입력 : 2025.08.05 15:23 | 수정 : 2025.08.07 15:30
집주인이 1억2500만원 전세보증금 안주자 강제경매 신청
시세 1억도 안돼…25% 비싸게 낙찰, 결국 손해보고 매각
[땅집고] “전세보증금을 되찾기 위해 직접 경매에 뛰어들어 낙찰받은 건 좋은 전략이었죠. 하지만 가장 중요한 걸 빠뜨리는 실수를 범했어요.”
경기도 부천시의 원룸 오피스텔 세입자가 집주인에게서 전세보증금 1억2500만원을 돌려받기 위해 강제경매를 신청한 뒤 자신이 직접 낙찰받는 전략을 썼다가 오히려 3000만원을 손해 본 사례가 나왔다. 입찰 전 시세 파악에 실패해 적정가보다 25% 이상 비싸게 산 탓이다.
시세 1억도 안돼…25% 비싸게 낙찰, 결국 손해보고 매각
[땅집고] “전세보증금을 되찾기 위해 직접 경매에 뛰어들어 낙찰받은 건 좋은 전략이었죠. 하지만 가장 중요한 걸 빠뜨리는 실수를 범했어요.”
경기도 부천시의 원룸 오피스텔 세입자가 집주인에게서 전세보증금 1억2500만원을 돌려받기 위해 강제경매를 신청한 뒤 자신이 직접 낙찰받는 전략을 썼다가 오히려 3000만원을 손해 본 사례가 나왔다. 입찰 전 시세 파악에 실패해 적정가보다 25% 이상 비싸게 산 탓이다.
땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 E오피스텔 13층으로 전용면적 20.6㎡(약 6평)이다. 전세권자인 A씨는 집주인으로부터 전세보증금 1억2500만원을 돌려받지 못하게 되자 2024년 2월 강제경매를 신청했다. 매각물건명세서와 부동산등기부등본에 따르면 A씨는 2020년 1월 임대차계약을 맺고 확정일자를 받아 대항력을 얻었다.
해당 물건 최초 감정가는 1억2800만원. 2024년 9월 1회차 입찰에서 주인을 찾지 못하면서 최저입찰가격이 8960만원으로 떨어졌다. 문제는 이 가격에 낙찰됐을 때 A씨는 최우선변제금으로 4300만원만 배당받을 수 있었다. 잔액은 낙찰자로부터 받아야 하기 때문에 보증금 회수가 불투명했다.
결국 A씨는 같은 해 10월 2회차 입찰에서 1억2500만원을 써내 직접 낙찰받았다. 전세보증금에 해당하는 금액이다. 감정가의 97.6%에 해당한다. 취득세·법무사 수수료 등 부대비용으로 675만원이 들었다.
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그런데 A씨는 뒤늦게 뭔가 잘못됐다는 걸 깨달았다. 주변 중개업소 등을 통해 알아본 결과, 이 오피스텔 시세가 계속 떨어지고 있었던 것. 땅집고옥션 AI 추정 시세도 9900만원으로 A씨가 낙찰받은 가격보다 25% 낮았다.
땅집고옥션에 따르면 이 오피스텔은 2022년 상반기부터 1억2500만원 이하에 매매 거래됐다. 매매가격이 전세금보다 낮은 이른바 ‘역전세’ 현상이 나타나기 시작했던 것이다.
A씨는 가격이 더 떨어질 수 있다고 판단해 손해보더라도 빨리 팔기로 했다. 낙찰받은 지 약 넉달만인 올 3월 1억300만원에 매각했다. 단순 매각 손실만 2300만원. 부대비용까지 더하면 순손실은 3185만원까지 불어난다.
이 오피스텔은 수도권 전철 1호선 부천역까지 걸어서 5분쯤 떨어진 역세권이어서 교통은 편리하다. 서울·인천 등지로 출퇴근하는 직장인 실거주 수요가 꾸준하다. 하지만 최근 시장 침체로 매매가격이 전세금보다 떨어지는 역전세 상황이 심각하다.
