개포우성7차 재건축 시공사 수주전
삼성물산 vs 대우건설, 반포 이후 5년 만에 격돌

[땅집고] “업계 1위 신용등급-‘래미안’ 브랜드 파워” vs “개포동 최장 길이 ‘스카이브릿지’”

정비업계에 따르면, 삼성물산 건설부문(2024년 시공능력평가순위 1위)과 대우건설(3위)이 강남권에서 5년 만에 맞붙는 강남구 일원동 ‘개포우성7차’ 시공사 수주전이 본격화됐다. 이달 3일부터 단지 내 홍보부스를 마련한 양사는 20일 합동홍보설명회 개최 후 21일부터 홍보관 운영을 시작했다. 8월 23일 조합 총회를 통해 사업비 6778억원 규모의 재건축 시공사를 선정한다.

☞ 손품, 발품 다 팔아도 없던 내 맞춤 아파트 여기에 다 있네!

조합에 ‘래미안루미원’을 제안한 삼성물산은 도시정비 업계에서 브랜드 파워, 경쟁사 대비 낮은 공사비와 짧은 공사기간, 탄탄한 신용등급(AA+)을 바탕으로 한 안정성 등을 내세웠다. ‘써밋 프라니티’를 제안한 대우건설은 개포, 일원동 일대 최장 길이(90m)의 스카이브릿지를 포함한 대안설계, 대청역 직통연결 등의 조건으로 시공권 수주에 나섰다.

■ 삼성 vs 대우 ‘빅뱅’…“홍보부스 흥행, 홍보관 개관으로 본격화”

1987년 준공한 개포우성7차는 최고 14층, 15개동 802가구 규모 아파트 단지로, 최고 35층, 1100가구 이상으로 재건축 예정이다. 지하철 3호선 대청역 초역세권 단지이며, 일원초, 영희초, 중동중, 중동고와 가깝다. 2024년 2월 재건축 조합을 설립해 올해 8월 시공사를 선정할 예정이다.

삼성물산과 대우건설은 2020년 ‘반포주공1단지 3주구’ 재건축 수주 이후 5년만에 맞붙었다. 시공사 선정을 위해 파격적인 조건을 내세운 만큼 홍보 경쟁도 치열하다.

☞[50% 할인] 입찰가부터 수익률 계산까지…경매 초보에 딱맞는 AI 퀀트 오픈!

조합은 양사에 이달 3일부터 19일까지 단지 내에 홍보부스를 마련해 조합원 대상 홍보 활동을 펼칠 수 있도록 했다. 서울시의 공공지원 정비사업 시공사 선정 기준에 따르면, 합동설명회 이전까지는 입찰 참여사가 조합원들과 접촉할 수 없다. 그럼에도 개별홍보 논란이 일자 조합 측은 아예 홍보부스를 차려 공정하게 경쟁하도록 한 것.

홍보부스 운영 역시 관할 지자체와 협의가 제대로 이뤄지지 않아 논란이 있었지만, 조합원들의 반응은 뜨거웠다. 삼성물산과 대우건설 관계자는 입을 모아 “전체 조합원 800여명 중 60% 이상이 홍보부스를 방문해 양사의 사업 조건을 세심히 비교, 분석했다”며 “실거주 조합원은 물론이고 외부 거주자까지 단지를 직접 방문했다”고 밝혔다.

20일 강남구 SETEC 컨벤션홀에서 합동홍보설명회를 개최한 삼성물산과 대우건설은 21일 일원동 일대에 50평 규모의 상가를 임차해 홍보관을 개관해 운영하기 시작했다.

■ 사업비 대여 금리 공방 “170억뿐” vs “4000억 이상”

각 사가 제안한 조건 중 가장 큰 쟁점이 되는 부분은 금융조건으로, 사업비 대여금리다. 삼성물산은 CD(양도성예금증서)+최저금리, 대우건설은 CD+0%를 제안했다. 대우건설의 조건은 시장 기준 금리에 추가 이자 없이 사업비를 대여해주겠다는 의미로 파격적이라는 분석이다.

금리를 적용하는 사업비의 범위가 논란이다. 대우건설이 입찰하며 제출한 계약서 등에 대여원금의 범위를 ‘입찰안내서상 조합운영비 및 사업비내역 총액’으로 정했다. 이에 대해 삼성물산 측은 “입찰안내서상 필수 사업비에 해당하는 금액은 PF(프로젝트 파이낸싱) 전까지 필요한 170억원에 불과하다”고 지적했다.

☞당신의 아파트 MBTI, 땅집고 AI부동산에서 확인하기

이에 대우건설 측은 “입찰 안내서상 필수 사업비 내역에 각각 명시된 금액은 없고 시공사에서 예측해서 제안하는 부분이며, 조합 측은 4000억원 정도를 예상하고 있다”며 “조합 총회에서 의결하는 필수사업비 전액에 대해 해당 금리를 적용할 것”이라고 밝혔다.

정부의 6·27 대책에 따라 재건축 이주비 대출 상한선도 6억원으로 제한됐다. 시공사가 보증을 서는 추가 이주비 대출은 규제 대상에서 빠졌다. 삼성물산은 업계 최고의 신용등급을 바탕으로 한도없이 LTV 100% 이상을 보장했다. 반면 대우건설은 LTV 50%를 제안했다.

■ 고급화 커뮤니티? 삼성물산 “지하 4층 공간 혁신” vs 대우건설 “스카이브릿지”

시공사 선정 입찰을 위해 제안한 대안설계에서도 차이가 있다. 삼성물산은 기존 정비계획안 안을 고급화하는 전략으로, 글로벌디자인 그룹 ‘아르카디스’ 설계의 차별화된 외관, 서비스면적 극대화, 지하 4층 커뮤니티 건립, 가구당 2.2대 주차 등을 제안했다. 특히 커뮤니티 공간의 지하 4층, 22m 깊이까지 외부의 빛이 들어올 수 있도록 설계했다.

반면 대우건설은 90m 길이의 스카이브릿지, 미디어 파사드 적용 문주, 대청역 연결 통로 등을 추가했다. 다만 추후 심의 과정에서 스카이브릿지 인허가에 대한 우려가 뒤따른다. 서울시의 건축심의 과정에서 대우건설이 수주한 ‘개포주공 5단지’ 등 스카이브릿지 설계안이 통과하지 못하는 사례가 있었기 때문이다.

이에 대해 대우건설은 “다른 사업장들은 건축심의, 사업시행인가 이후 시공사를 선정한 경우라 중대한 정비계획 변경에 해당됐기 때문”이라며 “개포우성7차의 경우는 조합만 설립됐고, 심의를 받지 않았기 때문에 충분히 인허가가 가능”하다고 설명했다.

그 밖의 조건은 공사비는 삼성물산이 3.3㎡(1평)당 868만9000원, 대우건설이 879만6000원, 공사기간은 43개월, 47개월 등이다. /raul1649@chosun.com