"세금 나중에 내" 프로젝트 리츠, 세금 이연 혜택…투자 판 커진다

2025년 세제개편안 발표
프로젝트 리츠, 법인·양도세 과세이연 시행
대기업, 프로젝트 리츠 전환 가속화할 것

[땅집고] 정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화를 위한 방안으로 프로젝트 리츠에 대해 현물출자 과세특례를 신설했다.

1일 정부에 따르면 2025년 세제개편안에 프로젝트 리츠에 대한 현물출자 과세특례안을 새로 마련했다. 기업이 프로젝트 리츠에 토지 등 부동산을 출자할 경우, 해당 자산의 양도차익에 대한 과세를 즉시 하지 않고, 리츠가 해당 자산을 처분할 때까지 이연한다는 방침이다.

이번 세제개편안에 반영된 과세 이연 조치로 기업이 보유 부동산을 리츠에 출자해 자산을 유동화할 때 세금 부담이 적어지면서 대형 개발사업, 리모델링, 리노베이션 프로젝트 등이 보다 원활하게 추진될 가능성이 높아졌다. 특히 지방 등에 기존 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식으로 개발 사업을 추진하다가 자금 유통에 어려움을 겪으며 공사가 멈춰선 사업지들이 리츠로 전환해 세제혜택을 받으면서 자금 융통의 숨통을 틀 수 있게 됐다. 대기업의 리츠 활용도도 더 활발질 것이란 전망이 나온다.

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◇ 프로젝트 리츠, 양도세·법인세 과세 이연 실시

정부는 프로젝트 리츠가 현물 출자시 양도소득세 납부를 이연하고, 법인세 과세도 자산 처분 시기까지 이연하기로 했다. 현물출자 기한은 프로젝트 리츠의 설립신고 수립일로부터 5년 이내다. 2026년 1월1일 이후 현물출자하는 분부터 적용하며 적용기한은 2028년 12월31일까지다.

지금까지는 리츠에 자산을 현물출자하면 즉시 양도세를 부담해야 했기 때문에, 프로젝트 리츠 활성화에 제약이 있었다. 이번 조치로 인해 세금 부담 시점을 늦춰 자산 소유자들이 사업을 규제가 완화한 프로젝트 리츠로 전환하는 등 참여를 유도한다는 방침이다.

리츠(REITs)는 개별 투자가 어려운 부동산에 투자자를 모아 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사다. 프로젝트 리츠는 이러한 리츠가 부동산 투자와 함께 개발·운영까지 책임지는 회사를 말한다. 지난해 부동산투자회사법 개정안이 통과하면서 올해부터 개발에서 운영까지 가능한 프로젝트 리츠 설립이 가능해졌다.

프로젝트 리츠는 개발 단계와 운영 단계에서 규제를 각각 달리 적용한다는 것이 일반 리츠와 차이점이다. 위험 부담이 높은 개발 단계에서는 신속한 의사결정과 개발전략 등 영업비밀이 보장되도록 주식 공모의무와 주식 분산의무가 적용되지 않고, 보고사항도 사업투자보고서 제출로 간소화하도록 했다.

개발 사업이 완료한 후 임대 등 운영 단계로 가면 해당 리츠는 영업인가를 받아야 하고, 영업인가일부터 5년 내 공모를 진행해야 한다. 영업인가를 받은 프로젝트 리츠는 각종 보고·공시의무를 적용받는다. 공모를 통해 유입된 일반 투자자를 보호하기 위함이다.

다만 업계에서 강력히 주장했던 리츠의 배당소득 분리과세 혜택은 반영되지 않았다. 현재 배당소득은 금융소득 합산 대상이며 별도 기업 조건 없이 모두 종합과세했다. 이번 세제개편안에서는 고배당기업에 한해 배당소득 분리과세를 실시한다. 지방소득세 포함 최고세율은 38.5%로 현행(49.5%)보다 11% 포인트 낮게 반영된다. 하지만 리츠나 인프라펀드 등은 포함되지 않았다.

◇ “대기업 프로젝트 리츠 활용도 높아질 것”

업계에서는 최근 대기업들이 보유한 부동산 등을 프로젝트 리츠로 활용하려는 시도가 늘어나고 있어 이 같은 세제 혜택이 큰 영향을 미칠 것으로 내다봤다.

대표적으로 최근 현대차그룹이 주요 리츠 운영사와 업무협약을 맺고 그룹 내 보유 부동산을 유동화한다는 계획이다. 현대차는 서울과 지방에 20여개·2조원 규모 정비센터를 리츠와 펀드 등으로 유동화할 계획인데, 프로젝트 리츠를 활용할 가능성이 높다는 분석이다.

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삼성증권 리서치센터는 “프로젝트 리츠는 기존 개발 방식인 PFV보다 자본 비율이 높아야 하고 책임 있는 개발·운영을 강조하므로 배당소득세, 취득세, 양도세 이연 등의 혜택이 부여될 것”이라며 “기업들이 보유한 부동산들이 제 용도를 찾지 못하거나 부지 상태로 남아 있는 이유는 개발 과정에서 세제부담이 큰 것이기 때문에 프로젝트 리츠가 이 부담을 완화해 체계적인 부동산 개발을 유도할 것으로 예상한다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com