6·27 대책에 목소리 커진 ‘하락론’
사다리 걷어차기-전월세 대란 반박
“영끌족 타격 클 것, 부자들만 투자? 강남 거래량 90% 줄어”
“전월세 대란은 불안감 조장하려는 것”

[땅집고] “부자들만 투자할 수 있을 것이라는 주장과 달리 강남 지역 거래량은 10분의 1로 줄어들었습니다.”-“전월세 대란 주장은 불안감을 조성해 매매가격을 올리려는 주장입니다.”

24일 한국부동산원이 발표한 주간아파트가격 동향에 따르면, 7월 3주차(21일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격지구 변동률은 0.01%로 지난주 0.02% 대비 상승폭이 줄었다. 서울은 0.19%에서 0.16%로, 수도권은 0.07%에서 0.06%로 축소했다. 전세가격지수도 전국(0.02%→0.01%), 서울(0.07%→0.06%), 수도권(0.03%→0.02%)로 상승세가 꺾인 것으로 나타났다.

여전히 집값은 오르고 있지만, 지난 6월 27일 정부가 발표한 대출규제의 여파로 부동산 시장 과열 양상은 잡힌 분위기다. 한국은행이 23일 발표한 7월 소비자동향조사 결과에 따르면, 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 109로 전월(120) 대비 11포인트(p) 하락했다.

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CSI는 100을 기준으로 그 이상이면 1년 후 집값 상승을 기대하는 소비자가 하락보다 더 많다는 의미다. 6·27 대책으로 인해 그 기대감이 한풀 꺾였다고 해석할 수 있으나, 여전히 집값 상승을 전망하는 이들이 많은 상황이다.

부동산 시장 과열 양상이 잦아들자 주택 가격 하락을 주장해온 부동산 전문가들이 목소리를 키우고 있다. 이들은 한국은 투기수요, 낮은 세제, 저금리 등으로 버블이 끼어있으며 고령화와 경제성장률 저하로 수요가 위축되고 있는 만큼 집값이 하락할 가능성이 높다고 주장해왔다. 2020년 문재인 정부의 규제정책으로 집값이 폭락할 것이라고 주장했다가 2021~2022년 집값이 대폭등하면서 ‘폭락어벤저스’, ‘폭락오적’이라는 비판을 받았다.

하락론의 대표주자로 불리는 한문도 명지대학교 대학원 겸임교수는 최근 유튜브 채널 ‘부티플-부의 배수를 높여라’에 출연해 정부의 6·27 대책이 주효할 것이라고 전망했다. “그간 부동산 대출 규제책을 냈을 때도 금융위원회가 항상 규제의 구멍을 남겨둬 시장에 혼란이 있었는데, 이번에는 ‘전 금융권 동시 시행’이라고 명시했다”며 우회적인 부동산 투자가 차단될 것이라고 분석했다.

6·27 대책 이전 대출을 최대 한도로 받아 집을 매수한 일명 ‘영끌족’들이 파산에 이를 정도로 타격이 심할 것이라고 전망했다. 그는 “집값이 조정될 가능성이 높아서 영끌족들이 심리적 불편함, 고민이 많을 것”이라며 “타 은행으로 대환대출이 막혀서 이자 부담까지 클 것”이라고 말했다.

특히 전세금과 매매가의 차익을 이용한 갭투자를 차단한 것을 주목했다. “기존 갭투자 거래가 100건이었다면 이제는 10건 이하가 됐다”며 “70~80%는 대출을 끼는데 그 수요가 사라진 것이고, 원래 집을 갖고 있다가 수익을 실현해 무주택자가 된 분들 정도만 갭투자가 가능한데, 집값 조정이 있을 때까지 기다릴 것이다.”

‘실수요자의 주거 사다리 걷어차기’ 정책이라는 비판에 대해 한 교수는 “전형적인 시장친화적 프레임으로, 현금부자들만 좋은 지역에 투자한다면 강남 지역 거래량이 늘어나야 하는데 오히려 10분의 1 정도로 줄었다”며 “오히려 주택 가격이 내려가면 대출이 줄고 가처분 소득이 증가해 국가 경제에 도움이 될 것”이라고 강조했다.

폭락론 유튜버 ‘라이트하우스’는 자신의 채널을 통해 이번 대책을 통해 전월세 가격이 올라 서민 주거가 위협받을 것이라는 주장을 반박했다. “역대 매매가격이 내려가는데 전세가격이 오르는 것은 2008년에서 2013년 하락기 때뿐”이라며 “불안감을 조장해 매매가격을 올리려는 주장”이라고 지적했다.

또 전세 계약 갱신 사례가 증가한 것이 대출규제로 인한 전세물량 감소가 아니라고 주장했다. 그는 “대출 규제 이후 전세자금반환대출이 93% 줄어들었는데, 집주인이 세입자에게 돌려줄 돈이 없다는 의미일 뿐”이라고 밝혔다.

라이트하우스는 오히려 전세 대출 규제를 더 강화해 거품을 걷어내야 한다고 목소리를 높였다. 최근 루머로 떠돌던 ‘수도권 신규 전세대출 한도 3억원 제한’ 등을 시행해야 한다는 것이다. 그는 “전세가는 유동성을 풀어주면 올라가게 된다”며 “지금 매매 거품에다가 전세 거품까지 낀 상황인데, 디레버리징(부채 축소) 과정으로 해소되고 소비가 활성화해 경제가 살아난다”고 말했다. /raul1649@chosun.com