해당 물건 최초 감정가는 1억2800만원. 2024년 9월 1회차 입찰에서 주인을 찾지 못하면서 최저입찰가격이 8960만원으로 떨어졌다. 문제는 이 가격에 낙찰됐을 때 A씨는 최우선변제금으로 4300만원만 배당받을 수 있었다. 잔액은 낙찰자로부터 받아야 하기 때문에 보증금 회수가 불투명했다.
결국 A씨는 같은 해 10월 2회차 입찰에서 1억2500만원을 써내 직접 낙찰받았다. 전세보증금에 해당하는 금액이다. 감정가의 97.6%에 해당한다. 취득세·법무사 수수료 등 부대비용으로 675만원이 들었다.
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그런데 A씨는 뒤늦게 뭔가 잘못됐다는 걸 깨달았다. 주변 중개업소 등을 통해 알아본 결과, 이 오피스텔 시세가 계속 떨어지고 있었던 것. 땅집고옥션 AI 추정 시세도 9900만원으로 A씨가 낙찰받은 가격보다 25% 낮았다.
땅집고옥션에 따르면 이 오피스텔은 2022년 상반기부터 1억2500만원 이하에 매매 거래됐다. 매매가격이 전세금보다 낮은 이른바 ‘역전세’ 현상이 나타나기 시작했던 것이다.
A씨는 가격이 더 떨어질 수 있다고 판단해 손해보더라도 빨리 팔기로 했다. 낙찰받은 지 약 넉달만인 올 3월 1억300만원에 매각했다. 단순 매각 손실만 2300만원. 부대비용까지 더하면 순손실은 3185만원까지 불어난다.
이 오피스텔은 수도권 전철 1호선 부천역까지 걸어서 5분쯤 떨어진 역세권이어서 교통은 편리하다. 서울·인천 등지로 출퇴근하는 직장인 실거주 수요가 꾸준하다. 하지만 최근 시장 침체로 매매가격이 전세금보다 떨어지는 역전세 상황이 심각하다.
김기현 땅집고옥션 연구소장은 “전세보증금을 지키기 위한 임차인 자구책이 오히려 더 큰 손해로 이어진 안타까운 사례”라며 “해당 물건은 감정가 대비 낙찰가가 과도하게 높았고, 인근 실거래가나 AI 시세보다 25% 이상 고평가된 상태였다”고 했다.
그는 이어 “임차인이 직접 낙찰받는 전략은 보증금 회수라는 목적에는 맞았지만 시세보다 너무 비싸게 사는 바람에 결국 매각 과정에서 손해가 불가피했다”며 “소형 오피스텔은 매수 수요가 제한적인 만큼 재매각 전략도 더 신중하게 짜야 한다”고 밝혔다.
땅집고옥션(☞바로가기)은 경매·공매·부실채권 정보 사이트로 국내 최초 AI 퀀트 분석 서비스를 제공하고 있다. 40억 건 이상의 실거래·경매·임대 등 각종 데이터를 기반으로 AI가 총 12가지 퀀트 전략을 미리 만들고 이에 해당하는 경매 물건을 추천한다. 단타에 유리한 물건, 임대수익이 좋은 물건, 입지가 뛰어난 가치주 등을 추천한다.
땅집고옥션은 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 ‘AI땅집봇’ 서비스도 출시했다. 모든 사용자는 오는 8월 한 달 동안 땅집봇을 무료로 사용할 수 있다. 비회원은 7회, 가입회원은 30회, 스탠다드 회원은 월 300회, 프리미엄 회원은 월 1000회까지 이용 가능하다.
또 땅집고옥션 멤버십 상품을 50% 가격에 제공하는 ‘땅집고옥션 썸머페스타’ 이벤트(☞바로가기)도 오는 8월 31일까지 진행 중이다. /raul1649@chosun.com