"33평 경쟁률 225대 1이었는데" 마피 1억 뚝, 추락하는 신축 단지

[땅집고] 서울과 수도권 신축 아파트 '마피' 사태가 본격화되고 있습니다. 특히 정부의 6·27 대출 규제가 시행된 이후, 분양가보다 수천 만원에서 최대 1억원 이상 낮은 분양권이 속출하고 있는데요. 이번 마피 현상은 입지나 브랜드력만으로는 가격 방어가 어렵고, 고분양가 후폭풍과 대출 규제가 겹치면서 초래된 모습입니다. 이번 랭킹뉴스에서는 분양가보다 저렴해진 신축 아파트 7곳을 소개합니다.

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7위는 서울 도봉구 도봉동 도봉금호어울림리버파크입니다. 이곳은 총 299가구, 2026년 3월 입주 예정인데요. 1호선 방학역과 도봉역 사이에 위치해 있고 중랑천이 가까이 있습니다. 이 단지는 2023년 분양 당시 인근 시세에 비해 비싼 가격으로 줍줍까지 이어졌는데요. 분양가가 전용 84㎡ 기준 8억 중반에서 9억 초반 대였습니다. 결국 2024년 하반기가 돼서야 완판을 했는데요. 전용 84㎡ 분양권은 분양가 대비 4000만원 낮은 가격에 올라와 있습니다. 동일 면적으로 분양가보다 2000만원 낮은 마피 매물도 있었습니다.
　

6위는 서울 구로구 오류동 천왕역모아엘가트레뷰입니다. 이곳은 총 440가구, 이번 달 입주를 앞두고 있는데요. 이곳은 7호선 천왕역 초역세권 단지입니다. 그래서인지 2022년 분양 당시 고분양가로 분양을 했었는데요. 전용 84㎡ 기준 10억5000만원에서 11억에 육박하는 가격이었습니다. 결국 처참한 성적으로 추후 계약 시 현금 3000만원 지급 등 파격적인 조건을 내걸었는데요. 심지어 올해 상반기까지 무순위 청약이 진행됐던 걸 확인할 수 있었습니다. 현재는 전용 84㎡ 분양권이 분양가 대비 4000만원 낮은 가격에 올라와 있습니다.

5위는 경기도 고양시 일산동구 풍동 더샵일산퍼스트월드1단지입니다. 이곳은 총 866가구, 2025년 8월 입주를 앞두고 있는데요. 경의중앙선, 서해선 풍산역 도보권과 초등학교, 고등학교가 붙어 있는 학세권 단지이기도 합니다. 이 단지는 풍산역에서 대곡역까지 3정거장으로 ＧＴＸ－Ａ를 통한 서울 접근성을 강조하며 분양에 나섰었는데요. 부동산 침체와 함께 입주를 앞두고 마피가 나오는 상황입니다. 전용 64㎡ 기준 분양가는 6억970만원. 현재는 마피 5000만원까지 매물이 나와 있습니다.

　

4위는 경기도 부천시 소사구 소사본동 힐스테이트소사역입니다. 이곳은 총 629가구, 현재 입주 진행 중인데요. 이곳은 인접한 동 기준으로 1호선, 서해선 소사역 초역세권 주상복합 입니다. 2021년 분양 당시 분양가는 7억 중반에서 8억 중반대로 인근 시세보다 싼 편이었지만 입주하면서 초급매물이 나오는 상태인데요. 현재는 전용 84㎡ 분양권이 분양가 대비 7000만원 낮은 가격에 올라와 있습니다.

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3위는 서울 강북구 미아동 한화포레나미아입니다. 이곳은 총 497가구 규모, 2025년 11월 입주 예정으로 우이신설선 삼양사거리역 역세권 단지입니다. 2022년 분양 당시에는 최고경쟁률 23대 1이 나오기도 했었는데요. 오랜 시간 미분양 물량을 털지 못 하다가 지난해 6월 진행한 무순위 청약에서 경쟁률 340대 1을 기록하면서 마감하기도 했습니다. 고분양가가 문제였는데요. 전용 84㎡ 기준 분양가 11억5000만원. 현재는 마피 7000만원까지 매물이 나와있습니다.

　

2위는 서울 동대문구 용두동 힐스테이트청량리메트로블입니다. 이곳은 아파트는 아닌 96세대 도시형생활주택인데요. 도생임에도 불구하고 분양 당시 경쟁률이 정말 높았습니다. 1호선 제기동역과 2호선 용두역을 도보로 이용할 수 있는 입지인데요. 이용 가능한 노선이 많은 청량리역과 한정거장 차이라 분양 당시 인기가 좋았습니다. 33평이 225대 1을 기록했었는데요. 하지만 입주를 진행하면서 마피 매물이 속출하고 있습니다. 전용 48㎡ 기준 분양가 8억8900만원. 현재는 마피 9000만원까지 매물이 나와있습니다.

1위는 경기도 의왕시 내손동 인덕원자이SK뷰입니다. 이곳은 총 2633가구 대단지로 올해 5월 입주를 시작했는데요. 숲세권과 조경, 커뮤니티 등 장점이 있지만 교통이 불편합니다. GTX-C 호재가 있는 인덕원역까지는 2km 이상 떨어져 있어 마을버스를 이용해도 15분 내외로 걸립니다. 입지에 비해 고분양가라는 논란도 있었는데요. 2022년 분양 당시 절반이 미계약됐습니다. 전용 84㎡는 마피 매물이 없었지만 112㎡ 매물은 분양가에 비해 1억4000만원이나 낮아 졌는데요. 평수는 10평 이상 차이 나지만 호가는 오히려 더 낮은 수준입니다.

이런 사례들은 ‘신축·역세권·학세권’ 삼박자를 갖췄도 무조건적인 가격 프리미엄을 보장하지 않는다는 현실을 보여줍니다. 오히려 고분양가가 발목을 잡는 경우도 많았는데요. 특히 투자 목적의 청약이라면 리스크를 신중히 판단할 필요가 있겠습니다. / 0629aa@chosun.com