만 세운 채 방치됐다.

롯데칠성은 서울 서초구 방배동 일대에 위치한 물류센터 부지(옛 롯데칠성 음료물류센터)를 대규모 오피스 등 복합단지로 탈바꿈할 계획이다. 업계에 따르면 이 과정에서 자금 조달에 프로젝트 리츠 활용을 검토하는 것으로 알려졌다. 최근 정부가 발표한 프로젝트 리츠 과세특례 도입 방안이 결정적인 동력이 될 전망이다. 롯데그룹이 활용을 검토 중인 프로젝트 리츠 구조는, 개발 예정 자산을 리츠에 현물 출자한 뒤 개발 수익을 나중에 실현하는 방식이다. 이렇게 되면 현물 출자 시점에 발생하는 양도소득세나 법인세 부담을 당장 지지 않아도 된다. 장부상의 토지 자산이 리츠 지분으로 전환하면 부채비율이 크게 낮아진다.

걸림돌이었던 공정거래법상 지주회사 행위제한 규제도 지난해 부동산투자회사법 개정안이 통과하면서 해결됐다. 일본 롯데홀딩스, 한국 롯데지주, 롯데쇼핑, 롯데리츠 순으로 된 그룹의 지배구조에서 롯데리츠가 또다른 프로젝트 리츠를 설립하면 지주회사 증손회사로 분류되는데, 지주회사는 증손회사를 소유할 수 없어 지분 직접 보유가 제한된다. 하지만 지난해 국회 본회의를 통과한 부동산투자회사법 개정안에는 지주회사 규제 예외조항이 만들어지면서 롯데리츠가 프로젝트 리츠 지분을 100% 출자하는 구조를 만들 수 있는 여지가 생겼다.

리츠(REITs)는 개별 투자가 어려운 부동산에 투자자를 모아 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사다. 프로젝트 리츠는 이러한 리츠가 부동산 투자와 함께 개발·운영까지 책임지는 회사를 말한다. 지난해 부동산투자회사법 개정안이 통과하면서 올해부터 개발에서 운영까지 가능한 프로젝트 리츠 설립이 가능해졌다. 지금까지는 리츠에 자산을 현물출자하면 즉시 양도세를 부담해야 했기 때문에, 프로젝트 리츠 활성화에 제약이 있었다. 하지만 기획재정부가 지난달 발표한 2025년 세제개편안에는 이 프로젝트 리츠의 세금 부담 시점을 늦춰 수익 실현 시점까지 이연하는 제도를 담았다.

구체적으로는 ▲비상장 리츠가 비상장 법인으로부터 부동산이나 주식을 현물 출자받는 경우 ▲해당 리츠가 프로젝트 종료 후 청산되거나 자산을 매각해 현금화하는 시점까지 과세를 유예하도록 했다. 과세특례는 2025년 11월부터 정식 시행될 예정으로, 하반기 정기국회에서 조세특례제한법 개정안이 통과되면 효력이 발생한다. 업계의 한 관계자는 “대기업이 보유한 유휴 부지의 개발을 유도하는 목적”이라며 “이제껏 세금 문제로 리츠를 통한 개발에 소극적이었던 기업들에 기폭제가 될 것”이라고 평가했다.

◇ 기업들 묵힌 땅 개발 숨통 트여…연기금 등 기관투자자도 합류할 가능성

이번 개편으로 양도세·법인세를 유예할 수 있는 명확한 법적 근거가 마련되면서 대기업은 물론 연기금 등 기관투자자들도 참여에 나설 가능성이 높다는 관측이 나온다.

삼성증권 리포트에 따르면 “프로젝트 리츠 제도는 미국의 업리츠(UPREIT) 제도와 유사한 것으로 1990년대 미국에서 이 제도에 힘입어 다수의 토지가 출회되고 개발이 이뤄진 바 있다”면서 “기존의 PFV 방식의 개발은 토지를 매각한 후 개발을 진행해야 하고, 수익이 현실화하기도 전에 양도세를 내야 하는 부담으로 대부분 미개발 상태로 보유하는 경우가 많다. 이번 세제 개편으로 무수익 자산과 다를바 없는 토지를 유동화해 개발에 나설 수 있게 됐다”고 분석했다. /rykimhp206@chosun.com