'미분양 도시' 집값 때려잡은 이재명 정부 6·27 대책…지방 살릴 해법은

6·27 대출규제, 지방 부동산 침체 역효과
‘미분양 무덤’ 대구 부동산 ‘이중고’ 해결 미지수

[땅집고] 이재명 정부의 첫 부동산 정책이 지방 부동산, 특히 ‘미분양의 무덤’으로 불리는 대구에 직격탄이 된 것으로 나타났다. 최근 정부가 시행하는 미분양 해소 대책도 실효성이 없다는 비판이 이어지고 있다.

정부는 지난 6월 27일 수도권 지역 주택담보대출 한도를 6억원, 기간을 30년으로 제한하는 등의 내용의 대출 규제책을 발표했다. 발표 다음날이 28일부터 전 금융권을 대상으로 시행하는 조치로 시행 한달여가 지난 현재 일단 부동산 시장 과열 양상을 진정시켰다는 평가를 받는다.

그러나 지방 부동산 시장에는 오히려 역효과를 낼 것이라는 우려가 뒤따른다. 특히 비수도권 광역지방자치단체 중 미분양 문제가 가장 심각한 대구 지역이 직격탄을 맞을 것이라는 전망도 나온다. 지난 5월 말 기준 대구의 미분양 물량은 8586가구, ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 3844가구다.

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반면 지방 부동산은 하락폭이 -0.03%로 전주(-0.02%) 대비 다시 커졌다. 5대 광역시는 0.05% 하락해 지난주 0.04% 하락보다 큰 폭으로 가격이 떨어졌다. 정부 대출규제 발표 이후 하락폭이 계속 커지다가 지난 7월 2주차에 작아졌다. 6월 5주차 -0.02%, 7월 1주차 -0.03%, 7월 2주차 -0.02%였다. 그러나 최근 다시 하락폭이 커졌다.

대구 부동산이 큰 타격을 입었다. 7월 3주차 대구 아파트 매매가격은 0.09% 하락했다. 달서구(-0.21%), 북구(-0.1%) 등에서 하락세가 뚜렷해졌다. 규제 발표 이후 6월 5주차(-0.06%), 7월 1~2주차(-0.08%) 연속으로 하락폭이 커졌다.

부동산 전문가들과 대구 지역 건설사 관계자들은 “대구의 부동산, 주택 경기는 전국에서 가장 보수적으로 반응하는데, 미분양 물량 해소 시점이 주택 경기 반등 시점으로 봐야 한다”며 “수도권과 대구를 포함한 지방의 부동산은 나누어서 관리해야 할 필요가 있다”고 지적했다.

◇ 대형건설사도 맥 못추는 대구 ‘미분양 무덤’

대구 지역 미분양이 폭발적으로 증가한 때는 2022년이다. 2021년 12월 말 1977가구였던 미분양 물량은 2022년 12월 말 1만3445가구까지 폭증했다. 2019년부터 2021년까지 매년 2만 가구 이상 분양했고 2022년 들어서도 1만1700여가구를 신규 분양했는데, 같은 해 증가한 미분양 물량은 1만1400여가구였다. 물량 포화 상태에서 2022년 신규 물량이 고스란히 미분양으로 남은 것이다.

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유안타증권 보고서에 따르면, 당시 대구 미분양 증가 원인으로는 타 지방광역시 대비 높은 분양가 상승률, 지역 소득 대비 부족한 구매력과 인구 유출 등이 꼽혔다.

대구의 미분양 문제는 수도권에 본사를 둔 대형 건설사들의 발목까지 잡았다. 대구 지역 미분양 물량이 남은 사업장은 대형건설사는 27곳, 대구 향토 건설사는 5곳을 보유 중이다. 그 중 현대건설과 현대엔지니어링이 10곳으로 가장 많고, 대우건설 8곳, GS건설 4곳이 뒤를 이었다. 대구 미분양 물량이 폭발적으로 증가한 2022년 이후 분양한 사업장 중 미분양이 남은 곳은 7곳인데, 이 중 5곳이 대형건설사가 시공한 단지다.

◇ ‘미봉책’ 비판받는 정부의 지방 미분양 정책

정부도 미분양 대책을 내놓고 있지만, 미봉책에 불과하다는 비판이 나온다. 정부는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 향후 3년간 준공 전 미분양 아파트 1만 가구를 '환매 조건부'로 매입하겠다는 계획을 발표했다. 건설사가 준공 후 1년 이내에 다시 매입하는 조건으로, 정부가 분양가의 절반 가격에 매입해 건설사의 일시적인 자금난을 해소하는 것이 목적이다.

HUG는 총 2조 4천억 원의 예산을 투입할 예정이다. 다만 전국의 미분양 주택 규모가 6만 가구에 달하는 상황에서, 1만 가구 매입은 턱없이 부족하다는 지적이다. 환매 조건부 방식은 건설사의 부담을 일시적으로 완화할 뿐, 미분양 물량을 시장에서 완전히 해소하는 데는 한계가 있다.

정부가 매입 단가를 분양가의 절반 수준으로 너무 낮게 설정했다는 지적도 나온다. 통상 건축비가 분양가의 70~80%에 달하는 상황에서, 건설사가 겨우 50%의 자금을 확보하는 것으로는 부도 위기를 막기 어렵다는 것이다.

또 정부는 한국토지주택공사(LH)를 통한 지방 미분양 주택 매입이 목표치(3000가구)에 미달했다고 밝혔다. 추가 매입을 검토하겠다고 밝혔으나 우선 미분양이 실제 건설사의 위기로 이어지는 지부터 살펴보겠다고 선을 그었다. LH에 매입을 신청한 악성 미분양 아파트 3536가구(58건) 중 매입심의위원회를 통과한 물량은 733가구(12건)에 불과하다.

일부에서는 정부가 지방 부동산 경기 부양에 미온적인 것에 비판적인 목소리를 내고 있다. 수도권 집값을 잡는 데만 혈안이 되어 정작 지방 부동산 시장과 주택 경기 침체는 외면하는 것이 아니냐는 지적이다.

한 지방 건설사 관계자는 “수도권과 지방 부동산은 따로 가는 시장이고, 점점 양극화가 심해질 것”이라며 “부동산 정책을 펼 때도 수도권과 지방을 다른 방식으로 관리해야할 필요가 있다”고 말했다. 이어 “지금으로서는 서울이든 지방이든 다주택자들은 취득세를 비롯해 각종 규제가 중과되는데, 파격적인 세제 감면 혜택을 제공하는 방안을 고려해야 한다”고 덧붙였다. /raul1649@chosun.com