"10억 이하 서울 아파트, 앞으로 재건축 불가능하다고요?"

[땅집고] 최근 서울 강남 일대 노후 재건축 단지들이 본격적으로 시공사를 선정하며 기지개를 켜고 있다. 그런데, 수도권에 있는 모든 노후 단지가 재건축 사업을 진행할 수 있을까. 국내 최대 부동산 커뮤니티 부동산스터디 카페에는 필명 ‘부동산 아저씨’가 수도권 10억원 이하의 노후 단지들의 재건축 운명에 대해 분석해 화제다. 하루 만에 조회수 1만3000건을 넘기며 주목받았다.

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◇ 재건축 시장도 양극화…강남 핵심지만 공사비 부담 가능해

필자는 우선 예전과 지금은 재건축 시장의 분위기가 다르다고 주장했다.

그는 “지난 상승장의 끝을 향해 달려갔던 2021~2022년 초까지만 해도 강북지역 재건축 아파트에 대한 상담 문의가 제법 많았다”며 운을 뗐다. 필자는 “하지만 본격적인 하락장이 시작된 2023년 이후부터 실거래가 기준 10억원 이하의 재건축 예정 단지에 대한 문의가 전무해졌다”며 “반면 매매가 기준 20억~30억원 이상인 재건축 단지들은 작년부터 올해 상반기까지 많은 사람의 관심을 받고 있다”고 했다.

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즉, 가격대, 입지별로 재건축 시장이 양극화하고 있다는 설명이다. 그 이유에 대해서도 분석했다.

필자는 먼저 우크라이나와 러시아 전쟁 발발 이후 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비가 오른 점을 원인으로 지목했다.​ 그는 “서울 강북 지역이나 경기 외곽지역에 노후 단지 가격은 대부분 2021년 전고점 가격보다 10~20% 하락한 상태”라며 “재건축 사업을 하기 위한 소유자의 경제 부담이 크게 증가했다”고 설명했다.
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​예컨대 서울 도봉구 방학동 신동아아파트(1986년 입주)의 경우 국민주택형을 보유한 조합원이 동일한 주택을 재건축을 통해 마련할 경우 2021년도에는 2억~3억원 정도의 추가 부담금이 나왔다면, 올해는 6억원 이상이 될 것이란 전망이 나온다는 것이다. 이 주택의 현재 시세는 5억5000만~6억원 선이다.

이와는 반대로 서울 서초구 신반포2차 59㎡는 2021년 26억5000만원에서 올해 5월 40억원에 실거래됐다. 필자는 “처음 계획했던 것 보다 공사비가 30% 이상 상승했다 하더라도 집값 상승분이 훨씬 커서 감당 가능하다”고 했다.
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​◇외곽지역 노후 단지, 전고점 대비 30% 올라야 재건축 가능성
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즉, 필자는 10억원 이하의 노후 단지들은 부동산 하락기 이후 전고점을 회복하지 못하고 있고, 공사비 부담만 늘어났다는 설명이다. 이 단지들이 향후 재건축을 추진하기 위해서는 가격이 2022년 이전 수준으로 회복되어야 한다고 설명했다. 구체적으로 필자는 전고점 대비 30% 이상 가격이 올라야 한다고 강조했다.
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​필자는 또한 “서울 및 수도권에 있는 5층 이하 저층 아파트들의 재건축 사업은 대부분 완료된 반면, 중층 이상의 아파트의 사업성은 떨어지고 있다”며 “여유 용적률이 많지 않기 때문에 ‘헌집을 돈을 많이 주고 새집을 받는’ 상황이 됐다”고 평가했다. /rykimhp206@chosun.com