"다산보다 3억 저렴, 실거주 안 해도 돼" 남양주 왕숙 본청약, 함정은…

남양주 왕숙지구 1030가구 공급
‘선교통 후입주’ 물 건너가
실거주 의무 없지만, 전액 현금 구입할 때만 적용

[땅집고] 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 최근 3기 신도시 남양주 왕숙지구에서 첫 본청약을 진행한다고 밝혔다. 새 정부 출범 이후 첫 번째 3기 신도시 본청약 공급이며, 이를 시작으로 남양주왕숙 등을 포함해 하반기에 수도권 공공택지에 1만2000가구의 공공주택이 순차적으로 공급될 예정이다.

공급물량은 총 1030가구로, A-1블록에서 공공분양 629가구(59㎡), A-2 블록에서 신혼희망타운 공공분양401가구(46㎡·55㎡)가 각각 분양한다. 입주자모집 공고는 지난달 24일, 청약접수는 오는 4일 시작한다.

입주는 2028년 8월 예정이다. 국토부는 이들 단지 인근에 4호선·9호선 연장선 풍양역이 만들어질 예정이고, 남양주 왕숙지구에는 수도권광역급행철도GTX-B, 지하철 9호선 연장선인 강동하남남양주선, 경춘선 등 3개 철도 노선이 연결되는 왕숙역(가칭)이 예정돼 서울과 수도권 주요 지역까지 빠르게 이동할 수 있다고 설명했다.

하지만 아직 제대로 삽을 뜬 노선이 없어서 입주시기까지 교통 노선들이 완공될지 여부는 불확실하다. 지난 문재인 정부부터 정부가 3기 신도시에 내세웠던 ‘선교통 후입주’ 약속은 지켜지지 못할 것이란 전망이다.

두 단지는 공공택지로 분양가 상한제를 적용받았지만, 실거주 의무가 없어 주목받고 있다. 다만 잔금을 치를 때 주택담보대출을 실행하면, 6개월 내 전입 의무가 발생해 사실상 실거주 의무 규제가 작동하는 것이나 마찬가지라는 이야기도 나온다.

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◇ 입주는 2028년, 철도 개통 시점은 불확실…세입자 받으려면, 전액 현금 구입해야

정부가 1030가구 규모 공급을 예고했지만 사실상 신규 공급되는 물량은 540가구에 불과하다. A-1블록은 공공분양 단지로 총 629가구가 풀리지만, 사전청약 물량 490가구를 제외하면 139가구가 일반공급(일반공급 34가구·특별공급105가구)된다. 신혼희망타운인 A-2블록은 당초 608가구가 예정됐는데, 일부는 추후 행복주택 임대물량으로 나올 예정이고, 이번에는 공공분양 401가구만 분양한다. 신혼부부만 청약할 수 있고 연 1.3% 고정금리로 기금과 시세차익을 공유해야 한다는 제약 등을 감안하면 일반 공공분양 물량은 A-1블록의 139가구가 신규 공급되는 셈이다.

두 블록 모두 왕숙지구 북측에 자리해 진접2지구와 맞붙어 있다. 왕숙천 수변공원과 선형공원이 있고, 다함께 돌봄센터 등 아이돌봄시설이 배치될 예정이다.

가까운 거리에 4·9호선 연장선인 풍양역이 신설되고, 향후 9호선 연장선을 통해 남측에 있는 왕숙역(GTX-B·경춘선 예정)에 도달할 수 있는데, 문제는 이 모든 교통 시설이 아직 착공하지 않았으며, 착공 예정일 조차도 가늠할 수 없다는 점이다.

현재 가장 가까이 이용할 수 있는 진접2지구 풍양역은 사업타당성 조사 중으로 올해 착공이 예상되지만 확정된 바 없다. 9호선 연장선은 내년에 착공해 2031년이 개통 예정일로 계획됐다. GTX-B노선은 착공식이 지난해 3월 진행됐지만, 실제 현장에서 1년 이상 첫 삽을 뜨지 못했다. 굴착이나 토목공사 조차도 이뤄지지 않은 상황이다. 정부는 2030년까지 개통하는 것을 목표로 하고 있지만, 업계에서는 실착공 시점이 불투명하다는 관측이다.

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2028년 공공분양과 신혼희망타운 단지가 입주하더라도 최소 2년은 철도를 거의 이용할 수 없게 된다는 점을 예비 청약자는 감안해야 한다. 다만, 이 단지가 실거주 의무가 면제돼 당첨 후 세입자를 받을 수는 있다. 통상 공공분양 청약 단지는 분양가 수준에 따라 3~5년 간의 실거주 의무를 부여받는데, 이번 분양단지들은 가격이 시세의 100%를 넘기는 것으로 판단해 실거주 의무를 면제 받았다. 다만, 잔금을 치를 때 주택담보대출을 받는 경우에는 최근 6.27 대출 규제에 따라 전입 의무가 발생한다.

◇ 분양가 가장 많이 올랐지만, 다산지구보다 3억 저렴…“시간 지날수록 오를 가능성 높아”

남양주 왕숙지구 첫 공급 단지들의 분양가는 사전청약 당시보다는 크게 상승해 3기 신도시 중 분양가 상승률이 가장 높았다. A-1블록의 본청약 분양가는 4억2933만~4억5674만원 수준이다. 2021년 사전청약 당시 3억7700만원보다 21% 인상됐다. A2블록 전용 55㎡는 2021년 1월 기준 추정분양가 3억4583만원에서 4억2363만원으로 7780만원(22.5%) 인상됐다. 3기 신도시 가운데 추정분양가 대비 본청약 분양가 상승률 1위를 기록했다.

다만 인근에 있는 아파트들의 가격 편차가 크기 때문에 어느 쪽 아파트 가격을 따라 오르내릴지는 미지수다. 북측에 있는 진접지구 등의 주택 평균 분양가는 3억원대로 왕숙지구 분양가보다 낮지만, 인근에 이미 신도시로 잘 자리잡은 남양주 다산지구 ‘다산이편한세상자이’ 59㎡는 최근 7억7700만원 선에 실거래됐다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “신도시에 첫 분양하는 시범단지들은 대체로 장기적으로 봤을 때 분양가가 저렴하고 향후 크게 상승하는 경우가 많다”며 “현재 주변 시세와 비교한다면 경우에 따라 차이가 나지 않을 수 있지만 신도시가 자리잡을수록 각종 교통 호재 등이 반영되면서 가격이 더 오를 여지가 많은 단지”라고 했다. /rykimhp206@chosun.com