이재명의 맛보기 대책, 다음 메뉴는…"전세대출 규제로 집값 잡기?"

[붇이슈] 전세 대출 제한 효과는 있지만, 진짜 해법은 결국 ‘공급’ 지적도

[땅집고] 정부가 전세대출에도 소득 기준을 적용하는 ‘전세대출 DSR(총부채원리금상환비율)’ 도입을 검토하고 있다는 소식이 퍼지면서 온라인 부동산 커뮤니티에선 “전세가 사라지면 집값도 폭락할 것”이라는 우려가 확산하고 있다. 하지만 일각에서는 “전세의 월세화는 집값에 직접적인 영향을 주지 않는다”는 분석이 나와 눈길을 끈다.

지난 30일 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에는 ‘광장동’이라는 게시자가 “전세대출을 막아도 집값을 잡을 수 없는 이유”라는 제목의 글을 올려 인기글에 올랐다. 이 글은 작성 3일 만에 조회수 1만2000회, 댓글 58개가 달렸다. 게시자는 “전세와 월세는 다르다고 생각하는 것이 가장 흔한 착각”이라며, “실제로 두 개념은 호환 가능하고 본질적으로 같다”고 주장한다.

예를 들어, 보증금 1억원 전세를 보증금 5000만원에 월세 25만원 반전세로 바꾸는 방식은 보편적인 환산 구조다. 이를 통해 전세 1억원은 월세 50만원과 같다는 암묵적 공감대가 형성돼 있다는 것. 결국 전세의 월세화가 진행된다고 해서 임대인이 얻는 수익 총액이 줄어드는 것은 아니며, 수익률을 기준으로 가격이 결정되는 주택 시장에서 집값이 떨어질 이유는 없다는 논리다.

다만 이 게시자는 “전세대출 규제가 아무런 영향이 없다는 뜻은 아니다”라고도 밝혔다. ‘매매가 하락’을 유도하기보다는 오히려 상승 기간을 늘리는 결과로 이어질 수 있다는 것이다. 게시자는 “만약 전세대출 규제로 대출을 틀어막으면 금리의 하락으로 인한 전세금 인상효과가 사라져 ​전세가가 매매가를 밀어 올리는 속도가 제어된다”며 “쉽게 말해 매매가의 상승속도가 줄어든다”고 했다.

예를 들어 전세대출 금리가 6%일 때 월 50만원의 이자는 전세금 1억원에 해당하지만, 금리가 3%로 낮아지면 같은 월 50만원으로 전세 2억원까지 가능해진다. 대출 금리가 낮아질수록 전세금이 크게 오르면서 자연스럽게 매매가도 올라가게 된다. 그러나 전세대출 규제가 들어오면 금리 하락의 효과가 전세금에 반영되지 못하고, 그만큼 매매가 상승세도 둔화된다는 것이다.

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그럼에도 그는 “이런 구조가 ‘매매가 하락’을 유도하기보다는 오히려 상승 기간을 늘리는 결과로 이어질 수 있다”고 우려한다. 게시자는 “전세금이 천천히 오르면 매매가도 천천히 오르기 때문에, 재개발·재건축 등 공급사업의 수익성이 낮아지고, 공급이 지연되며 시장이 더 오랜 기간 불균형 상태에 놓인다”고 덧붙였다.

원래 5년 만에 5억에서 10억으로 올랐을 집값이, 전세대출 규제로 10년에 걸쳐 천천히 오르게 되는 식으로, 결과적으로 상승폭은 같지만 기간만 늘어나는 역효과가 나타난다는 지적이다. 최종적으로 게시자는 전세대출 규제에 대해 “집값 하락을 위한 수단이 아니라, 금리 하락에 따른 전세가 급등을 막기 위한 속도 조절 장치일 뿐”이라고 평가를 내렸다.

전세가의 구조적 변화가 아닌, ‘공급’의 본질을 건드리지 못하는 정책이라는 해석이다. 게시자는 “전세와 월세는 같은 개념이며, 전세가 사라져도 집값에 큰 영향을 주지 않는다”며, “부동산 시장을 잡기 위한 진짜 해법은 결국 공급확대밖에 없다”고 강조했다. / pkram@chosun.com