‘2.6조’ 압구정 3구역 9개 필지, 현대·HDC현산·서울시 소유
약 9500평 보유…땅 제일 많은 현대건설, 재건축 키 쥐나

[땅집고] 서울 강남구 압구정 3구역과 4구역 일대 토지 1만여 평의 소유주가 건설사 두 곳 서울시라는 사실이 뒤늦게 드러나 파장이 일고 있다. 특히 이 중 현대건설이 약 8000 평을 보유해 가장 많은 지분을 가진 것으로 나타나면서, 향후 시공사 선정 입찰전의 핵심 변수로 떠오를 전망이다.

18일 정비업계에 따르면 압구정 3구역 재건축 조합은 현대건설, HDC현대산업개발, 서울시 등을 상대로 사업 구역 내 소유권 이전 등기를 위한 소송을 준비하고 있다. 이 세 곳이 가진 필지는 압구정 462, 462-1, 462-2, 466, 478, 464, 464-1, 465, 467-2번지 등 9곳이다. 압구정3구역과 4구역 일부를 포함한다.

면적은 4만706.6㎡(약 1만2335.3평)로 전체 가치는 2조6000억원 이상으로 추정한다. 이 중 현대건설은 가장 큰 약 7941평을 보유했다. 시가 기준 약 2조원에 달한다. 이어 서울시가 약 1408평(약 3500억원)을, HDC현대산업개발의 전신인 한국도시개발은 약 942.8평(약 2400억원)을 각각 보유한다.

이 일대 조합원들은 1970년대 현대건설이 압구정 아파트지구를 개발하는 과정에서 지분 정리가 제대로 이뤄지지 않았다고 주장한다. 실제 등기부 등본 상에서도 오류가 확인된다. 현대건설이 서울시에 기부채납했다는 땅의 지분율 등을 모두 합치면 전체 지분이 100%를 넘는 것. 건물과 토지를 모두 합쳐 지분이 100%여야 하는데 이를 초과한다는 건 과거 등기 과정에서 오류가 있었음을 추정하게 하는 대목이다.

서울시는 이와 관련, 설명자료를 통해 “토지지분 문제에 따른 사업 지연은 없다”고 못을 박았다. 자료에 따르면 서울시는 “압구정3구역의 토지 등기가 명확하지 않아 지분 정리가 필요해 보이지만, 유사 사례의 타 단지들의 경우 토지지분 정리로 인한 사업 지연은 없었다”며 “시는 조합, 현대건설 등 관계자와의 협의를 통해 토지지분 정리를 적극 추진하겠다”고 밝혔다. 서울시의 이번 설명자료는 현대건설, 서울시, 현대산업의 지분이 등기오류에 의한 것일 가능성이 높다는 것을 보여준다는 것이 관계자들의 입장이다.

■과거 아리팍·원베일리서도 지분 두고 소송전…“이번엔 다른 케이스” 눈길

일각에서는 이를 두고 압구정 3구역 재건축이 중단될 위기에 처했다는 전망을 내놨지만, 전문가들은 사업 전체를 멈출 정도의 문제는 아니라고 본다. 과거 다른 유력 강남권 재건축 사업지에서도 건설사, 공공기관이 지분을 갖고 있었으나, 해결한 전례가 있었기 때문.

대표적인 사례가 한신공영이다. 1970년대 한신공영은 강남 서초구 반포 지역 일대에 신반포아파트를 27차까지 총 2만여 가구를 공급하며 ‘한신타운’을 조성했다. 이후 반포동과 잠원동 일대 재건축을 추진하던 단지 곳곳에서 한신공영 소유의 토지로 나타났다.

이 중 가장 유명한 사례는 이른바 ‘아리팍’으로 불리는 강남 대표 고가아파트인 ‘아크로리버파크’다. 신반포1차를 재건축한 단지로, 이른바 ‘아리팍’으로 불리는 강남 대표 고가아파트인 ‘아크로리버파크’ 총 2만여 평의 대지 중 171.5평이 한신공영의 지분으로 뒤늦게 알려졌다. 조합은 1심에서 한신공영에 패소한 후 2심에서 일부 승소해 171.5평 중 약 10.6평만 가져왔다가, 결국 대법원까지 가서 최종 승소했다.

현 ‘래미안 원베일리’인 서초구 신반포3차·경남아파트 재건축 사업 추진 과정에서도 같은 사례가 있었다. 당시 조합은 2017년7월 토지 지분 1526㎡에 대해 서울시에 소유권 이전 등기 청구 소송을 제기, 2018년 4월 최종 승소했다.

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■ 제일 큰 ‘2조 땅’ 보유한 현대건설, 시공권 협상카드로 쓸까

다만 업계는 이번 압구정3구역에서는 소유권 지분 문제가 있었던 다른 단지와는 상황이 다를 수 있다는 분석도 나온다. 시공권 입찰에 참여할 건설사들이 이미 해당 토지 지분을 보유하고 있는 만큼, 조합과의 협상에서 우위를 점할 수 있다는 시각이다. 이들이 지분을 활용, 시공권 확보에 나서는 첫 사례가 될 수 있다는 해석도 내놓는다.

조합에서는 향후 대응 방안을 두고 고심이 깊어질 전망이다. 승소 가능성을 보고 소송을 통한 지분 확보를 선택할 수 있으나, 소요 시간과 비용 부담이 크다. 특히 압구정3구역의 경우, 여러 필지에 걸쳐 건설사와 지자체가 지분을 보유한 탓에 소송을 제기하려면 해당 필지 내 다른 지분 소유자들의 동의나 위임을 받아야 한다. 그만큼 절차는 복잡하고 소송전이 장기화할 가능성도 있다는 것이다.

가장 많은 땅을 보유한 현대건설이 압구정3구역과 4구역에 시공권에 대한 강한 의지를 드러내는 만큼 이를 협상 카드로 활용할 수 있다는 관측도 나온다.

현대건설 입장에서 2조원의 땅을 시공권 확보를 위해 그냥 조합에 넘기는 것은 배임에 해당한다. 하지만 등기 오류에 의한 것이라는 점이 입증이 되면 비교적 간단한 재판절차를 거쳐서 등기오류의 시정이 가능하다. 조합과의 협상으로 재판 절차를 최소화하면 양자가 윈윈할 수 있다.

1979~1987년 입주한 압구정 3구역은 전체 면적이 36만187.8㎡, 현재 3946가구 규모다. 재건축을 단계적으로 추진하고 있는 압구정 아파트 지구 내 특별계획구역에서 가장 덩치가 크다. 현대 1~7차, 10, 13, 14차가 위치한 곳으로 14개 압구정 아파트 지구 중 가운데 위치했다. 성수대교와 동호대교 사이에 있으며, 부지 남쪽에 지하철 3호선 압구정역을 끼고 있다. 설계비만 300억원에 달한다. /pkram@chosun.com